The Miami Confidential · Bienes raíces de lujo en Miami
121 edificios, 30,212 viviendas y 5,101 ventas calificadas.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 27 de septiembre de 2026
En 121 edificios y 30,212 viviendas, el precio por pie cuadrado va de $303 a $3,768 — una diferencia de 12 veces dentro de un mismo condado. De los 55 edificios con suficientes ventas registradas para medir, 32 valen menos por pie cuadrado que hace cuatro años y 23 valen más. Pase el cursor o toque un color para ver qué significa cada uno.
Puntos Clave
- 121 edificios, 30,212 viviendas y 5,101 ventas calificadas — todo del registro de Miami-Dade County Property Appraiser, no precios de lista.
- Veintitrés edificios subieron y treinta y dos cayeron en cuatro años — no existe una sola dirección para “el mercado de condominios de Miami”.
- La rotación va de 1 vivienda de cada 9 al año a 1 de cada 62 — una diferencia de casi siete veces en qué tan fácil se puede vender.
- El precio va de $303 a $3,768 por pie cuadrado — de King Cole a Apogee South Beach, un factor de más de doce dentro de un mismo condado.
- Solo dos edificios subieron en cada uno de los cuatro años — 1010 Brickell y Ritz-Carlton Residences Sunny Isles. Seis cayeron todos los años.
- El más débil es The Mark on Brickell, con una caída de 28.9%; la caída mejor documentada es la de The Club at Brickell Bay, con 20.8% en 132 ventas calificadas, seguida de cerca por Opera Tower con 17.4% en 131.
- El precio de venta mediano engaña en la mayoría de los edificios — Brickell House parece haber caído 34.6% y en realidad subió 2.7% por pie cuadrado.
Qué es este índice y por qué existe
Casi toda estadística de condominios publicada sobre Miami proviene de precios de lista, de los propios listados de una inmobiliaria, o de un portal que combina ambos. Los precios de lista dicen lo que esperan los vendedores. No son evidencia.
Este índice usa una sola fuente: el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. Cada folio de cada edificio a continuación se obtuvo de forma individual, se filtró para incluir solo viviendas residenciales, y se redujo a ventas calificadas entre partes no relacionadas — la propia designación del condado para una transacción genuina de mercado abierto entre partes no relacionadas.
Al 20 de agosto de 2026 eso son 121 edificios, 30,212 viviendas y 5,101 ventas calificadas a lo largo de cuatro años.
Es un registro público, así que puedes verificar cada cifra tú mismo. También es la razón por la que esta página puede decir cosas que ningún sitio de marketing dirá: varios de estos edificios han perdido entre una quinta parte y una cuarta parte de su valor por pie cuadrado, y los he nombrado.
El índice — ordenado por qué tan seguido se venden realmente las viviendas
Ordenado por rotación anual, del más líquido al menos líquido. La rotación es el número que la mayoría de los compradores nunca revisa, y el que decide si podrás vender.
| Edificio | Zona | Viviendas | Pies² medianos | Valor catastral mediano 2026 | Ventas calificadas 2023–26 | Rotación anual | $/pie² 2026 | Cambio a 4 años |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 Hotel & Homes South Beach | South Beach | 239 | 893 | $1,534,672 | 37 | 1 de cada 26 | $2,812 | +11.6% |
| 321 Ocean | South Beach | 21 | 2,675 | $6,059,337 | 3 | 1 de cada 28 | $2,940 | — |
| 400 Sunny Isles East | Sunny Isles | 133 | 1,687 | $840,510 | 24 | 1 de cada 22 | $759 | — |
| 400 Sunny Isles West | Sunny Isles | 97 | 1,688 | $856,716 | 22 | 1 de cada 18 | $650 | -1.1% |
| 900 Biscayne Bay | Downtown | 508 | 1,450 | $640,393 | 108 | 1 de cada 19 | $744 | +5.4% |
| 1010 Brickell | Brickell | 387 | 1,283 | $654,397 | 76 | 1 de cada 20 | $872 | +9.1% |
| 1100 Millecento | Brickell | 382 | 910 | $431,159 | 50 | 1 de cada 31 | $611 | — |
| 1500 Ocean Drive | South Beach | 113 | 1,530 | $1,354,661 | 9 | 1 de cada 50 | $1,204 | — |
| 1800 Club | Edgewater | 469 | 1,144 | $438,316 | 77 | 1 de cada 24 | $475 | -10.7% |
| 6000 Indian Creek | Miami Beach | 37 | 1,300 | $703,059 | 3 | 1 de cada 49 | $746 | — |
| Akoya | Miami Beach | 385 | 1,322 | $891,275 | 38 | 1 de cada 41 | $996 | -9.7% |
| Apogee South Beach | South Beach | 67 | 3,731 | $7,452,560 | 13 | 1 de cada 21 | $3,768 | — |
| Aria on the Bay | Edgewater | 648 | 1,079 | $568,436 | 120 | 1 de cada 22 | $689 | +1.3% |
| Artech Residences | Aventura | 230 | 1,552 | $532,353 | 25 | 1 de cada 37 | $386 | — |
| Aurora | Sunny Isles | 61 | 1,385 | $834,581 | 65 | 1 de cada 4* | $821 | — |
| Azure Surfside | Surfside | 73 | 1,910 | $1,454,290 | 5 | 1 de cada 58 | — | — |
| The Bath Club | Miami Beach | 113 | 3,640 | $3,688,850 | 28 | 1 de cada 16 | $1,234 | -20.6% |
| Bay Harbor One | Bay Harbor Islands | 36 | 1,463 | $644,948 | 6 | 1 de cada 24 | $658 | — |
| Bay House | Edgewater | 165 | 1,505 | $637,246 | 43 | 1 de cada 15 | $535 | -11.9% |
| Bellamare at Williams Island | Aventura | 218 | 3,222 | $1,587,860 | 31 | 1 de cada 28 | $960 | +19.1% |
| Belle Plaza | Belle Isle | 222 | 897 | $438,361 | 39 | 1 de cada 23 | $627 | — |
| Bellini Bal Harbour | Bal Harbour | 77 | 3,820 | $2,679,288 | 11 | 1 de cada 28 | $1,077 | — |
| Bentley Bay | South Beach | 167 | 1,059 | $859,699 | 41 | 1 de cada 16 | $1,173 | +2.8% |
| Bijou Bay Harbor | Bay Harbor Islands | 41 | 1,345 | $1,146,350 | 14 | 1 de cada 12 | $1,063 | — |
| Blue Diamond | Miami Beach | 313 | 1,530 | $1,236,746 | 34 | 1 de cada 37 | $1,021 | — |
| Brickell Heights East | Brickell | 358 | 852 | $491,714 | 74 | 1 de cada 19 | $786 | +2.3% |
| Brickell Heights West | Brickell | 332 | 826 | $464,350 | 62 | 1 de cada 21 | $748 | -1.7% |
| Brickell House | Brickell | 374 | 716 | $455,704 | 67 | 1 de cada 22 | $868 | +2.7% |
| Canvas | Edgewater | 513 | 857 | $387,121 | 105 | 1 de cada 20 | $506 | -10.4% |
| Capri South Beach | South Beach | 65 | 1,842 | $1,403,515 | 17 | 1 de cada 15 | $1,136 | — |
| The Caribbean | Miami Beach | 104 | 1,621 | $2,143,658 | 14 | 1 de cada 30 | $1,852 | — |
| Chateau Beach Residences | Sunny Isles | 81 | 2,703 | $2,683,109 | 17 | 1 de cada 19 | $1,237 | — |
| The Club at Brickell Bay | Brickell | 643 | 825 | $353,775 | 132 | 1 de cada 19 | $552 | -20.8% |
| The Cosmopolitan | South Beach | 221 | 826 | $465,470 | 37 | 1 de cada 24 | $878 | — |
| Costa Brava | Belle Isle | 214 | 1,372 | $626,919 | 38 | 1 de cada 23 | $769 | — |
| The Crimson | Edgewater | 90 | 1,154 | $468,544 | 23 | 1 de cada 16 | $617 | — |
| The Decoplage | South Beach | 614 | 550 | $308,002 | 106 | 1 de cada 23 | $725 | +17.7% |
| The Edition Residences | Miami Beach | 24 | 1,984 | $4,170,412 | 4 | 1 de cada 24 | $2,268 | — |
| The Floridian | South Beach | 334 | 1,078 | $745,321 | 63 | 1 de cada 21 | $912 | -8.2% |
| Fontainebleau II | Miami Beach | 461 | 980 | $812,430 | 35 | 1 de cada 53 | $1,814 | — |
| Glass Miami Beach | South Beach | 10 | 3,389 | $5,877,060 | 2 | 1 de cada 20 | — | — |
| The Grand | Edgewater | 937 | 1,390 | $366,636 | 100 | 1 de cada 37 | $454 | +5.8% |
| Green Diamond | Miami Beach | 311 | 1,530 | $1,254,378 | 31 | 1 de cada 40 | $1,328 | — |
| Hamptons South | Aventura | 250 | 3,263 | $1,128,670 | 47 | 1 de cada 21 | $493 | — |
| Harbour House | Bal Harbour | 449 | 896 | $658,717 | 52 | 1 de cada 35 | $915 | -11.2% |
| Il Villaggio | South Beach | 120 | 1,740 | $2,403,513 | 14 | 1 de cada 34 | $1,517 | — |
| Infinity at Brickell | Brickell | 459 | 785 | $337,727 | 88 | 1 de cada 21 | $581 | +2.5% |
| Jade at Brickell Bay | Brickell | 338 | 1,730 | $1,351,308 | 74 | 1 de cada 18 | $983 | +3.0% |
| Jade Beach | Sunny Isles | 248 | 1,927 | $1,602,976 | 28 | 1 de cada 35 | $1,271 | +9.0% |
| Jade Ocean | Sunny Isles | 254 | 1,933 | $1,966,161 | 44 | 1 de cada 23 | $1,315 | — |
| King Cole | Miami Beach | 266 | 1,133 | $276,206 | 62 | 1 de cada 17 | $303 | -12.9% |
| La Perla | Sunny Isles | 326 | 1,602 | $714,908 | 41 | 1 de cada 32 | $679 | -5.7% |
| L’Atelier Miami Beach | Miami Beach | 25 | 2,133 | $3,243,730 | 6 | 1 de cada 17 | $1,875 | — |
| Latitude on the River | Río Miami | 452 | 899 | $352,158 | 51 | 1 de cada 35 | $488 | +1.5% |
| Le Nautique | Bay Harbor Islands | 12 | 3,200 | $1,458,038 | 2 | 1 de cada 24 | $765 | — |
| Louver House | South Beach | 9 | 2,224 | $2,992,564 | 3 | 1 de cada 12 | — | — |
| Majestic Tower | Bal Harbour | 170 | 2,250 | $2,214,092 | 17 | 1 de cada 40 | $1,420 | — |
| Marea | South Beach | 30 | 1,732 | $1,832,028 | 10 | 1 de cada 12 | $1,857 | — |
| Marina Blue | Downtown | 514 | 1,198 | $484,538 | 68 | 1 de cada 30 | $639 | +4.9% |
| Marina Palms North | North Miami Beach | 235 | 1,828 | $803,412 | 36 | 1 de cada 26 | $450 | — |
| Marina Palms South | North Miami Beach | 235 | 1,836 | $936,018 | 47 | 1 de cada 20 | $651 | -10.8% |
| The Mark on Brickell | Brickell | 359 | 1,140 | $446,117 | 47 | 1 de cada 31 | $467 | -28.9% |
| Mei Miami Beach | Miami Beach | 132 | 1,322 | $1,170,000 | 24 | 1 de cada 22 | $1,025 | — |
| Millennium Condos | Sunny Isles | 117 | 2,210 | $1,100,231 | 13 | 1 de cada 36 | $914 | — |
| Mint | Río Miami | 527 | 1,118 | $477,850 | 93 | 1 de cada 23 | $548 | +3.0% |
| Mirador South Beach | South Beach | 408 | 837 | $276,971 | 88 | 1 de cada 19 | $581 | — |
| Mosaic on Miami Beach | Miami Beach | 85 | 1,525 | $1,618,725 | 13 | 1 de cada 26 | $1,667 | — |
| Murano at Portofino | South Beach | 189 | 2,190 | $2,304,423 | 35 | 1 de cada 22 | $1,919 | -3.4% |
| Murano Grande | South Beach | 265 | 1,658 | $1,490,680 | 37 | 1 de cada 29 | $1,501 | +20.7% |
| Muse Residences | Sunny Isles | 62 | 3,195 | $3,624,556 | 14 | 1 de cada 18 | $1,827 | — |
| The Neville | South Beach | 12 | 845 | $550,898 | 1 | 1 de cada 48 | $793 | — |
| Nine at Mary Brickell Village | Brickell | 390 | 1,097 | $452,825 | 83 | 1 de cada 19 | $608 | +2.7% |
| Nine Island Avenue | Belle Isle | 268 | 1,440 | $779,590 | 41 | 1 de cada 26 | $835 | — |
| O Residences | Bay Harbor Islands | 41 | 1,143 | $715,423 | 12 | 1 de cada 14 | $836 | — |
| Ocean House | South Beach | 30 | 3,256 | $7,640,714 | 4 | 1 de cada 30 | $3,445 | — |
| Ocean Park South Beach | South Beach | 9 | 1,581 | $2,500,000 | 9 | — | — | — |
| Ocean Reserve | Sunny Isles | 398 | 1,005 | $308,577 | 47 | 1 de cada 34 | $381 | -20.6% |
| Ocean Seven | Surfside | 7 | 3,548 | $2,780,129 | 3 | 1 de cada 9 | $1,127 | — |
| Opera Tower | Edgewater | 635 | 821 | $258,748 | 131 | 1 de cada 19 | $442 | -17.4% |
| The Palace at Bal Harbour | Bal Harbour | 103 | 3,110 | $1,962,566 | 12 | 1 de cada 34 | $792 | — |
| Paraiso Bay | Edgewater | 364 | 1,151 | $688,762 | 72 | 1 de cada 20 | $739 | -6.1% |
| Parque Towers | Sunny Isles | 320 | 1,892 | $1,132,875 | 75 | 1 de cada 17 | $740 | +0.7% |
| The Peninsula | Aventura | 222 | 3,078 | $1,155,325 | 26 | 1 de cada 34 | $531 | -1.5% |
| The Pinnacle | Sunny Isles | 242 | 1,840 | $1,185,744 | 26 | 1 de cada 37 | $897 | — |
| Plaza on Brickell | Brickell | 560 | 774 | $439,788 | 60 | 1 de cada 37 | $549 | — |
| Porto Vita North Tower | Aventura | 123 | 3,385 | $2,012,296 | 8 | 1 de cada 62 | $762 | — |
| Porto Vita South Tower | Aventura | 150 | 2,890 | $1,382,036 | 19 | 1 de cada 32 | $815 | — |
| Quadro | Design District | 198 | 780 | $453,028 | 29 | 1 de cada 27 | $656 | — |
| Quantum on the Bay North | Edgewater | 239 | 1,084 | $396,122 | 31 | 1 de cada 31 | $519 | — |
| Quantum on the Bay South | Edgewater | 452 | 838 | $353,710 | 86 | 1 de cada 21 | $504 | -7.9% |
| Reach at Brickell City Centre | Brickell | 390 | 1,265 | $754,927 | 83 | 1 de cada 19 | $692 | -17.1% |
| Regalia | Sunny Isles | 39 | 4,992 | $6,975,118 | 6 | 1 de cada 26 | $2,163 | — |
| Residences by Armani/Casa | Sunny Isles | 308 | 2,468 | $3,078,241 | 52 | 1 de cada 24 | $1,699 | — |
| Rise at Brickell City Centre | Brickell | 388 | 1,264 | $769,342 | 91 | 1 de cada 17 | $764 | -6.9% |
| Ritz-Carlton Residences Sunny Isles | Sunny Isles | 209 | 2,137 | $3,772,971 | 39 | 1 de cada 21 | $2,246 | +15.2% |
| Sereno Residences | Bay Harbor Islands | 38 | 1,647 | $1,485,210 | 8 | 1 de cada 19 | $1,099 | — |
| Skyline on Brickell | Brickell | 360 | 791 | $407,506 | 60 | 1 de cada 24 | $640 | — |
| SLS Brickell | Brickell | 453 | 961 | $569,036 | 111 | 1 de cada 16 | $755 | -7.6% |
| SLS Lux Brickell | Brickell | 437 | 1,152 | $708,907 | 109 | 1 de cada 16 | $740 | -7.0% |
| Sole on the Ocean | Sunny Isles | 147 | 908 | $348,179 | 51 | 1 de cada 12 | $536 | -7.9% |
| South Pointe Towers | South Beach | 202 | 1,169 | $1,063,525 | 34 | 1 de cada 24 | $1,221 | -9.2% |
| Sunset Harbour North | South Beach | 219 | 1,160 | $651,913 | 25 | 1 de cada 35 | $774 | +2.9% |
| Sunset Harbour South | South Beach | 208 | 1,140 | $621,653 | 39 | 1 de cada 21 | $867 | — |
| Ten30 South Beach | South Beach | 32 | 930 | $521,616 | 9 | 1 de cada 14 | $833 | — |
| Terra Beachside Villas | Miami Beach | 116 | 1,700 | $612,763 | 24 | 1 de cada 19 | $441 | — |
| Three Hundred Collins | South Beach | 19 | 1,860 | $2,674,647 | 6 | 1 de cada 13 | $1,698 | — |
| The Tiffany of Bal Harbour | Bal Harbour | 135 | 2,018 | $923,600 | 21 | 1 de cada 26 | $637 | — |
| Trump Palace | Sunny Isles | 274 | 1,873 | $1,421,770 | 36 | 1 de cada 30 | $1,329 | — |
| Trump Royale | Sunny Isles | 382 | 1,577 | $982,272 | 58 | 1 de cada 26 | $885 | +0.1% |
| Trump Tower I | Sunny Isles | 271 | 2,106 | $1,305,752 | 49 | 1 de cada 22 | $881 | +15.3% |
| Trump Tower II | Sunny Isles | 271 | 2,106 | $1,313,465 | 40 | 1 de cada 27 | $711 | -7.1% |
| Trump Tower III | Sunny Isles | 271 | 2,084 | $1,334,300 | 53 | 1 de cada 20 | $709 | -5.0% |
| Turnberry Ocean Colony North | Sunny Isles | 129 | 3,480 | $2,570,543 | 12 | 1 de cada 43 | $1,135 | — |
| Turnberry Ocean Colony South | Sunny Isles | 128 | 3,480 | $2,479,388 | 22 | 1 de cada 23 | $1,075 | — |
| Vue at Brickell | Brickell | 323 | 1,069 | $334,864 | 48 | 1 de cada 27 | $411 | — |
| W Brickell | Brickell | 520 | 842 | $458,060 | 87 | 1 de cada 24 | $700 | — |
| W South Beach | Miami Beach | 407 | 563 | $1,008,108 | 41 | 1 de cada 40 | $2,208 | -4.1% |
| Waverly South Beach | South Beach | 395 | 1,127 | $574,507 | 64 | 1 de cada 25 | $658 | -11.2% |
| The Waves | Surfside | 106 | 1,510 | $744,145 | 13 | 1 de cada 33 | $686 | — |
| Wind by NEO | Brickell | 489 | 920 | $317,093 | 80 | 1 de cada 24 | $451 | -14.4% |
| The Yacht Club at Portofino | South Beach | 359 | 1,090 | $736,883 | 52 | 1 de cada 28 | $1,000 | -1.3% |
El valor catastral mediano es el del padrón fiscal 2026. El $/pie cuadrado es la mediana de las ventas calificadas en 2026, o de 2025 donde 2026 no tiene ninguna. El cambio a cuatro años compara 2026 contra 2023. Los edificios que el condado registra como condominios separados — Porto Vita, Quantum on the Bay, Sunset Harbour, Brickell Heights, Marina Palms, Turnberry Ocean Colony, 400 Sunny Isles, Blue y Green Diamond, y Trump Towers I, II y III — se listan como torres separadas porque sus cifras realmente difieren. Un cambio a cuatro años se muestra solo cuando TANTO 2023 como 2026 se apoyan en al menos cinco ventas calificadas; 66 de los 121 edificios muestran — en su lugar, y sus propias páginas explican por qué. Esta regla existe porque, de lo contrario, la aritmética reportaría a The Palace at Bal Harbour con una caída de 34.5% con base en una sola transacción de 2026, y a Green Diamond con un alza de 39.9% con base en cuatro. * La cifra de rotación de Aurora refleja una venta total de preventa (sell-out), no liquidez — 59 de sus 61 viviendas se vendieron nuevas en 2023 y 2024 — y se excluye del comentario sobre liquidez más abajo.
La rotación es el número que decide si puedes vender
La diferencia aquí es enorme. Ocean Seven tiene una rotación de aproximadamente 1 vivienda de cada nueve al año — aunque, con siete viviendas y tres ventas calificadas, esa cifra descansa sobre una base muy pequeña. El de rotación rápida mejor documentado es Solé on the Ocean, con 1 de cada doce, en 51 ventas calificadas. La Torre Norte de Porto Vita tiene una rotación de aproximadamente 1 de cada sesenta y dos — casi siete veces más lenta. La mediana en los 121 edificios es de 1 vivienda de cada 24.
En la práctica, esa es la diferencia entre una salida que toma semanas y una que toma temporadas. También decide si puedes fijar el precio con confianza: en un edificio que vende veinte viviendas al año siempre hay un comparable reciente, y en uno que vende dos, no lo hay.
Cincuenta y dos edificios aquí tienen una rotación de 1 vivienda de cada veintidós o mejor. Dejando de lado dos casos de venta total de preventa, los más líquidos son Solé on the Ocean, Bijou Bay Harbor, Louver House y Marea con 1 de cada 12, Three Hundred Collins con 1 de cada 13, y luego O Residences y Ten30 South Beach con 1 de cada 14. Si la liquidez te importa, ahí es donde debes empezar, y tiene casi nada que ver con qué edificios se promocionan más.
En el otro extremo, ocho edificios tienen una rotación peor que 1 vivienda de cada 40 al año: Akoya, Turnberry Ocean Colony North, The Neville, 6000 Indian Creek, 1500 Ocean Drive, Fontainebleau II, Azure Surfside y Porto Vita North Tower. Azure no registra ninguna venta calificada desde diciembre de 2024 — veinte meses. Ese es un dato que vale la pena conocer antes de comprar en un edificio, y no es algo que un listado te va a decir.
Veintitrés al alza, treinta y dos a la baja, y la brecha entre ellos es amplia
De los cincuenta y cinco edificios cuyo 2023 y 2026 se apoyan cada uno en al menos cinco ventas calificadas, veintitrés subieron y treinta y dos cayeron. Cualquiera que te diga que “el mercado de condominios de Miami” está haciendo una sola cosa no está viendo los edificios.
El más fuerte según el método publicado: Murano Grande, con un alza de 20.7% por pie cuadrado — pero no me apoyaría en esa cifra. Dos ventas de enero de 2023 a unos $727 por pie cuadrado mantienen esa base baja, y sin ellas la misma cuenta da 10.5%. El alza mejor documentada es la de The Decoplage, con 17.7% por pie cuadrado en 106 ventas calificadas — y se mantiene incluso al controlar por tamaño, con sus estudios subiendo 16.8% y sus viviendas más grandes 23.8%. Trump Tower I le sigue con 15.3% en 49 ventas, con Ritz-Carlton Residences Sunny Isles un poco atrás con 15.2% en 39.
Solo tres edificios subieron en cada uno de los cuatro años: 1010 Brickell (+9.1% en 76 ventas), Ritz-Carlton Residences Sunny Isles (+15.2% en 39) y O Residences (+6.1% en 12). Un cuarto edificio, Mirador South Beach, también tiene una serie por pie cuadrado que subió en los cuatro años — pero 212 de sus 408 viviendas comparten un mismo plano, y si se mantiene ese tamaño constante, el edificio en realidad cayó hasta 2025. Su alza es un cambio en lo que se estaba vendiendo, no en lo que valen las viviendas, así que se excluye de este conteo y no muestra cambio a cuatro años en la tabla de arriba. Seis cayeron todos los años: The Mark on Brickell, The Club at Brickell Bay, Bay House, Wind by NEO, SLS Brickell y La Perla. Marina Palms North y L’Atelier Miami Beach también cayeron en cada uno de los cuatro años, pero cada uno se apoya en una sola venta calificada en 2026, así que la regla de cinco ventas que rige la tabla también aplica aquí y quedan fuera.
El más débil: The Mark on Brickell, con una caída de 28.9% — cayendo todos los años, acelerando, y su venta récord es de 2014. La caída mejor documentada de todo el índice es la de The Club at Brickell Bay, con 20.8% en 132 ventas calificadas — más transacciones que cualquier otro edificio aquí, lo que hace que esta sea la cifra más difícil de cuestionar en esta página. Ocean Reserve cayó 20.6% en 47 ventas, y Wind by NEO 14.4% en 80, con la caída acelerándose.
Un número en esa columna merece leerse junto con su advertencia. The Bath Club muestra −20.6%, y su propia página explica por qué no creo que el edificio realmente haya caído: todas las ventas de 2026 ahí fueron en el piso doce o más abajo, mientras que cinco de las nueve ventas de 2023 fueron en el piso diecisiete o más arriba, y las seis viviendas que se revendieron en 2026 se vendieron por más de lo que su dueño pagó. El método produce el número; la página del edificio produce la evidencia.
Algunos edificios casi no se movieron: Trump Royale terminó a 0.1% de donde empezó, en 58 ventas, Parque Towers 0.7% en 75, y Aria on the Bay 1.3% en 120 — la estabilidad mejor documentada del índice.
La trampa: por qué el precio de venta mediano engaña
Si te llevas una sola cosa de esta página, que sea esta. En un edificio con plantas variadas, el precio de venta mediano casi no significa nada, y es el número que más se cita.
Tres ejemplos de este índice, todos reales:
- Brickell House. Precio de venta mediano bajó 34.6%. Precio por pie cuadrado subió 2.7%. El edificio va de 355 a 6,902 pies cuadrados — un factor de diecinueve — así que la mediana refleja qué viviendas se vendieron, no lo que valen.
- Infinity at Brickell. Mediana bajó 21.8%, por pie cuadrado subió 2.5%, en 88 ventas.
- Skyline on Brickell. Precio de venta mediano subió 78.6%. Valor real por pie cuadrado: subió 3.9%. Siete de cada ocho viviendas ahí son de uno de dos tamaños, así que el que se venda determina el titular.
Lo contrario también pasa. En Wind by NEO el precio mediano subió en 2026 mientras el precio por pie cuadrado cayó 9.8% — se vendieron viviendas ligeramente más grandes. Un lector que solo viera la mediana habría concluido que el mercado cambió de rumbo. No fue así.
Pide siempre la cifra por pie cuadrado. Donde las viviendas de un edificio son casi idénticas, las dos medidas convergen y la mediana vuelve a ser confiable — Ocean Reserve, donde 276 de 398 viviendas tienen los mismos 1,005 pies cuadrados, o Terra Beachside Villas, donde 78 de 116 tienen los mismos 1,700.
Cómo usar esto
Si estás comprando, empieza con la rotación, luego la dirección del precio por pie cuadrado, luego el tamaño. Un edificio que se vende con libertad a un precio por pie cuadrado estable es una compra considerablemente más segura que uno que se vende dos veces al año a un número llamativo que nadie puede verificar.
Si estás vendiendo, busca tu edificio arriba y fija tu precio contra su columna de precio por pie cuadrado, no contra la última venta grande. En varios de estos edificios, la última venta grande fue de una planta distinta a la tuya y está a cientos de miles de dólares de ser una guía justa.
Si alguna cifra aquí no coincide con lo que te han dicho, el registro del condado es público y he nombrado la fuente. Verifícalo.
Este índice seguirá creciendo. Cada edificio enlaza a su propia página, donde se detalla el registro completo año por año, la mezcla de tamaños y recámaras, y las advertencias específicas de ese edificio.
Verificado el 20 de agosto de 2026 contra el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. Cada folio de los 121 edificios se obtuvo de forma individual, se agrupó por subdivisión del condado, y se filtró para incluir solo viviendas residenciales — excluyendo unidades comerciales, estacionamientos, cabanas, casilleros y folios de almacenamiento, junto con otras clases de unidades clasificadas como residenciales, como cabanas y unidades de servicio que no son departamentos. Las cifras de venta son solo transacciones calificadas entre partes no relacionadas, con transferencias en bloque o de portafolio — que el condado registra contra cada folio del trato al precio total de la transacción — consolidadas en una sola transacción. Donde un condominio abarca más de una dirección, se obtuvieron y combinaron todas las direcciones: Parque Towers y Bentley Bay ocupan cada uno dos. Una venta se excluye y se revela en la página de su edificio: una doble transferencia de la misma vivienda en Chateau Beach Residences en abril de 2026. 2026 es un año incompleto en todos los casos. Se omiten la antigüedad de los edificios, el número de pisos y los detalles de amenidades: no se ha confirmado ninguna fuente primaria para ellos. Se volverá a verificar cuando se publique el próximo padrón fiscal.
La rotación te dice si podrás vender. No te dice cuánto obtendrás. Para eso, consulta Registro de reventas de Miami — 36,535 reventas registradas por el condado en 215 edificios, y el porcentaje en cada uno que cerró por debajo de lo que pagó el dueño.
¿Quieres el registro completo de uno de estos edificios?
Este índice ordena los edificios según su registro de ventas del condado. Para cualquiera de ellos, Josh te enviará el historial completo de ventas registradas, el inventario actual, y lo que significa el estado de reservas e inspección de la asociación para un comprador o un vendedor.
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El Índice de Condominios de Miami — Preguntas Frecuentes
¿De dónde vienen los datos de este índice?
Completamente de Miami-Dade County Property Appraiser, el registro público de impuestos y transacciones. Cada folio de cada edificio se obtuvo de forma individual y se redujo a ventas calificadas entre partes no relacionadas — la propia designación del condado para una transacción genuina de mercado abierto entre partes no relacionadas. Sin precios de lista, sin datos de listados, sin cifras de agregadores.
¿Por qué ordenar por rotación en lugar de precio?
Porque la rotación decide si puedes actuar. Un edificio que vende 1 vivienda de cada doce al año te da comparables actuales y una salida realista. Uno que vende 1 de cada sesenta y dos no te da ninguna de las dos cosas, sin importar qué tan atractivo se vea el precio. Es el número que los compradores más pasan por alto y el que más afecta el resultado.
¿El mercado de condominios de Miami está subiendo o bajando?
Ambos, según el edificio. De los 55 edificios cuyo 2023 y 2026 se apoyan cada uno en al menos cinco ventas calificadas, 23 subieron y 32 cayeron. El rango va de Murano Grande con un alza de 20.7% a The Mark on Brickell con una caída de 28.9%. Cualquier afirmación única sobre “el mercado de condominios de Miami” oculta ese rango.
¿Por qué usas el precio por pie cuadrado en lugar del precio de venta mediano?
Porque en un edificio con plantas variadas, el precio de venta mediano en su mayoría refleja qué viviendas se vendieron ese año. Brickell House muestra una caída de 34.6% en el precio mediano y un alza de 2.7% por pie cuadrado en las mismas 67 transacciones, porque sus viviendas van de 355 a 6,902 pies cuadrados. La cifra por pie cuadrado es la medida comparable.
¿Qué edificio ha mantenido mejor su valor?
Tres subieron en cada uno de los cuatro años: 1010 Brickell, con un alza de 9.1% por pie cuadrado en 76 ventas calificadas; Ritz-Carlton Residences Sunny Isles, con 15.2% en 39. O Residences también subió en cada uno de los cuatro años, pero con cuatro ventas calificadas en 2023 y dos en 2026 no cumple la regla de cinco ventas que este índice aplica a la tabla, así que no se cuenta aquí. En cuanto a estabilidad más que crecimiento, Trump Royale se movió 0.1% en 58 ventas y Aria on the Bay 1.3% en 120.
¿Qué edificios muestran las mayores caídas registradas?
Según este registro, The Mark on Brickell ha caído 28.9% por pie cuadrado, con la caída acelerándose y su venta récord data de 2014. The Club at Brickell Bay está 20.8% abajo en 132 ventas, que es la caída mejor documentada aquí. Ocean Reserve está 20.6% abajo, y Wind by NEO 14.4% con la caída acelerándose. Estas son afirmaciones sobre el registro público de transacciones, no predicciones.
¿Cuál es el edificio más caro y el más barato del índice?
Apogee South Beach, con una mediana de $3,768 por pie cuadrado en 2026, y King Cole con $303 — un factor de más de doce entre dos edificios del mismo condado. 1 Hotel & Homes South Beach ocupa el segundo lugar con $2,812 y Ritz-Carlton Residences Sunny Isles el tercero con $2,246.
¿Con qué frecuencia se actualiza este índice?
Se vuelve a verificar cuando el condado publica un nuevo padrón fiscal, y cada página de edificio lleva su propia fecha de verificación. El índice también seguirá creciendo: se están agregando más edificios con el mismo estándar.
Sources and further reading
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