Condominios de Lujo en Miami · Sunny Isles Beach · Residences
Este es un edificio notablemente uniforme en su construcción.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 2 de octubre de 2026
Verificado el 19 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Según las ventas registradas en 2026, este edificio se ubica en $1,721 por pie cuadrado, más caro que 104 de los otros 116 edificios del Miami Condo Index. Las cifras son ventas cerradas de Miami-Dade County Property Appraiser, no precios de lista. Pase el cursor o toque un color para ver la división.
Puntos Clave
- Residences by Armani/Casa registró 5 ventas en los 12 meses al 22 de septiembre de 2026 — con una mediana de $3,700,000, o $1,699 por pie cuadrado, según el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 1 de julio de 2026. ¿Es propietario en Residences by Armani/Casa? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- Este es un edificio notablemente uniforme en su construcción: las viviendas se dividen en 102 de dos recámaras, 102 de tres recámaras y 102 de cuatro recámaras, y tres plantas reúnen 51 viviendas cada una. Esa simetría hace que la fijación de precios aquí sea inusualmente clara.
- No se publica ningún cambio a cuatro años y el edificio lleva un guion en mi Miami Condo Index — 2026 ha registrado cuatro ventas calificadas hasta ahora. Mi umbral es de cinco tanto en el año inicial como en el final.
- El nivel actual es de $1,709 por pie cuadrado, con 55 ventas calificadas en cuatro años, en una banda estrecha de $1,529 a $2,298, con un precio mediano de $3,800,000.
- Se vendió por completo entre 2019–21 y, como resultado, el historial de propietarios es mediocre: 375 ventas se cerraron en esos tres años. De esos compradores originales que han revendido, 23.0% vendió con pérdida, con una ganancia mediana de 15.3%.
- Su penthouse ganó 71.0% en diez meses — PH-04 se vendió por $7,250,000 el 8 de junio de 2021 y de nuevo por $12,400,000 el 11 de abril de 2022 — el precio más alto que registra el condado aquí.
- Más de la mitad del edificio nunca se ha revendido — 166 folios registraron una venta en la venta inicial de 2019–21 y no se han vuelto a negociar desde entonces. Los resultados de esos propietarios no están probados.
Residences, en cifras
Desarrollador: Dezer Development, Related Group · Arquitecto: Cesar Pelli · Desde $2.24 millones. Fuente: el registro del edificio en este sitio.
Reciba la próxima venta registrada de este edificio — antes de que los portales de listados se enteren
- Cada venta cerrada que podamos verificar en el registro de Miami-Dade — precio, fecha y $/pie² cuando la escritura lo respalde — no un feed de IDX.
- Alerta opcional cuando se registre una nueva escritura en este edificio (o una lista corta de comparables que usted elija).
- Sin envíos masivos de inventario. Un edificio. Un registro. Usted decide qué sigue.
Dígale a Josh qué edificio. Él le enviará las últimas ventas cerradas y configurará una alerta discreta.
18975 Collins Avenue, Miami, Florida | Vecindario: Sunny Isles Beach
Qué hay realmente en el edificio
El condado devuelve 323 folios en 18975 Collins Avenue. 308 son viviendas. Catorce son espacios de estacionamiento escriturados que el condado etiqueta como PS-1 a PS-15 — no existe el PS-13 — cada uno de 209 pies cuadrados, y uno es un folio de referencia que no contiene ninguna vivienda. Los quince se excluyen de todas las cifras siguientes — lo cual importa más aquí que de costumbre, porque el estacionamiento se escritura por separado y, como muestro más adelante, a veces se transfiere junto con una vivienda en la misma transacción.
Este es un edificio notablemente simétrico y vale la pena detenerse en ello. Las 308 viviendas se dividen casi exactamente en tercios: 102 de dos recámaras, 102 de tres recámaras, 102 de cuatro recámaras y dos estudios. Tres plantas reúnen 153 de ellas — 51 viviendas cada una de 2,271, 2,468 y 2,682 pies cuadrados. Los edificios no suelen resultar tan uniformes, y la consecuencia práctica es que casi todas las viviendas aquí tienen cincuenta comparables casi idénticas.
Las viviendas van de 1,080 a 5,336 pies cuadrados, mediana de 2,468. Esa mediana es la cifra importante: este es un edificio de viviendas genuinamente grandes. 306 de las 308 tienen 3,504 pies cuadrados o menos; dos penthouses de 4,821 y 5,336 pies cuadrados se ubican por encima de una brecha de 1,317 pies cuadrados y deben leerse por separado.
Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $1,309,354 y $9,777,600, mediana $3,078,241.
El historial de precios
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 19 | $3,900,000 | $1,673 |
| 2024 | 19 | $4,000,000 | $1,763 |
| 2025 | 13 | $3,775,000 | $1,673 |
| 2026 a la fecha | 4 | $3,850,000 | $1,721 |
En cuatro años, eso son 55 ventas calificadas, una mediana de $1,709 por pie cuadrado en una banda de $1,529 a $2,298, y un precio mediano de $3,800,000.
No publico un cambio a cuatro años para este edificio, y la tabla muestra por qué: 2026 ha registrado cuatro ventas calificadas hasta ahora. Cuatro transacciones no son un año completo. Mi regla es de cinco ventas calificadas tanto en el año inicial como en el final antes de indicar una dirección, y hasta que este año se complete, el edificio lleva un guion en mi Miami Condo Index.
Lo que el registro sí respalda, y respalda bien, es el nivel. Observe la columna de precio por pie en 2023, 2024 y 2025 — $1,673, $1,763, $1,673, en 19, 19 y 13 ventas. Es un edificio notablemente estable. La banda completa de cuatro años va de $1,529 a $2,298, una dispersión de aproximadamente 1.5 veces del valor más bajo al más alto. La simetría de las plantas es lo que hace ese trabajo. Cuando 153 viviendas se asientan sobre tres distribuciones, hay muy poco sobre lo cual un precio pueda discrepar.
La rotación es de una vivienda de cada 22 al año, a partir de 55 ventas calificadas en cuatro años frente a 308 viviendas.
Una aclaración sobre las mayores ventas. Los $8,000,000 pagados por la unidad 5200 el 30 de abril de 2024 incluyeron un folio de estacionamiento de 209 pies cuadrados, PS-7, en la misma transacción. Por lo tanto, el precio abarca dos folios, y los $2,298 por pie cuadrado que implica para la vivienda sola están ligeramente sobreestimados. Es el tope de mi banda publicada, así que trataría ese techo como algo generoso y no como una comparable limpia.
Un edificio joven con un historial breve e inconcluso
375 ventas calificadas se cerraron aquí en 2019, 2020 y 2021 — 86, 182 y 107 — lo que equivale efectivamente a que todo el edificio se vendió en tres años. Todo lo que el condado sabe sobre los resultados de los propietarios aquí ha ocurrido desde entonces.
| Cuándo compraron | Reventas | Vendidas con pérdida | Resultado mediano |
|---|---|---|---|
| En la venta inicial de 2019–21 | 152 | 23.0% | +15.3% |
| Después de 2021 | 14 | 14.3% | +5.8% |
| Todas las reventas | 166 | 22.3% | +13.5% |
Una tasa de pérdida de 22.3%, para un edificio cuyos propietarios compraron a precios de 2019–21, es un resultado razonable y no uno bueno ni malo. El revendedor mediano ha ganado 13.5%. Pero trataría todo esto como provisional, porque el registro es joven y está muy incompleto: 166 folios, más de la mitad del edificio, se vendieron una vez en la ventana de 2019–21 y nunca se han vuelto a negociar. Los resultados de sus propietarios se desconocen y no aparecen en ninguna de las cifras anteriores. En edificios más antiguos puedo apoyarme en mil reventas que abarcan tres ciclos; aquí tengo 166 que abarcan cinco años y una sola dirección de movimiento.
Los dos extremos muestran cuánto del resultado dependió de qué vivienda y de qué mes. El mejor resultado es una vivienda de 1,089 pies cuadrados comprada por $1,035,000 el 7 de enero de 2020 y vendida por $1,800,000 el 31 de marzo de 2023 — un aumento de 73.9%. El peor es una vivienda de 3,052 pies cuadrados comprada por $4,450,000 el 7 de febrero de 2020 y vendida por $3,200,000 el 22 de febrero de 2021, una caída de 28.1% después de doce meses. Ambas se compraron con un mes de diferencia en el mismo edificio.
La transacción principal del edificio es su penthouse, y es un caso genuinamente atípico. PH-04, de 4,821 pies cuadrados, se vendió por $7,250,000 el 8 de junio de 2021 y de nuevo por $12,400,000 el 11 de abril de 2022 — un aumento de 71.0% en diez meses, y el precio más alto en el registro del condado para esta dirección. Puedo decirle que ocurrió; no puedo decirle por qué, y el registro no lo dice. Es una sola transacción y nadie debería fijar el precio de una vivienda a partir de ella.
A quién le conviene este edificio, y a quién no
Le conviene a un comprador que quiere una vivienda grande frente al mar y quiere saber exactamente cuánto vale. Esa combinación es más rara de lo que parece. La vivienda mediana aquí es de 2,468 pies cuadrados, tres plantas se repiten 51 veces cada una, la banda de precios de cuatro años es inusualmente estrecha, y la rotación es de aproximadamente una vivienda de cada 22 al año. Si va a gastar cerca de $4,000,000 y quiere la tranquilidad de cincuenta ventas comparables en lugar de cinco, este edificio se la ofrece.
Le conviene mal a cualquiera que quiera un historial comprobado. Este edificio tiene un solo ciclo de historia y en él no hay ninguna caída. Más de la mitad de sus viviendas se ha vendido exactamente una vez. Todas las cifras de propietarios de esta página se apoyan en cinco años de un mercado al alza, y yo no las presentaría como duraderas.
También le conviene mal a un comprador del extremo más pequeño. Hay dos estudios y el tamaño de entrada es de 1,080 pies cuadrados — este no es un edificio donde una vivienda compacta sea una opción.
Si vende aquí, la simetría es su mejor argumento y su restricción más estrecha. Tiene aproximadamente cincuenta viviendas idénticas a las cuales señalar, lo que hace fácil defender un precio bien sustentado — y hace igualmente fácil refutar uno ambicioso. Fije el precio dentro de la banda de $1,529 a $2,298, descuente el techo de $2,298 porque esa venta incluyó un espacio de estacionamiento, y tenga presente que 2026 ha producido cuatro ventas hasta ahora, menos que mi umbral para indicar una dirección: un comprador puede argumentar razonablemente que el nivel actual se apoya en un año escaso, y con este registro tendría algo de razón.
Residences by Armani/Casa — Preguntas Frecuentes
¿A cuánto se han vendido las viviendas de Residences by Armani/Casa en los últimos 12 meses?
Se registraron 5 ventas en el registro de Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 22 de septiembre de 2026, con una mediana de $3,700,000 ($1,699 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 1 de julio de 2026. Son cierres registrados, no precios de lista. Si usted es propietario en Residences by Armani/Casa y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, escriba a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿Cuántas viviendas hay en Residences by Armani/Casa?
El condado registra 323 folios en 18975 Collins Avenue, de los cuales 308 son viviendas, catorce son espacios de estacionamiento escriturados y uno es un folio de referencia. Las viviendas se dividen en 102 de dos recámaras, 102 de tres recámaras, 102 de cuatro recámaras y dos estudios.
¿En cuánto se venden las viviendas aquí?
En los cuatro años a septiembre de 2026 el condado registra 55 ventas calificadas con una mediana de $3,800,000, o $1,709 por pie cuadrado, en una banda de $1,529 a $2,298 por pie.
¿Los precios suben o bajan aquí?
No lo diré, y es deliberado. 2026 ha registrado cuatro ventas calificadas hasta ahora, por debajo de mi umbral de cinco tanto en el año inicial como en el final, por lo que el edificio lleva un guion en mi Miami Condo Index. El nivel de 2023–25 fue notablemente estable, en $1,673, $1,763 y $1,673 por pie cuadrado.
¿Qué tan grandes son las viviendas?
Grandes. Van de 1,080 a 5,336 pies cuadrados con una mediana de 2,468. Tres plantas — de 2,271, 2,468 y 2,682 pies cuadrados — reúnen 51 viviendas cada una.
¿Los propietarios aquí han ganado dinero?
La mayoría sí. En 166 reventas, 22.3% se vendió con pérdida y el propietario mediano ganó 13.5%. Trate esto como provisional: el edificio se vendió por completo en 2019–21 y 166 folios nunca se han revendido, por lo que más de la mitad de todos los resultados no están probados.
¿Qué tan rápido se venden las viviendas aquí?
La rotación es de aproximadamente una vivienda de cada 22 al año.
¿Cuál es el precio más alto que se ha pagado aquí?
$12,400,000 por PH-04, un penthouse de 4,821 pies cuadrados, el 11 de abril de 2022. La misma vivienda se había vendido por $7,250,000 diez meses antes, el 8 de junio de 2021 — una ganancia de 71.0%. Es una sola transacción y no debe usarse para fijar el precio de nada más.
Sources and further reading
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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