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Su valuación de impuestos aquí no se parecerá a la del propietario actual.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 1 de octubre de 2026
Verificado el 17 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Según las ventas registradas en 2026, este edificio se ubica en $613 por pie cuadrado, más barato que 90 de los otros 116 edificios del Miami Condo Index. Las cifras son ventas cerradas de Miami-Dade County Property Appraiser, no precios de lista. Pase el cursor o toque un color para ver la división.
Puntos Clave
- Belle Plaza registró 5 ventas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 — con una mediana de $550,000, o $613 por pie cuadrado, según el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 17 de junio de 2026. ¿Es propietario en Belle Plaza? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- Su valuación de impuestos aquí no se parecerá a la del propietario actual — las viviendas vendidas por última vez antes de 2005 están valuadas en $269 por pie cuadrado; las compradas desde 2021, en $507 — 89% más para el mismo edificio.
- 222 viviendas en 20 Island Avenue en Belle Isle, sin ningún folio comercial.
- El registro del condado se remonta a 1980 — 878 ventas calificadas en un registro continuo.
- A quienes compraron en la conversión de 1980–83 les fue extremadamente bien — 151 de ellos han revendido, con una mediana de +292%.
- El aumento a cuatro años probablemente es real, pero no puedo confirmarlo a tamaño constante — la serie de la planta de 897 pies² descansa en 9, 6 y 4 ventas y no muestra una tendencia clara.
- El 16.4% de todas las reventas perdió dinero: 108 de 657 en la extracción del condado del 17 de agosto, con una ganancia mediana de 44.9% en una tenencia de 6.2 años.
Belle Plaza, en cifras
Las ventas registradas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 fueron de $515,000 a $900,000. Fuente: Miami-Dade County Property Appraiser.
20 Island Avenue, Miami, Florida | Vecindario: Belle Isle, Miami Beach
Lo que la tabla de precios no le dirá
La mayoría de las páginas de condominios le muestran en cuánto se vendieron las viviendas. Aquí hay algo que el registro del condado muestra y que las tablas de precios omiten, y que afectará lo que este edificio realmente le cuesta tener.
Florida limita qué tan rápido puede subir un valor catastral para un propietario que se queda. Si vende, se reinicia al valor de mercado. En las 222 viviendas aquí, eso produce una dispersión que puede medirse directamente:
| Cuándo compró el propietario por última vez | Viviendas | Valor catastral de 2026 por pie² |
|---|---|---|
| Nunca vendida, o antes de 2005 | 53 | $269 |
| 2005–2014 | 43 | $454 |
| 2015–2020 | 51 | $510 |
| 2021 o después | 75 | $507 |
Un comprador desde 2021 está valuado 89% más alto por pie cuadrado que un propietario de larga data en el mismo edificio — $507 contra $269. La correlación entre el periodo de tenencia y la valuación es de r = +0.534 en las 222 viviendas, lo bastante fuerte como para que el periodo de tenencia, y no la vivienda en sí, haga la mayor parte del trabajo en esa dispersión.
Lo que esto significa en la práctica: si compra aquí, no presupueste a partir de la factura de impuestos actual del vendedor. El número se reinicia cuando usted compra, y en este edificio el reinicio es grande. Deliberadamente no lo convierto en una cifra en dólares, porque la tasa de millaje no está en el registro del Property Appraiser y no voy a indicar una cifra de impuestos que no puedo respaldar con una fuente.
Esto no es exclusivo de Belle Plaza — es la ley de Florida, y se aplica en todas partes. Se ve con especial claridad aquí porque más de una quinta parte del edificio no ha cambiado de manos desde antes de 2005.
Lo que en realidad hay dentro del edificio
El condado devuelve 223 folios en 20 Island Avenue: 222 viviendas residenciales y un solo folio de referencia. No hay unidades comerciales, ni estacionamientos con escritura separada, ni folios de almacenamiento , así que cada uno de los 222 folios contados es una vivienda.
La mezcla es de 129 de una recámara, 70 de dos recámaras, 22 estudios y una de tres recámaras. El área climatizada va de 592 a 1,964 pies cuadrados con una mediana de 897.
102 de las 222 viviendas — el 46% del edificio — miden exactamente 897 pies cuadrados. Esa única planta repetida es lo que hace posible el análisis más abajo, y también es una ventaja práctica: cuando usted fija el precio de una vivienda aquí, por lo general lo hace contra vecinas físicamente idénticas y no contra analogías vagas.
Los valores catastrales de 2026 van de $115,534 a $1,553,543, con una mediana de $438,361 — y según la sección anterior, lea ese rango tanto como un registro de cuándo compró la gente como de lo que posee.
La venta récord es $2,115,000 en agosto de 2022, por una vivienda de 1,844 pies cuadrados a $1,147 por pie cuadrado — una línea de piso alto que queda muy por encima del resto del edificio.
Un registro que comienza en 1980
El condado tiene 878 ventas calificadas aquí que se remontan a 1980. Es un registro continuo genuinamente largo — lo bastante largo para contener la década de 1980, la de 1990, la burbuja de la década de 2000, la caída y todo lo ocurrido desde entonces.
131 de esas ventas caen en 1980–83, con una mediana de $91,400 y $97 por pie cuadrado. Esa es la era de la conversión, cuando el edificio se vendió como viviendas individuales.
151 de esos primeros compradores han revendido desde entonces en una transacción medible entre partes independientes. El resultado mediano fue +292%. Aun así, 41 de ellos — 27.2% — vendieron por menos de lo que pagaron, lo cual es un correctivo útil a la idea de que una tenencia de cuarenta años garantiza algo. El momento de la salida aún importó.
El mejor resultado individual del registro: una vivienda comprada por $73,500 en agosto de 1983 y vendida en $1,100,000 en marzo de 2025 — con un aumento de 1,397% a lo largo de cuarenta y un años. Frente a la inflación y cuarenta y un años de costos de mantenimiento, es menos dramático de lo que parece, pero es una transacción real sobre un folio real.
En todo el registro, el condado muestra 657 reventas, de las cuales 108 — 16.4% — perdieron dinero, con una ganancia mediana de 44.9% en una tenencia mediana de 6.2 años, en la extracción del 17 de agosto.
La tendencia a cuatro años, y hasta dónde llego con ella
Ventas calificadas del registro de Miami-Dade County Property Appraiser, consultado el 23 de septiembre de 2026 — únicamente transacciones entre partes independientes (arm’s-length).
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 17 | $560,000 | $624 |
| 2024 | 10 | $590,000 | $679 |
| 2025 | 10 | $647,500 | $691 |
| 2026 al 23 de septiembre | 3 | $550,000 | $613 |
Hasta el último año completo eso es $624 a $691, un aumento de 10.7%, y no es obviamente una ilusión de tamaño. La vivienda mediana vendida fue de 897 pies cuadrados en 2023, en 2024 y en 2025. La mezcla no cambió, así que el aumento por pie no se debe simplemente a que se vendan viviendas más pequeñas.
Así que puedo descartar la explicación habitual. Lo que no puedo hacer es confirmar la tendencia en viviendas idénticas, y quiero ser franco sobre por qué. Restringida a la planta de 897 pies cuadrados, la serie marca $624, $602, $641 — con 9, 6 y 4 ventas. Eso es arriba, luego abajo, luego arriba, en muestras de un solo dígito. Ni confirma ni contradice el 10.7%; simplemente es demasiado escasa para decidir en uno u otro sentido.
Donde eso me deja: el aumento probablemente es real, porque la mezcla genuinamente no se movió y la cifra de todo el edificio subió tres años seguidos. Pero lo sostengo con más holgura que en un edificio que se negocia ochenta veces al año, y cualquiera que fije precios con base en ella debe saber que descansa en 17, 10 y 10 ventas y no en cientos.
Donde la evidencia se adelgaza
Tres salvedades.
2026 descansa en 3 ventas en esta tabla. Son las ventas registradas hasta el 23 de septiembre de 2026, la más reciente el 17 de junio. El precio mediano de $550,000 y la cifra de $613 por pie en esa fila son la aritmética de tres transacciones. No saque conclusiones de la fila de 2026. Se muestra porque suprimirla sería peor, no porque signifique algo.
El volumen de ventas aquí es modesto y va a la baja. 17 ventas calificadas en 2023, 10 en 2024, 10 en 2025. La rotación resulta ser de aproximadamente una vivienda de cada 22 al año. Eso es normal para un edificio pequeño, en gran parte ocupado por sus propietarios, pero significa menos comparables de lo que sugeriría el registro bruto de 878 ventas.
Los pisos, las amenidades y los costos mensuales no están en este registro y no se indican en las cifras del condado aquí. El Property Appraiser sabe qué es cada vivienda, cuánto vale y en cuánto se vendió. No sabe lo que cobra la asociación, y dada la dispersión de valuación descrita arriba, el costo de mantenimiento aquí merece su propia diligencia y no mi estimación.
A quién le conviene este edificio
Le conviene a un comprador que quiere una de una recámara en Belle Isle y le importa más un registro de propiedad estable que una historia de crecimiento. Una mediana de $649 por pie cuadrado en las 40 ventas desde 2023 (extracción del 23 de septiembre), en una banda de $492 a $803, con un precio mediano de $568,150, en un edificio donde solo el 16.4% de 657 reventas perdió dinero, es una propuesta sólida y no emocionante — y sólida es lo que el registro realmente respalda.
Le conviene a quien piensa quedarse. La estructura de valuación lo premia directamente: las 53 viviendas aquí que no se han negociado desde antes de 2005 cargan valuaciones 47% por debajo de lo que carga un comprador de 2021 ($269 contra $507 por pie cuadrado). Esa ventaja se acumula para quien conserva, y se pierde en el momento en que la vivienda cambia de manos.
Le conviene poco a un inversionista de tenencia corta. Una rotación de una vivienda de cada 22 al año significa que no saldrá rápido, la valuación se reinicia en su contra al entrar, y la tendencia a cuatro años — aunque probablemente positiva — descansa en muy pocas ventas para sustentar una reventa relámpago.
Si usted vende aquí, su argumento más fuerte son las 102 viviendas idénticas de 897 pies cuadrados: encuentre la más reciente que se negoció y fije el precio directamente contra ella. Su argumento más débil es el registro de 878 ventas, que suena impresionante pero describe sobre todo las décadas de 1980 y 1990.
Belle Plaza — Preguntas Frecuentes
¿A cuánto se han vendido las viviendas en Belle Plaza en los últimos 12 meses?
Se registraron 5 ventas en el registro de Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026, con una mediana de $550,000 ($613 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 17 de junio de 2026. Son cierres registrados, no precios de oferta. Si es propietario en Belle Plaza y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, envíe un mensaje a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿Por qué mis impuestos a la propiedad serán más altos que los del propietario actual?
Porque Florida limita los aumentos de valuación mientras un propietario se queda, y la valuación se reinicia al valor de mercado cuando la vivienda se vende. En este edificio el efecto es medible: las 53 viviendas vendidas por última vez antes de 2005 están valuadas en $269 por pie cuadrado, mientras que las 75 compradas desde 2021 están valuadas en $507 — 89% más para viviendas del mismo edificio. Presupueste a partir del valor reiniciado, no de la factura actual del vendedor.
¿Qué muestra el registro de ventas sobre los precios de Belle Plaza?
El precio mediano por pie cuadrado pasó de $624 en 2023 a $691 en 2025, un aumento de 10.7%, y la vivienda mediana vendida fue de 897 pies cuadrados en los tres años, así que el aumento no se debe simplemente a que se vendan viviendas más pequeñas. No puede confirmarse solo en la planta de 897 pies², donde la serie descansa en 9, 6 y 4 ventas y no muestra una dirección clara.
¿Cuántas unidades hay en Belle Plaza?
El condado registra 223 folios en 20 Island Avenue: 222 viviendas residenciales y un folio de referencia. No hay unidades comerciales, ni estacionamientos con escritura ni folios de almacenamiento. La mezcla es de 129 de una recámara, 70 de dos recámaras, 22 estudios y una de tres recámaras.
¿Qué tan grandes son las viviendas?
El área climatizada va de 592 a 1,964 pies cuadrados con una mediana de 897. Esa mediana es una planta y no un promedio: 102 viviendas — el 46% del edificio — miden exactamente 897 pies cuadrados.
¿Hasta cuándo se remonta el registro de ventas?
Hasta 1980. El condado tiene 878 ventas calificadas aquí, 131 de ellas en 1980–83 con una mediana de $91,400, que es la era de la conversión.
¿Los propietarios de largo plazo aquí ganaron dinero?
En su mayoría, y de manera sustancial. De los compradores de 1980–83, 151 han revendido y el resultado mediano fue +292%. Pero 41 de ellos — 27.2% — aun así vendieron por menos de lo que pagaron, así que una tenencia larga no garantizó una ganancia. El mejor resultado individual fue de $73,500 en 1983 a $1,100,000 en 2025, un aumento de 1,397%.
¿Qué tan fácil es vender en Belle Plaza?
Lentamente pero de forma predecible. La rotación es de aproximadamente una vivienda de cada 22 por año, con 40 ventas calificadas en cuatro años frente a 222 viviendas. La compensación es la comparabilidad: con 102 viviendas idénticas de 897 pies cuadrados, por lo general hay una venta reciente genuinamente equivalente contra la cual fijar el precio.
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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