Louver House

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve nueve folios en 311 Meridian Avenue y las nueve son viviendas. No hay espacio comercial, ni folio de estacionamiento, ni unidad de almacenamiento — cada cifra de esta página proviene de todo el edificio.

Solo hay tres plantas, y vienen de tres en tres: tres viviendas de 1,974 pies cuadrados, tres de 2,224 pies cuadrados y tres de 4,137 pies cuadrados. Las seis viviendas más pequeñas son de tres recámaras. Las tres más grandes son de seis recámaras, y lo son por una razón específica que se explica en la siguiente sección.

Louver House se declaró como doce unidades y hoy el condado registra nueve viviendas. Tres pares se han fusionado en residencias únicas — las unidades 203 y 204, las unidades 303 y 304, y PH3 y PH4 — cada una ahora es un solo folio con dos participaciones indivisas en los elementos comunes. Ambas cifras de unidades se citan para este edificio y ninguna es incorrecta; simplemente cuentan cosas distintas en momentos distintos.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $2,110,900 y $6,380,161, mediana $2,992,564. Las tres residencias combinadas llevan los tres avalúos más altos.

El condado registra 2017 como año de construcción. El número de pisos, el arquitecto y el detalle de amenidades no están en el registro del condado, y no se ha confirmado ninguna fuente primaria para ellos, por lo que no figuran en el texto de esta página.

¿Por qué es tan fácil calcular mal un precio por pie cuadrado aquí?

Este es un punto técnico menor con una gran consecuencia práctica, y es la razón por la que no confiaría en una cifra por pie cuadrado de Louver House proveniente de ninguna fuente automatizada.

Cuando se combinan dos unidades, el condado conserva un folio y retira el otro. El folio que sobrevive se actualiza a la nueva superficie, más grande — pero conserva todo el historial de ventas de la unidad individual original. Así que una venta de un departamento de 1,974 pies cuadrados en 2017 ahora figura en un folio que indica 4,137 pies cuadrados.

Si se divide una entre la otra, la aritmética es un disparate. Esto es exactamente lo que produce en este edificio:

• Una vivienda registrada ahora con 4,137 pies cuadrados muestra una venta de $2,000,000 el 22 de agosto de 2017. Eso se lee como $483 por pie cuadrado.
• Cuatro días antes, el 18 de agosto de 2017, a 2,224 pies cuadrados de superficie, se vendió una vivienda por $3,800,000 — $1,709 por pie cuadrado.

Tomado al pie de la letra, eso dice que la vivienda más grande se vendió por 47.4% menos dinero que una vivienda 46.2% más pequeña, en la misma semana, en un edificio de nueve viviendas. Eso no ocurrió. Lo que ocurrió es que el comprador de 2017 compró un departamento, y desde entonces el folio se amplió para describir dos.

Las seis ventas asociadas a los tres folios combinados datan de 2017 a 2020, y cada una de ellas es anterior a las combinaciones o coincide con ellas. No publico ningún precio por pie cuadrado para esas tres viviendas, y ninguna de ellas está incluida en ninguna cifra por pie de esta página. El registro del condado simplemente no puede respaldar una.

Si se las quita, el edificio es coherente. Las once ventas de las seis viviendas sin cambios van de $1,064 a $1,754 por pie cuadrado, sin valores atípicos y sin lagunas en la lógica. Ese es el verdadero rango de precios de Louver House, y cualquier cifra materialmente por debajo — los $483 de arriba, o algo parecido — es un artefacto de este mismo problema.

El historial de precios

No se publica ningún cambio a cuatro años para este edificio y lleva un guion en mi Miami Condo Index. Tres de los cuatro años están vacíos. No hay nada con qué medir un cambio, y prefiero decirlo antes que fabricar una dirección a partir de un solo año.

Las tres ventas de 2024 fueron de viviendas individuales sin cambios, por lo que las cifras de arriba son limpias: $2,700,000 por una vivienda de 1,974 pies cuadrados en enero, $2,700,000 por otra vivienda de 1,974 pies cuadrados en mayo, y $3,788,000 por una vivienda de 2,224 pies cuadrados en septiembre — una banda de $1,368 a $1,703 por pie cuadrado.

El precio récord del edificio es de $3,900,000, pagado el 31 de enero de 2020 por un penthouse de 2,224 pies cuadrados — $1,754 por pie cuadrado, que es también la cifra por pie más alta del registro. Ahora tiene más de seis años.

El historial de reventas aquí es limpio. En las ocho reventas que registra el condado, ninguna perdió dinero. Si se reduce a las cinco reventas en las que la vivienda en sí no cambió entre las dos ventas — las comparaciones de igual a igual — el registro es:

• una vivienda de 1,974 pies cuadrados, de $2,100,000 en noviembre de 2018 a $2,600,000 en mayo de 2021, un alza de 23.8%, luego a $2,700,000 en mayo de 2024, un alza adicional de 3.8%;
• una vivienda de 2,224 pies cuadrados, de $3,200,000 en septiembre de 2017 a $3,788,000 en septiembre de 2024, un alza de 18.4% en siete años;
• el penthouse, de $3,800,000 en agosto de 2017 a $3,900,000 en enero de 2020, un alza de 2.6%;
• una vivienda de 1,974 pies cuadrados, de $2,500,000 en febrero de 2019 a $2,700,000 en enero de 2024, un alza de 8.0%.

Ganancia mediana de esas cinco: 8.0%. Es una cifra modesta y no voy a adornarla — varias son ganancias pequeñas en tenencias largas, y después de los costos de transacción algunas están cerca de cero. Pero cero pérdidas en todo el registro vale la pena destacarlo, con la salvedad de que se apoya en ocho reventas.

Siete de las diecisiete ventas registradas del edificio caen en 2017, que es cuando se vendió por completo. Desde entonces ha producido aproximadamente una venta al año.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere un departamento grande de tres recámaras en South of Fifth sin vivir en una torre. Nueve viviendas, tres plantas, nada por debajo de 1,974 pies cuadrados, y un historial de reventas sin pérdidas.

Le conviene a un comprador que piensa quedarse. La evidencia aquí es de una apreciación constante y poco espectacular en tenencias de varios años — 23.8% en dos años y medio en el mejor caso, 2.6% en dos y medio en el más débil. Es un lugar para vivir que ha conservado su valor, no una operación.

No le conviene a quien necesite evidencia actual. Las únicas ventas calificadas de los últimos cuatro años fueron en 2024, y no ha habido ninguna desde entonces. Si compra hoy, está negociando frente a tres ventas, todas de 2024.

No le conviene a un comprador que se apoye en los datos de los portales. Como se expuso arriba, las tres viviendas más grandes llevan cifras por pie que son sencillamente erróneas dondequiera que se calculen automáticamente, y en un edificio de nueve viviendas esas tres distorsionan gravemente cualquier promedio del edificio.

Si está vendiendo aquí, hay dos cosas que vale la pena saber. Su argumento más sólido es el historial de reventas: ninguna reventa calificada en este edificio se ha cerrado por debajo del precio anterior, y el agente de un comprador que revise el registro del condado encontrará lo mismo. Su posición más débil es la actualidad — con nada negociado desde septiembre de 2024, usted es el descubrimiento de precio, y la banda de 2024 de $1,368 a $1,703 por pie cuadrado es el ancla desde la cual trabajar. Y si su vivienda es una de las tres residencias combinadas, insista en que cualquier comparación por pie se corrija antes de que se use en su contra. La aritmética sin procesar del condado subestima esas viviendas en aproximadamente la mitad, y es el error más probable en una valuación de este edificio.

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