Condominios de Lujo en Miami · Design District · Quadro Residences
Uno de los edificios más uniformes que he medido, por valor catastral.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 30 de septiembre de 2026
Verificado el 17 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Datos del edificio
- Dirección
- 3900 Biscayne Blvd
- Año de construcción
- 2019
- Pisos
- 12
- Residencias
- 198
- Desarrollador
- ALTA Developers
- Arquitecto
- Behar Font & Partners
- Estatus
- Entregado — terminado en 2019
Puntos Clave
- Quadro Residences registró 5 ventas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 — con una mediana de $510,000, o $656 por pie cuadrado, según el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 18 de junio de 2026. ¿Es propietario en Quadro Residences? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- Uno de los edificios más uniformes que he medido, por valor catastral — $371,943 a $707,066 — una dispersión de 1.9 veces, entre las más estrechas de los 449 edificios de 30 o más viviendas en el archivo del condado.
- Un folio comercial controla el 13.3665% de los elementos comunes — una sola unidad de 25,504 pies² valuada en $4,004,128. Los propietarios residenciales tienen en conjunto cerca del 86.6%.
- El registro es corto y no voy a sobreinterpretarlo — el condado tiene 232 ventas calificadas aquí y 169 de ellas son la venta total inicial de 2021.
- Solo existen 37 reventas hasta ahora — 4 perdieron dinero, con una ganancia mediana de 17.1% en una tenencia de 3.0 años.
- 198 viviendas en 3900 Biscayne Boulevard, en el Design District — 121 de una recámara y 65 de dos recámaras — área climatizada de 479 a 1,162 pies².
- No estoy publicando una tendencia a cuatro años — los cuatro años descansan en 8, 9, 9 y 3 ventas y el tamaño de la vivienda vendida oscila entre ellos.
3900 Biscayne Boulevard, Miami, Florida | Vecindario: Design District
Uno de los edificios más uniformes del índice
En los edificios medidos para este sitio, los valores catastrales de 2026 dentro de un mismo condominio suelen variar cuatro, diez y a veces veinte veces entre la vivienda más barata y la más cara. Quadro va de $371,943 a $707,066, con una mediana de $453,028.
Es una dispersión de 1.9 veces, entre las más estrechas de los 449 edificios de 30 o más viviendas que he consultado del registro del condado. Como comparación, Canvas va de 2.1 veces y Hamptons South de 3.4.
La razón es estructural. El área climatizada aquí va solo de 479 a 1,162 pies cuadrados, no hay nivel de penthouse ni residencia combinada de gran tamaño, y el edificio reparte 198 viviendas en 36 plantas distintas, sin que ninguna cubra más de 11 viviendas. Es un edificio de pequeñas variaciones y no un edificio con una parte alta y una baja.
Para un comprador eso tiene una consecuencia específica y práctica, y es lo más útil de esta página. Donde las viviendas casi no difieren, el argumento de precio tiene muy poco margen. En una torre que abarca de 500 a 5,000 pies cuadrados, un vendedor siempre puede señalar una clase distinta de vivienda para justificar una cifra. Aquí no puede: el comparable es una vivienda muy parecida a la que usted está viendo, y ambas partes pueden verlo.
La contrapartida es que tampoco hay un nivel de ganga. La vivienda más barata del edificio está valuada en $371,943. No hay un extremo bajo en apuros que buscar, porque no hay extremo bajo.
Lo que en realidad hay dentro del edificio
El condado devuelve 200 folios en 3900 Biscayne Boulevard: 198 viviendas residenciales, un folio de referencia y una unidad comercial.
Esa unidad comercial merece más que una nota al pie. Tiene 25,504 pies cuadrados, está valuada en $4,004,128 y lleva el 13.3665% del interés indiviso en los elementos comunes. Un folio, más de un octavo del edificio. Las 198 viviendas comparten el restante 86.6% entre ellas, lo que da aproximadamente cuatro décimas del uno por ciento cada una.
Esto es un hecho de gobernanza, no una curiosidad: en cualquier asunto decidido por porcentaje de interés de propiedad, ese único propietario comercial vota el equivalente a unas treinta viviendas residenciales típicas (13.3665% contra alrededor de 0.45% cada una). Estoy reportando la participación registrada, no las reglas de votación de la asociación — esas están en la declaración, que no está en el registro del Property Appraiser, y todo comprador debería leerla.
La mezcla residencial es de 121 de una recámara, 65 de dos recámaras y 12 estudios. La vivienda mediana es de 780 pies cuadrados.
La venta récord es $1,044,000 por N-915 en febrero de 2025 — 1,106 pies cuadrados a $944 por pie cuadrado.
Un registro demasiado joven para apoyarse en él
El registro de ventas del condado para este edificio comienza en 2020, y contiene 232 ventas calificadas en total. 169 de ellas — más de siete de cada diez — son la venta total inicial de 2021, con una mediana de $535,000 y $673 por pie cuadrado.
Todo lo demás en el registro es lo que ha sucedido desde entonces, y no es mucho: 37 reventas en total, con una tenencia mediana de 3.0 años. De ellas, 4 se vendieron con pérdida — 10.8% — con una ganancia mediana de 17.1%.
Acotando a quienes compraron nuevo en la venta total inicial y han vendido desde entonces: 30 han revendido en una transacción calificada entre partes independientes, 3 de ellos — 10.0% — por menos de lo que pagaron, con un resultado mediano de +19.9%.
Esas cifras están bien. También son escasas, y en un edificio cuyo registro de ventas comienza en 2020 no pueden decirle lo que un registro más largo dice en otras partes de este sitio: cómo se comportó el edificio en una caída del mercado. Quadro no ha pasado por una. Cada cifra aquí describe un mercado que ha estado subiendo en general desde que existe el edificio, y nada en el registro distingue un activo bien construido de una añada afortunada. Esa distinción suele requerir quince años de datos del condado, y aquí hay menos de siete.
Por qué no hay un cambio a cuatro años en esta página
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano | Tamaño mediano |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 8 | $612,500 | $849 | 778 pies² |
| 2024 | 9 | $550,200 | $687 | 801 pies² |
| 2025 | 9 | $690,000 | $750 | 1,021 pies² |
| 2026 a la fecha | 3 | $512,500 | $656 | 781 pies² |
Cuatro años, 8, 9, 9 y 3 ventas calificadas. La columna por pie dice $849, $687, $750, $656 — baja, sube, baja — mientras el tamaño mediano vendido pasa por 778, 801, 1,021, 781 pies cuadrados. Con muestras de un solo dígito y una mezcla cambiante, ese patrón es ruido, y cualquier porcentaje a cuatro años calculado a partir de él sería un número disfrazado de hallazgo. (Estas filas son la extracción del condado del 17 de agosto de 2026. La extracción del 23 de septiembre de 2026 usada para las cifras de 12 meses añade una venta del 18 de junio de 2026, $465,000 por 636 pies cuadrados, lo que hace cuatro ventas en 2026 a la fecha.)
Así que el Miami Condo Index no muestra un cambio a cuatro años para Quadro, y esta página tampoco. Lo que puedo darle es el nivel: entre las 29 ventas en cuatro años la mediana fue de $736 por pie cuadrado, en una banda de $582 a $944, con un precio mediano de $590,000.
Donde la evidencia se adelgaza
Tres salvedades, y aquí son el plato principal y no las notas al pie.
El edificio es demasiado nuevo para las preguntas que este sitio normalmente responde. Menos de siete años de registro, una venta total inicial, 37 reventas. No hay una caída del mercado en estos datos porque no ha habido ninguna desde que abrió el edificio.
La rotación es baja — unos una vivienda de cada 27 por año. Eso es poco notable en un edificio recién entregado donde la mayoría de los propietarios son los compradores originales, pero significa que la tabla a cuatro años seguirá siendo escasa por algún tiempo.
La antigüedad, los pisos, las amenidades, el inquilino comercial y los costos mensuales no están en este registro y no se indican aquí. Dado que un folio comercial tiene el 13.3665% de los elementos comunes, la declaración y el presupuesto de la asociación importan más aquí que en la mayoría de los edificios, y ninguno está en los datos del Property Appraiser.
A quién le conviene este edificio
Le conviene a un comprador que quiere una compra directa y verificable. La uniformidad es la característica: una mediana a cuatro años de $736 por pie cuadrado con un precio mediano de $590,000, en un edificio donde los valores catastrales abarcan solo 1.9 veces de punta a punta, significa que el comparable que le muestran es genuinamente comparable.
Le conviene a un comprador del Design District que quiere una vivienda más nueva en una dirección de Biscayne Boulevard y no frente a la bahía, y que compra la ubicación tanto como el edificio.
Le conviene poco a un comprador que busca evidencia de resiliencia, sin culpa del edificio. Todavía no hay suficiente registro. Si lo que quiere es un historial de propiedad largo y probado, este sitio tiene edificios con cincuenta años de él y este no es uno de ellos.
Le conviene poco a un cazador de gangas por la misma razón estructural por la que la uniformidad ayuda a todos los demás: aquí no hay un extremo bajo que encontrar.
Si usted vende, su terreno más firme es que un comprador no puede hacerlo bajar fácilmente señalando una clase distinta de vivienda — no la hay. El más débil es el volumen: con 9 ventas en 2025 y 3 hasta ahora en 2026, el agente de un comprador puede decir razonablemente que el mercado aquí es demasiado escaso para fijar un precio con precisión, y con este registro tendría razón.
Quadro — Preguntas Frecuentes
¿A cuánto se han vendido las viviendas en Quadro Residences en los últimos 12 meses?
Se registraron 5 ventas en el registro de Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026, con una mediana de $510,000 ($656 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 18 de junio de 2026. Son cierres registrados, no precios de oferta. Si es propietario en Quadro Residences y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, envíe un mensaje a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿Qué hace inusual a Quadro?
Su uniformidad. Los valores catastrales de 2026 van de $371,943 a $707,066, una dispersión de 1.9 veces, entre las más estrechas de los 449 edificios de 30 o más viviendas en el archivo del condado. El área climatizada va solo de 479 a 1,162 pies cuadrados, no hay nivel de penthouse y 198 viviendas se reparten en 36 plantas, sin que ninguna cubra más de 11 viviendas.
¿Por qué le importa eso a un comprador?
Porque elimina la mayor parte del margen en un argumento de precio. En un edificio que abarca de 500 a 5,000 pies cuadrados, un vendedor siempre puede señalar una clase distinta de vivienda para justificar una cifra. Aquí el comparable es una vivienda muy parecida a la que usted está viendo. El reverso es que no hay un nivel de ganga — la vivienda más barata del edificio está valuada en $371,943.
¿Cuántas unidades hay en Quadro?
El condado registra 200 folios en 3900 Biscayne Boulevard: 198 viviendas residenciales, un folio de referencia y una unidad comercial. La mezcla residencial es de 121 de una recámara, 65 de dos recámaras y 12 estudios, con un área climatizada de 479 a 1,162 pies cuadrados y una mediana de 780.
¿Qué es la unidad comercial en Quadro?
Un solo folio de 25,504 pies cuadrados, valuado en $4,004,128, que lleva el 13.3665% del interés indiviso en los elementos comunes — más de un octavo del edificio. Las 198 viviendas comparten alrededor del 86.6% entre ellas. En cualquier asunto decidido por porcentaje de propiedad, esa es una participación significativa, y todo comprador debería leer la declaración, que no forma parte del registro del condado.
¿Están subiendo los precios en Quadro?
No hay evidencia suficiente para decirlo, y no voy a fingir lo contrario. Los cuatro años descansan en 8, 9, 9 y 3 ventas calificadas, y el tamaño mediano de la vivienda vendida se mueve entre ellos — 778, 801, 1,021 y 781 pies cuadrados. Cualquier porcentaje a cuatro años a partir de eso sería ruido. El nivel, en las 29 ventas, es una mediana de $736 por pie cuadrado con un precio mediano de $590,000.
¿Ganaron dinero los compradores originales?
En su mayoría, sobre una muestra pequeña. 30 de los compradores de la venta total inicial de 2021 han revendido en una transacción calificada entre partes independientes; 3 — 10.0% — vendieron por menos de lo que pagaron, con un resultado mediano de +19.9%. La venta total inicial se fijó a una mediana de $673 por pie cuadrado.
¿Qué tan largo es el registro de ventas aquí?
Corto. Comienza en 2020 y contiene 232 ventas calificadas, de las cuales 169 son la venta total inicial de 2021. Hasta ahora solo hay 37 reventas, con una tenencia mediana de 3.0 años. El edificio no ha pasado por una caída del mercado, así que nada en este registro muestra cómo se comporta en una.
Sources and further reading
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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