The Miami Confidential · Bienes raíces de lujo en Miami
121 edificios, 30,212 viviendas y 5,221 ventas calificadas.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 12 de octubre de 2026Read in English →
- Precio de lista$50,000 a $75,000,000
- Precio por pie²$766
- Meses de inventario14.9
- Vendidas, 12 meses3779
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Última actualización hace 33 minutes
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Al 23 de septiembre de 2026, el Índice de Condominios de Miami cubre 121 edificios, 30,212 viviendas y 5,221 ventas calificadas en cuatro años, todo del registro del Miami-Dade County Property Appraiser. El precio por pie cuadrado va de $310 a $3,768. De los 61 edificios con suficientes ventas registradas para medir, 38 valen menos por pie cuadrado que hace cuatro años y 23 valen más.
En 121 edificios y 30,212 viviendas, el precio por pie cuadrado va de $310 a $3,768 — una diferencia de 12 veces dentro de un mismo condado. De los 61 edificios con suficientes ventas registradas para medir, 38 valen menos por pie cuadrado que hace cuatro años y 23 valen más. Pase el cursor o toque un color para ver qué significa cada uno.
Puntos Clave
- 121 edificios, 30,212 viviendas y 5,221 ventas calificadas, todo del registro de Miami-Dade County Property Appraiser, no precios de lista.
- Veintitrés edificios subieron y treinta y ocho cayeron en cuatro años: no existe una sola dirección para “el mercado de condominios de Miami”.
- La rotación va de 1 vivienda de cada 9 al año a 1 de cada 62 — una diferencia de casi siete veces en qué tan fácil se puede vender.
- El precio va de $310 a $3,768 por pie cuadrado: de King Cole a Apogee South Beach, un factor de más de doce dentro de un mismo condado.
- Solo tres edificios subieron en cada uno de los cuatro años: 1010 Brickell, Parque Towers y Ritz-Carlton Residences Sunny Isles. Siete cayeron todos los años.
- El más débil es The Mark on Brickell, con una caída de 22.1%; las caídas mejor documentadas son las de The Club at Brickell Bay, con 19.9%, y Opera Tower, con 18.5%, cada una en 134 ventas calificadas.
- El precio de venta mediano engaña en la mayoría de los edificios — Brickell House parece haber caído 34.6% y en realidad subió 2.7% por pie cuadrado.
Qué es este índice y por qué existe
Casi toda estadística de condominios publicada sobre Miami proviene de precios de lista, de los propios listados de una inmobiliaria, o de un portal que combina ambos. Los precios de lista dicen lo que esperan los vendedores. No son evidencia.
Este índice usa una sola fuente: el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. Cada folio de cada edificio a continuación se obtuvo de forma individual, se filtró para incluir solo viviendas residenciales, y se redujo a ventas calificadas entre partes no relacionadas — la propia designación del condado para una transacción genuina de mercado abierto entre partes no relacionadas.
Al 23 de septiembre de 2026 eso son 121 edificios, 30,212 viviendas y 5,221 ventas calificadas a lo largo de cuatro años.
Es un registro público, así que puedes verificar cada cifra tú mismo. También es la razón por la que esta página puede decir cosas que ningún sitio de marketing dirá: varios de estos edificios han perdido entre una quinta parte y una cuarta parte de su valor por pie cuadrado, y los he nombrado.
El índice — ordenado por qué tan seguido se venden realmente las viviendas
Ordenado por rotación anual, del más líquido al menos líquido. La rotación es el número que la mayoría de los compradores nunca revisa, y el que decide si podrás vender.
| Edificio | Zona | Viviendas | Pies² medianos | Valor catastral mediano 2026 | Ventas calificadas 2023–26 | Rotación anual | $/pie² 2026 | Cambio a 4 años |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 Hotel & Homes South Beach | South Beach | 239 | 893 | $1,534,672 | 37 | 1 de cada 26 | $2,812 | +11.6% |
| 321 Ocean | South Beach | 21 | 2,675 | $6,059,337 | 3 | 1 de cada 28 | $2,940 | — |
| 400 Sunny Isles East | Sunny Isles | 133 | 1,687 | $840,510 | 25 | 1 de cada 21 | $711 | — |
| 400 Sunny Isles West | Sunny Isles | 97 | 1,688 | $856,716 | 23 | 1 de cada 17 | $645 | -1.8% |
| 900 Biscayne Bay | Downtown | 508 | 1,450 | $640,393 | 112 | 1 de cada 18 | $730 | +3.4% |
| 1010 Brickell | Brickell | 387 | 1,283 | $654,397 | 76 | 1 de cada 20 | $872 | +9.1% |
| 1100 Millecento | Brickell | 382 | 910 | $431,159 | 50 | 1 de cada 31 | $611 | — |
| 1500 Ocean Drive | South Beach | 113 | 1,530 | $1,354,661 | 9 | 1 de cada 50 | $1,204 | — |
| 1800 Club | Edgewater | 469 | 1,144 | $438,316 | 77 | 1 de cada 24 | $475 | -10.7% |
| 6000 Indian Creek | Miami Beach | 37 | 1,300 | $703,059 | 3 | 1 de cada 49 | $746 | — |
| Akoya | Miami Beach | 385 | 1,322 | $891,275 | 39 | 1 de cada 39 | $990 | -10.2% |
| Apogee South Beach | South Beach | 67 | 3,731 | $7,452,560 | 13 | 1 de cada 21 | $3,768 | — |
| Aria on the Bay | Edgewater | 648 | 1,079 | $568,436 | 123 | 1 de cada 21 | $687 | +1.0% |
| Artech Residences | Aventura | 230 | 1,552 | $532,353 | 27 | 1 de cada 34 | $392 | -13.8% |
| Aurora | Sunny Isles | 61 | 1,385 | $834,581 | 65 | 1 de cada 4* | $821 | — |
| Azure Surfside | Surfside | 73 | 1,910 | $1,454,290 | 5 | 1 de cada 58 | — | — |
| The Bath Club | Miami Beach | 113 | 3,640 | $3,688,850 | 28 | 1 de cada 16 | $1,234 | -20.6% |
| Bay Harbor One | Bay Harbor Islands | 36 | 1,463 | $644,948 | 6 | 1 de cada 24 | $658 | — |
| Bay House | Edgewater | 165 | 1,505 | $637,246 | 45 | 1 de cada 15 | $554 | -9.3% |
| Bellamare at Williams Island | Aventura | 218 | 3,222 | $1,587,860 | 32 | 1 de cada 27 | $942 | +16.9% |
| Belle Plaza | Belle Isle | 222 | 897 | $438,361 | 40 | 1 de cada 22 | $613 | — |
| Bellini Bal Harbour | Bal Harbour | 77 | 3,820 | $2,679,288 | 11 | 1 de cada 28 | $1,077 | — |
| Bentley Bay | South Beach | 167 | 1,059 | $859,699 | 41 | 1 de cada 16 | $1,173 | +2.8% |
| Bijou Bay Harbor | Bay Harbor Islands | 41 | 1,345 | $1,146,350 | 14 | 1 de cada 12 | $1,063 | — |
| Blue Diamond | Miami Beach | 313 | 1,530 | $1,236,746 | 34 | 1 de cada 37 | $1,021 | — |
| Brickell Heights East | Brickell | 358 | 852 | $491,714 | 77 | 1 de cada 19 | $732 | -4.7% |
| Brickell Heights West | Brickell | 332 | 826 | $464,350 | 64 | 1 de cada 21 | $745 | -2.1% |
| Brickell House | Brickell | 374 | 716 | $455,704 | 67 | 1 de cada 22 | $868 | +2.7% |
| Canvas | Edgewater | 513 | 857 | $387,121 | 111 | 1 de cada 18 | $506 | -10.4% |
| Capri South Beach | South Beach | 65 | 1,842 | $1,403,515 | 17 | 1 de cada 15 | $1,136 | — |
| The Caribbean | Miami Beach | 104 | 1,621 | $2,135,324 | 15 | 1 de cada 28 | $1,724 | — |
| Chateau Beach Residences | Sunny Isles | 81 | 2,703 | $2,683,109 | 17 | 1 de cada 19 | $1,237 | — |
| The Club at Brickell Bay | Brickell | 643 | 825 | $353,775 | 134 | 1 de cada 19 | $558 | -19.9% |
| The Cosmopolitan | South Beach | 221 | 826 | $465,470 | 37 | 1 de cada 24 | $878 | — |
| Costa Brava | Belle Isle | 214 | 1,372 | $626,919 | 40 | 1 de cada 21 | $769 | -8.9% |
| The Crimson | Edgewater | 90 | 1,154 | $468,544 | 26 | 1 de cada 14 | $536 | — |
| The Decoplage | South Beach | 614 | 550 | $308,002 | 108 | 1 de cada 23 | $706 | +14.6% |
| The Edition Residences | Miami Beach | 24 | 1,984 | $4,170,412 | 5 | 1 de cada 19 | $2,927 | — |
| The Floridian | South Beach | 334 | 1,078 | $745,321 | 65 | 1 de cada 21 | $912 | -8.2% |
| Fontainebleau II | Miami Beach | 461 | 980 | $812,430 | 37 | 1 de cada 50 | $1,609 | -1.2% |
| Glass Miami Beach | South Beach | 10 | 3,389 | $5,877,060 | 2 | 1 de cada 20 | — | — |
| The Grand | Edgewater | 937 | 1,390 | $366,636 | 100 | 1 de cada 37 | $482 | +12.4% |
| Green Diamond | Miami Beach | 311 | 1,530 | $1,254,378 | 31 | 1 de cada 40 | $1,328 | — |
| Hamptons South | Aventura | 250 | 3,263 | $1,126,270 | 49 | 1 de cada 20 | $515 | — |
| Harbour House | Bal Harbour | 449 | 896 | $658,717 | 56 | 1 de cada 32 | $848 | -17.7% |
| Il Villaggio | South Beach | 120 | 1,740 | $2,403,513 | 14 | 1 de cada 34 | $1,517 | — |
| Infinity at Brickell | Brickell | 459 | 785 | $337,727 | 88 | 1 de cada 21 | $581 | +2.5% |
| Jade at Brickell Bay | Brickell | 338 | 1,730 | $1,351,308 | 75 | 1 de cada 18 | $996 | +4.4% |
| Jade Beach | Sunny Isles | 248 | 1,927 | $1,602,976 | 29 | 1 de cada 34 | $1,271 | +9.0% |
| Jade Ocean | Sunny Isles | 254 | 1,933 | $1,966,161 | 44 | 1 de cada 23 | $1,356 | — |
| King Cole | Miami Beach | 266 | 1,133 | $276,206 | 63 | 1 de cada 17 | $310 | -10.9% |
| La Perla | Sunny Isles | 326 | 1,602 | $714,908 | 42 | 1 de cada 31 | $660 | -8.3% |
| L’Atelier Miami Beach | Miami Beach | 25 | 2,133 | $3,243,730 | 6 | 1 de cada 17 | $1,875 | — |
| Latitude on the River | Río Miami | 452 | 899 | $352,158 | 52 | 1 de cada 35 | $482 | +0.2% |
| Le Nautique | Bay Harbor Islands | 12 | 3,200 | $1,458,038 | 2 | 1 de cada 24 | $765 | — |
| Louver House | South Beach | 9 | 2,224 | $2,992,564 | 3 | 1 de cada 12 | — | — |
| Majestic Tower | Bal Harbour | 170 | 2,250 | $2,214,092 | 18 | 1 de cada 38 | $1,442 | — |
| Marea | South Beach | 30 | 1,732 | $1,832,028 | 10 | 1 de cada 12 | $1,857 | — |
| Marina Blue | Downtown | 514 | 1,198 | $484,538 | 70 | 1 de cada 29 | $628 | +3.1% |
| Marina Palms North | North Miami Beach | 235 | 1,828 | $803,412 | 39 | 1 de cada 24 | $524 | — |
| Marina Palms South | North Miami Beach | 235 | 1,836 | $936,018 | 49 | 1 de cada 19 | $651 | -10.8% |
| The Mark on Brickell | Brickell | 359 | 1,140 | $446,117 | 48 | 1 de cada 30 | $512 | -22.1% |
| Mei Miami Beach | Miami Beach | 132 | 1,322 | $1,170,000 | 24 | 1 de cada 22 | $1,025 | — |
| Millennium Condos | Sunny Isles | 117 | 2,210 | $1,095,231 | 13 | 1 de cada 36 | $914 | — |
| Mint | Río Miami | 527 | 1,118 | $477,850 | 94 | 1 de cada 22 | $543 | +2.1% |
| Mirador South Beach | South Beach | 408 | 837 | $276,971 | 91 | 1 de cada 18 | $472 | — |
| Mosaic on Miami Beach | Miami Beach | 85 | 1,525 | $1,618,725 | 13 | 1 de cada 26 | $1,667 | — |
| Murano at Portofino | South Beach | 189 | 2,190 | $2,304,423 | 35 | 1 de cada 22 | $1,919 | -3.4% |
| Murano Grande | South Beach | 265 | 1,658 | $1,490,680 | 37 | 1 de cada 29 | $1,501 | +20.7% |
| Muse Residences | Sunny Isles | 62 | 3,195 | $3,624,556 | 15 | 1 de cada 17 | $1,698 | — |
| The Neville | South Beach | 12 | 845 | $550,898 | 1 | 1 de cada 48 | $793 | — |
| Nine at Mary Brickell Village | Brickell | 390 | 1,097 | $452,825 | 85 | 1 de cada 18 | $590 | -0.3% |
| Nine Island Avenue | Belle Isle | 268 | 1,440 | $769,857 | 43 | 1 de cada 25 | $835 | +6.1% |
| O Residences | Bay Harbor Islands | 41 | 1,143 | $715,423 | 14 | 1 de cada 12 | $788 | — |
| Ocean House | South Beach | 30 | 3,256 | $7,640,714 | 4 | 1 de cada 30 | $3,445 | — |
| Ocean Park South Beach | South Beach | 9 | 1,581 | $2,500,000 | 9 | — | — | — |
| Ocean Reserve | Sunny Isles | 398 | 1,005 | $308,577 | 48 | 1 de cada 33 | $382 | -20.4% |
| Ocean Seven | Surfside | 7 | 3,548 | $2,780,129 | 3 | 1 de cada 9 | $1,127 | — |
| Opera Tower | Edgewater | 635 | 821 | $258,748 | 134 | 1 de cada 19 | $436 | -18.5% |
| The Palace at Bal Harbour | Bal Harbour | 103 | 3,110 | $1,962,566 | 12 | 1 de cada 34 | $792 | — |
| Paraiso Bay | Edgewater | 364 | 1,151 | $688,762 | 72 | 1 de cada 20 | $739 | -6.1% |
| Parque Towers | Sunny Isles | 320 | 1,892 | $1,132,875 | 77 | 1 de cada 17 | $835 | +13.6% |
| The Peninsula | Aventura | 222 | 3,078 | $1,155,325 | 28 | 1 de cada 32 | $509 | -5.6% |
| The Pinnacle | Sunny Isles | 242 | 1,840 | $1,181,890 | 28 | 1 de cada 35 | $978 | -5.3% |
| Plaza on Brickell | Brickell | 560 | 774 | $439,788 | 64 | 1 de cada 35 | $757 | -1.6% |
| Porto Vita North Tower | Aventura | 123 | 3,385 | $2,012,296 | 8 | 1 de cada 62 | $762 | — |
| Porto Vita South Tower | Aventura | 150 | 2,890 | $1,382,036 | 19 | 1 de cada 32 | $815 | — |
| Quadro | Design District | 198 | 780 | $453,028 | 30 | 1 de cada 26 | $671 | — |
| Quantum on the Bay North | Edgewater | 239 | 1,084 | $396,122 | 32 | 1 de cada 30 | $482 | — |
| Quantum on the Bay South | Edgewater | 452 | 838 | $353,710 | 87 | 1 de cada 21 | $493 | -9.9% |
| Reach at Brickell City Centre | Brickell | 390 | 1,265 | $754,927 | 83 | 1 de cada 19 | $715 | -14.4% |
| Regalia | Sunny Isles | 39 | 4,992 | $6,975,118 | 6 | 1 de cada 26 | $2,163 | — |
| Residences by Armani/Casa | Sunny Isles | 308 | 2,468 | $3,078,241 | 55 | 1 de cada 22 | $1,721 | — |
| Rise at Brickell City Centre | Brickell | 388 | 1,264 | $769,342 | 92 | 1 de cada 17 | $760 | -7.4% |
| Ritz-Carlton Residences Sunny Isles | Sunny Isles | 209 | 2,137 | $3,772,971 | 39 | 1 de cada 21 | $2,246 | +15.2% |
| Sereno Residences | Bay Harbor Islands | 38 | 1,647 | $1,485,210 | 9 | 1 de cada 17 | $1,172 | — |
| Skyline on Brickell | Brickell | 360 | 791 | $407,506 | 61 | 1 de cada 24 | $633 | — |
| SLS Brickell | Brickell | 453 | 961 | $569,036 | 112 | 1 de cada 16 | $759 | -7.1% |
| SLS Lux Brickell | Brickell | 437 | 1,152 | $706,401 | 112 | 1 de cada 16 | $760 | -4.5% |
| Sole on the Ocean | Sunny Isles | 147 | 908 | $348,179 | 52 | 1 de cada 11 | $513 | -11.9% |
| South Pointe Towers | South Beach | 202 | 1,169 | $1,063,525 | 37 | 1 de cada 22 | $1,276 | -5.1% |
| Sunset Harbour North | South Beach | 219 | 1,160 | $651,913 | 26 | 1 de cada 34 | $790 | +5.1% |
| Sunset Harbour South | South Beach | 208 | 1,140 | $621,653 | 40 | 1 de cada 21 | $761 | — |
| Ten30 South Beach | South Beach | 32 | 930 | $521,616 | 9 | 1 de cada 14 | $833 | — |
| Terra Beachside Villas | Miami Beach | 116 | 1,700 | $612,763 | 25 | 1 de cada 19 | $441 | — |
| Three Hundred Collins | South Beach | 19 | 1,860 | $2,674,647 | 6 | 1 de cada 13 | $1,698 | — |
| The Tiffany of Bal Harbour | Bal Harbour | 135 | 2,018 | $923,600 | 22 | 1 de cada 25 | $618 | — |
| Trump Palace | Sunny Isles | 274 | 1,873 | $1,421,770 | 36 | 1 de cada 30 | $1,329 | — |
| Trump Royale | Sunny Isles | 382 | 1,577 | $982,272 | 60 | 1 de cada 25 | $902 | +2.0% |
| Trump Tower I | Sunny Isles | 271 | 2,106 | $1,305,752 | 52 | 1 de cada 21 | $870 | +13.9% |
| Trump Tower II | Sunny Isles | 271 | 2,106 | $1,313,465 | 40 | 1 de cada 27 | $711 | -7.1% |
| Trump Tower III | Sunny Isles | 271 | 2,084 | $1,334,300 | 53 | 1 de cada 20 | $709 | -5.0% |
| Turnberry Ocean Colony North | Sunny Isles | 129 | 3,480 | $2,570,543 | 13 | 1 de cada 40 | $1,208 | — |
| Turnberry Ocean Colony South | Sunny Isles | 128 | 3,480 | $2,479,388 | 22 | 1 de cada 23 | $1,075 | — |
| Vue at Brickell | Brickell | 323 | 1,069 | $334,864 | 48 | 1 de cada 27 | $411 | — |
| W Brickell | Brickell | 520 | 842 | $458,060 | 88 | 1 de cada 24 | $701 | — |
| W South Beach | Miami Beach | 407 | 563 | $1,008,108 | 43 | 1 de cada 38 | $2,208 | -4.1% |
| Waverly South Beach | South Beach | 395 | 1,127 | $571,968 | 66 | 1 de cada 24 | $747 | +0.8% |
| The Waves | Surfside | 106 | 1,510 | $731,767 | 12 | 1 de cada 35 | $702 | — |
| Wind by NEO | Brickell | 489 | 920 | $317,093 | 80 | 1 de cada 24 | $451 | -14.4% |
| The Yacht Club at Portofino | South Beach | 359 | 1,090 | $736,883 | 54 | 1 de cada 27 | $1,000 | -1.3% |
El valor catastral mediano es el del padrón fiscal 2026. El $/pie cuadrado es la mediana de las ventas calificadas en 2026, o de 2025 donde 2026 no tiene ninguna. El cambio a cuatro años compara 2026 contra 2023. Los edificios que el condado registra como condominios separados — Porto Vita, Quantum on the Bay, Sunset Harbour, Brickell Heights, Marina Palms, Turnberry Ocean Colony, 400 Sunny Isles, Blue y Green Diamond, y Trump Towers I, II y III — se listan como torres separadas porque sus cifras realmente difieren. Un cambio a cuatro años se muestra solo cuando TANTO 2023 como 2026 se apoyan en al menos cinco ventas calificadas; 60 de los 121 edificios muestran — en su lugar, y sus propias páginas explican por qué. Esta regla existe porque, de lo contrario, la aritmética reportaría a The Palace at Bal Harbour con una caída de 34.5% con base en una sola transacción de 2026, y a Green Diamond con un alza de 39.9% con base en cuatro. * La cifra de rotación de Aurora refleja una venta total de preventa (sell-out), no liquidez — 59 de sus 61 viviendas se vendieron nuevas en 2023 y 2024 — y se excluye del comentario sobre liquidez más abajo.
La rotación es el número que decide si puedes vender
La diferencia aquí es enorme. Ocean Seven tiene una rotación de aproximadamente 1 vivienda de cada nueve al año — aunque, con siete viviendas y tres ventas calificadas, esa cifra descansa sobre una base muy pequeña. El de rotación rápida mejor documentado es Solé on the Ocean, con 1 de cada once, en 52 ventas calificadas. La Torre Norte de Porto Vita tiene una rotación de aproximadamente 1 de cada sesenta y dos — casi siete veces más lenta. La mediana en los 121 edificios es de 1 vivienda de cada 23.
En la práctica, esa es la diferencia entre una salida que toma semanas y una que toma temporadas. También decide si puedes fijar el precio con confianza: en un edificio que vende veinte viviendas al año siempre hay un comparable reciente, y en uno que vende dos, no lo hay.
Cincuenta y ocho edificios aquí tienen una rotación de 1 vivienda de cada veintidós o mejor. Dejando de lado dos casos de venta total de preventa, los más líquidos son Solé on the Ocean con 1 de cada 11, Bijou Bay Harbor, Louver House, Marea y O Residences con 1 de cada 12, Three Hundred Collins con 1 de cada 13, y luego Ten30 South Beach y The Crimson con 1 de cada 14. Si la liquidez te importa, ahí es donde debes empezar, y tiene casi nada que ver con qué edificios se promocionan más.
En el otro extremo, seis edificios tienen una rotación peor que 1 vivienda de cada 40 al año: The Neville, 6000 Indian Creek, 1500 Ocean Drive, Fontainebleau II, Azure Surfside y Porto Vita North Tower. Azure no registra ninguna venta calificada desde diciembre de 2024 — veinte meses. Ese es un dato que vale la pena conocer antes de comprar en un edificio, y no es algo que un listado te va a decir.
Veintitrés al alza, treinta y ocho a la baja, y la brecha entre ellos es amplia
De los sesenta y un edificios cuyo 2023 y 2026 se apoyan cada uno en al menos cinco ventas calificadas, veintitrés subieron y treinta y ocho cayeron. Cualquiera que te diga que “el mercado de condominios de Miami” está haciendo una sola cosa no está viendo los edificios.
El más fuerte según el método publicado: Murano Grande, con un alza de 20.7% por pie cuadrado — pero no me apoyaría en esa cifra. Dos ventas de enero de 2023 a unos $727 por pie cuadrado mantienen esa base baja, y sin ellas la misma cuenta da 10.5%. El alza mejor documentada es la de The Decoplage, con 14.6% por pie cuadrado en 108 ventas calificadas, y se mantiene incluso al controlar por tamaño, con sus estudios subiendo 16.8% y sus viviendas más grandes 23.8%. Ritz-Carlton Residences Sunny Isles subió 15.2% en 39 ventas y Trump Tower I 13.9% en 52, con Parque Towers muy cerca con 13.6% en 77.
Solo tres edificios subieron en cada uno de los cuatro años: 1010 Brickell (+9.1% en 76 ventas), Parque Towers (+13.6% en 77) y Ritz-Carlton Residences Sunny Isles (+15.2% en 39). Hamptons South también subió en cada uno de los cuatro años, pero con dos ventas calificadas en 2026, así que la regla de cinco ventas lo deja fuera. Mirador South Beach no muestra cambio a cuatro años en la tabla de arriba: su serie por pie cuadrado subió cada año hasta 2025, pero 212 de sus 408 viviendas comparten un mismo plano, y si se mantiene ese tamaño constante, el edificio en realidad cayó hasta 2025. Esa alza fue un cambio en lo que se estaba vendiendo, no en lo que valen las viviendas, y su cifra de 2026, de $472, ahora queda por debajo de los $482 de 2023. Siete cayeron todos los años: The Mark on Brickell, The Club at Brickell Bay, Opera Tower, Bay House, Wind by NEO, SLS Brickell y La Perla. Marina Palms North, Sunset Harbour South y L’Atelier Miami Beach también cayeron en cada uno de los cuatro años, pero cada uno se apoya en menos de cinco ventas calificadas en 2026 (cuatro, cuatro y una), así que la regla de cinco ventas que rige la tabla también aplica aquí y quedan fuera.
El más débil: The Mark on Brickell, con una caída de 22.1%, cayendo todos los años, y su venta récord es de 2014. Las caídas mejor documentadas de todo el índice son las de The Club at Brickell Bay, con 19.9%, y Opera Tower, con 18.5%, cada una en 134 ventas calificadas: ningún otro edificio aquí tiene más transacciones, lo que hace que estas sean las cifras más difíciles de cuestionar en esta página. Ocean Reserve cayó 20.4% en 48 ventas, y Wind by NEO 14.4% en 80, con la caída acelerándose.
Un número en esa columna merece leerse junto con su advertencia. The Bath Club muestra −20.6%, y su propia página explica por qué no creo que el edificio realmente haya caído: todas las ventas de 2026 ahí fueron en el piso doce o más abajo, mientras que cinco de las nueve ventas de 2023 fueron en el piso diecisiete o más arriba, y las seis viviendas que se revendieron en 2026 se vendieron por más de lo que su dueño pagó. El método produce el número; la página del edificio produce la evidencia.
Algunos edificios casi no se movieron: Trump Royale terminó a 2.0% de donde empezó, en 60 ventas, Nine at Mary Brickell Village 0.3% en 85, y Aria on the Bay 1.0% en 123, la estabilidad mejor documentada del índice.
La trampa: por qué el precio de venta mediano engaña
Si te llevas una sola cosa de esta página, que sea esta. En un edificio con plantas variadas, el precio de venta mediano casi no significa nada, y es el número que más se cita.
Tres ejemplos de este índice, todos reales:
- Brickell House. Precio de venta mediano bajó 34.6%. Precio por pie cuadrado subió 2.7%. El edificio va de 355 a 6,902 pies cuadrados — un factor de diecinueve — así que la mediana refleja qué viviendas se vendieron, no lo que valen.
- Infinity at Brickell. Mediana bajó 21.8%, por pie cuadrado subió 2.5%, en 88 ventas.
- Skyline on Brickell. Precio de venta mediano subió 78.6%. Valor real por pie cuadrado: subió 3.9%. Siete de cada ocho viviendas ahí son de uno de dos tamaños, así que el que se venda determina el titular.
Lo contrario también pasa. En Wind by NEO el precio mediano subió en 2026 mientras el precio por pie cuadrado cayó 9.8% — se vendieron viviendas ligeramente más grandes. Un lector que solo viera la mediana habría concluido que el mercado cambió de rumbo. No fue así.
Pide siempre la cifra por pie cuadrado. Donde las viviendas de un edificio son casi idénticas, las dos medidas convergen y la mediana vuelve a ser confiable — Ocean Reserve, donde 276 de 398 viviendas tienen los mismos 1,005 pies cuadrados, o Terra Beachside Villas, donde 78 de 116 tienen los mismos 1,700.
Cómo usar esto
Si estás comprando, empieza con la rotación, luego la dirección del precio por pie cuadrado, luego el tamaño. Un edificio que se vende con libertad a un precio por pie cuadrado estable es una compra considerablemente más segura que uno que se vende dos veces al año a un número llamativo que nadie puede verificar.
Si estás vendiendo, busca tu edificio arriba y fija tu precio contra su columna de precio por pie cuadrado, no contra la última venta grande. En varios de estos edificios, la última venta grande fue de una planta distinta a la tuya y está a cientos de miles de dólares de ser una guía justa.
Si alguna cifra aquí no coincide con lo que te han dicho, el registro del condado es público y he nombrado la fuente. Verifícalo.
Este índice seguirá creciendo. Cada edificio enlaza a su propia página, donde se detalla el registro completo año por año, la mezcla de tamaños y recámaras, y las advertencias específicas de ese edificio.
Verificado el 23 de septiembre de 2026 contra el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. Cada folio de los 121 edificios se obtuvo de forma individual, se agrupó por subdivisión del condado, y se filtró para incluir solo viviendas residenciales — excluyendo unidades comerciales, estacionamientos, cabanas, casilleros y folios de almacenamiento, junto con otras clases de unidades clasificadas como residenciales, como cabanas y unidades de servicio que no son departamentos. Las cifras de venta son solo transacciones calificadas entre partes no relacionadas, con transferencias en bloque o de portafolio — que el condado registra contra cada folio del trato al precio total de la transacción — consolidadas en una sola transacción. Donde un condominio abarca más de una dirección, se obtuvieron y combinaron todas las direcciones: Parque Towers y Bentley Bay ocupan cada uno dos. Una venta se excluye y se revela en la página de su edificio: una doble transferencia de la misma vivienda en Chateau Beach Residences en abril de 2026. 2026 es un año incompleto en todos los casos. Se omiten la antigüedad de los edificios, el número de pisos y los detalles de amenidades: no se ha confirmado ninguna fuente primaria para ellos. Se volverá a verificar cuando se publique el próximo padrón fiscal.
La rotación te dice si podrás vender. No te dice cuánto obtendrás. Para eso, consulta Registro de reventas de Miami — 36,535 reventas registradas por el condado en 215 edificios, y el porcentaje en cada uno que cerró por debajo de lo que pagó el dueño.
¿Quieres el registro completo de uno de estos edificios?
Este índice ordena los edificios según su registro de ventas del condado. Para cualquiera de ellos, Josh te enviará el historial completo de ventas registradas, el inventario actual, y lo que significa el estado de reservas e inspección de la asociación para un comprador o un vendedor.
Obtener el registro completo del edificio ¿Vendiendo? Descubre cuánto vale tu condominio
El Índice de Condominios de Miami — Preguntas Frecuentes
¿De dónde vienen los datos de este índice?
Completamente de Miami-Dade County Property Appraiser, el registro público de impuestos y transacciones. Cada folio de cada edificio se obtuvo de forma individual y se redujo a ventas calificadas entre partes no relacionadas — la propia designación del condado para una transacción genuina de mercado abierto entre partes no relacionadas. Sin precios de lista, sin datos de listados, sin cifras de agregadores.
¿Por qué ordenar por rotación en lugar de precio?
Porque la rotación decide si puedes actuar. Un edificio que vende 1 vivienda de cada doce al año te da comparables actuales y una salida realista. Uno que vende 1 de cada sesenta y dos no te da ninguna de las dos cosas, sin importar qué tan atractivo se vea el precio. Es el número que los compradores más pasan por alto y el que más afecta el resultado.
¿El mercado de condominios de Miami está subiendo o bajando?
Ambos, según el edificio. De los 61 edificios cuyo 2023 y 2026 se apoyan cada uno en al menos cinco ventas calificadas, 23 subieron y 38 cayeron. El rango va de Murano Grande con un alza de 20.7% a The Mark on Brickell con una caída de 22.1%. Cualquier afirmación única sobre “el mercado de condominios de Miami” oculta ese rango.
¿Por qué usas el precio por pie cuadrado en lugar del precio de venta mediano?
Porque en un edificio con plantas variadas, el precio de venta mediano en su mayoría refleja qué viviendas se vendieron ese año. Brickell House muestra una caída de 34.6% en el precio mediano y un alza de 2.7% por pie cuadrado en las mismas 67 transacciones, porque sus viviendas van de 355 a 6,902 pies cuadrados. La cifra por pie cuadrado es la medida comparable.
¿Qué edificio ha mantenido mejor su valor?
Tres subieron en cada uno de los cuatro años: 1010 Brickell, con un alza de 9.1% por pie cuadrado en 76 ventas calificadas; Parque Towers, con 13.6% en 77; y Ritz-Carlton Residences Sunny Isles, con 15.2% en 39. En cuanto a estabilidad más que crecimiento, Trump Royale se movió 2.0% en 60 ventas y Aria on the Bay 1.0% en 123.
¿Qué edificios muestran las mayores caídas registradas?
Según este registro, The Mark on Brickell ha caído 22.1% por pie cuadrado, cayendo todos los años, y su venta récord data de 2014. The Club at Brickell Bay está 19.9% abajo y Opera Tower 18.5%, cada una en 134 ventas, las caídas mejor documentadas aquí. Ocean Reserve está 20.4% abajo, y Wind by NEO 14.4% con la caída acelerándose. Estas son afirmaciones sobre el registro público de transacciones, no predicciones.
¿Cuál es el edificio más caro y el más barato del índice?
Apogee South Beach, con una mediana de $3,768 por pie cuadrado en 2026, y King Cole con $310: un factor de más de doce entre dos edificios del mismo condado. Ocean House ocupa el segundo lugar con $3,445, en una sola venta de 2026, y 321 Ocean el tercero con $2,940, su mediana de 2025, sin ninguna venta de 2026 en el registro.
¿Con qué frecuencia se actualiza este índice?
Se vuelve a verificar cuando el condado publica un nuevo padrón fiscal, y cada página de edificio lleva su propia fecha de verificación. El índice también seguirá creciendo: se están agregando más edificios con el mismo estándar.
Fuentes y lecturas adicionales
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