Condominios de Lujo en Miami · Belle Isle · Nine Island
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 30 de septiembre de 2026
Verificado el 19 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Puntos Clave
- Nine Island registró 10 ventas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 — con una mediana de $1,931,250, o $870 por pie cuadrado, según el registro del Miami-Dade County Property Appraiser (nueve ventas con una mediana de $1,987,500, o $903 por pie cuadrado, una vez apartado el registro de $50,000 de marzo de 2026 que se explica más abajo). La última venta registrada fue el 6 de julio de 2026. ¿Es propietario en Nine Island? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- Ningún propietario que vendió aquí desde 2021 ha perdido dinero: 84 reventas, cero pérdidas, con una ganancia mediana de 188.7%.
- Pero la mitad de sus compradores originales de 1982 sí — de los 141 compradores de la venta inicial que luego revendieron, 49.6% vendió con pérdida y el mediano quedó exactamente a mano — 0.0%. Todos los que compraron después de 1983: una tasa de pérdida de 9.8% y +42.9%.
- Casi todo el edificio es de dos recámaras — 235 de sus 268 viviendas, con 30 de tres recámaras y tres de cuatro recámaras. 78 viviendas se ubican en una sola planta de 1,440 pies².
- El nivel actual es de $798 por pie cuadrado, con 43 ventas calificadas en cuatro años, en una banda de $440 a $1,238, con un precio mediano de $1,300,000. El cambio en cuatro años es de +6.0%.
- Una venta de marzo de 2026 no es un precio de mercado y la he quitado — $50,000 por una vivienda de 1,440 pies² — $34 por pie cuadrado en un edificio cuyo piso es de $440. La misma vivienda se vendió por última vez por $200,000 en 1992.
- El mejor resultado del registro es una ganancia de 700% — una vivienda de 2,079 pies² comprada por $500,000 en mayo de 1988 y vendida por $4,000,000 el 29 de agosto de 2022.
Nine Island, en números
Fuente: el registro del edificio en este sitio.
9 Island Avenue, Miami, Florida 33139 | Vecindario: Belle Isle
Qué hay realmente en el edificio
El condado devuelve 269 folios en 9 Island Avenue. 268 son viviendas y uno es un folio de referencia sin ninguna vivienda.
Este es casi un edificio de un solo producto. 235 de las 268 viviendas son de dos recámaras — 88% del edificio — junto con 30 de tres recámaras y tres de cuatro recámaras. No hay estudios ni de una recámara. Las plantas se repiten mucho en consonancia: 78 viviendas de 1,440 pies², 40 de 1,190, 38 cada una de 1,778 y 1,837, y 20 cada una de 1,154 y 2,388.
Las viviendas van de 1,154 pies² a 5,769 pies², mediana 1,440. Esa cifra máxima corresponde a una sola vivienda: 267 de las 268 miden 3,615 pies² o menos, y una sola residencia se ubica por encima de una brecha de 2,154 pies². Es un activo distinto y no la he promediado con el resto.
Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $186,821 y $2,425,424, mediana $779,590.
El historial de precios
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 17 | $1,350,000 | $787 |
| 2024 | 12 | $957,500 | $766 |
| 2025 | 8 | $1,725,000 | $863 |
| 2026 a la fecha | 6 | $1,643,750 | $835 |
En cuatro años, eso son 43 ventas calificadas, una mediana de $798 por pie cuadrado en una banda de $440 a $1,238, y un precio mediano de $1,300,000. El cambio en cuatro años es de +6.0%.
Se quitó una venta de esa tabla y usted debe saber cuál. El 23 de marzo de 2026 el condado registró una venta calificada de $50,000 por una vivienda de 1,440 pies² — $34 por pie cuadrado, en un edificio cuyo piso genuino de cuatro años es $440. La misma vivienda cambió de manos por última vez por $200,000 en 1992 y por $226,000 dos veces en 1982. Un precio equivalente a ocho por ciento del piso del edificio no es una transacción de mercado abierto entre partes no relacionadas, sin importar lo que diga la marca del condado. De haberse dejado, habría hecho que 2026 marcara $832 por pie cuadrado con siete ventas en lugar de $835 con seis, y habría bajado el piso publicado de la banda de $440 a $35. La he excluido, lo digo aquí, y es la única venta que he quitado del registro de cuatro años de este edificio.
Sobre la forma del registro: la trayectoria año a año es $787, $766, $863, $835, y las muestras anuales son 17, 12, 8 y 6. La dirección es ligeramente al alza y lo creo; el 6.0% preciso no lo defendería hasta el decimal. Ocho ventas en 2025 y seis en lo que va de 2026 son bases escasas, y la vivienda mediana vendida pasó de 1,334 pies² en 2024 a 2,083 en 2025, lo cual mueve una mediana por sí solo.
La rotación es de una vivienda de cada 25 al año, cercana a la mediana de una de cada 24 entre los edificios de mi Miami Condo Index.
Dos cohortes, con cuarenta años de diferencia y resultados opuestos
137 ventas calificadas se cerraron aquí en 1982, y el registro del condado de este edificio se remonta a ese año — 930 ventas en total, 659 de ellas reventas una vez apartadas las tres operaciones fuera de mercado. Es un registro lo bastante largo para ver dos experiencias de propiedad completamente distintas dentro de un mismo edificio.
| Cuándo compraron | Reventas | Vendidas con pérdida | Resultado mediano |
|---|---|---|---|
| En la venta inicial de 1982–83 | 141 | 49.6% | +0.0% |
| Después de 1983 | 518 | 9.8% | +42.9% |
| Todas las reventas | 659 | 18.4% | +30.4% |
La mitad de quienes compraron este edificio nuevo y luego lo vendieron recuperaron menos de lo que pagaron, y el mediano de ellos recuperó exactamente lo que pagó — 0.0%. Es un resultado llamativo para una generación de 1982, y vale la pena ser preciso sobre por qué ocurrió: la mayoría de esas reventas se dieron en las décadas de 1980 y 1990, dentro de una década más o menos de la compra, en un mercado de Miami Beach que aún no había despegado. No es que un precio de entrada de 1982 fuera malo a la larga. Es que un precio de entrada de 1982 tardó muchísimo en rendir.
La prueba de ello es la fila que la tabla no muestra. De las 84 reventas completadas en 2021 o después, desde cualquier año de entrada, ninguna se vendió con pérdida, y la ganancia mediana fue de 188.7%. Los cuatro compradores originales de 1982–83 que conservaron hasta 2021 o después muestran una ganancia mediana de 498.9%.
Los dos extremos del registro lo demuestran por sí solos. El peor resultado es una vivienda de 1,440 pies² comprada por $237,000 el 1 de enero de 1983 y vendida por $134,000 el 1 de septiembre de 1986 — baja de 43.5% en menos de cuatro años. El mejor es una vivienda de 2,079 pies² comprada por $500,000 el 1 de mayo de 1988 y vendida por $4,000,000 el 29 de agosto de 2022 — un aumento de 700.0% en treinta y cuatro años, y el precio más alto que este edificio ha registrado.
Dos advertencias. Diez folios registraron una venta en la venta inicial de 1982–83 y nunca han vuelto a negociarse, por lo que esos resultados no están probados. Y otros tres precios del registro no son transacciones de mercado y se excluyen de todas las cifras anteriores: los $50,000 de marzo de 2026 descritos antes, una venta de $70,000 de una vivienda de 1,190 pies² en 2013 y una venta de $100,100 de una vivienda de 1,837 pies² en 1995.
A quién le conviene este edificio, y a quién no
Le conviene a un comprador que quiere una vivienda de dos recámaras en Belle Isle y piensa conservarla. El historial de propiedad de quien ha vendido en los últimos cinco años es impecable: 84 ventas, ninguna con pérdida, y con 78 viviendas en una sola planta nunca le faltará un comparable. Con una mediana de cuatro años de $1,300,000, usted compra en un pequeño edificio de la isla con un registro de transacciones de cuarenta y cuatro años detrás.
Le conviene mal a un comprador con un horizonte corto. La lección de la cohorte de 1982 no es que el edificio sea malo; es que este edificio ha premiado el tiempo y castigado la prisa. La mitad de sus propietarios originales vendió con pérdida, casi todos dentro de una década de haber comprado, y el peor resultado individual tardó menos de cuatro años en producirse.
También le conviene mal a cualquiera que necesite algo distinto de una vivienda de dos recámaras. Hay 30 de tres recámaras y tres de cuatro recámaras en un edificio de 268 viviendas, y nada menor de 1,154 pies² en absoluto.
Si vende aquí, fije el precio según su planta e ignore la mediana del edificio. Con 78 viviendas de 1,440 pies² y 40 de 1,190, su comparable exacto existe y un comprador lo encontrará. Dos advertencias específicas: la mediana de 2025 de $863 por pie cuadrado descansa en ocho ventas en un año en que se negociaron viviendas inusualmente grandes, por lo que favorece a la mayoría de los listados; y si alguien le cita la venta de $50,000 de marzo de 2026, son $34 por pie cuadrado en un edificio con un piso de $440 y no es un comparable. Remítalos a esta página.
Nine Island Avenue — Preguntas Frecuentes
¿A cuánto se han vendido las viviendas en Nine Island en los últimos 12 meses?
Se registraron 10 ventas en el registro del Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026, con una mediana de $1,931,250 ($870 por pie cuadrado); si se aparta el registro de $50,000 de marzo de 2026 explicado en esta página, son 9 ventas con una mediana de $1,987,500 ($903 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 6 de julio de 2026. Son cierres registrados, no precios de lista. Si usted es propietario en Nine Island y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, escríbale a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿Cuántas viviendas hay en 9 Island Avenue?
El condado registra 269 folios, de los cuales 268 son viviendas y uno es un folio de referencia. La mezcla es de 235 de dos recámaras, 30 de tres recámaras y tres de cuatro recámaras — no hay estudios ni de una recámara.
¿En cuánto se venden las viviendas en Nine Island?
En los cuatro años a septiembre de 2026 el condado registra 43 ventas calificadas con una mediana de $1,300,000, o $798 por pie cuadrado, en una banda de $440 a $1,238 por pie.
¿Los precios en Nine Island van al alza o a la baja?
Ligeramente al alza — +6.0% en cuatro años, de $787 por pie cuadrado en 2023 a $835 en 2026. Consideraría real la dirección y blanda la cifra precisa: las muestras anuales son de 17, 12, 8 y 6 ventas.
¿Han ganado dinero los propietarios en Nine Island?
Depende por completo de cuándo vendieron. De 659 reventas desde 1982, 18.4% perdió dinero, y el resultado mediano fue una ganancia de 30.4%. Pero de los 84 propietarios que vendieron en 2021 o después, ninguno perdió dinero, con una ganancia mediana de 188.7%.
¿Les fue bien a los compradores originales de 1982?
A la mitad no. De los 141 compradores de la venta inicial que luego revendieron, 49.6% vendió con pérdida y el mediano quedó exactamente a mano. Casi todas esas ventas ocurrieron dentro de una década de la compra. Los cuatro que conservaron hasta 2021 o después muestran una ganancia mediana de 498.9%.
¿Por qué el registro muestra una venta de $50,000 en 2026?
Porque el condado marcó como calificada una transferencia fuera de mercado. Es $34 por pie cuadrado por una vivienda de 1,440 pies², en un edificio cuyo piso genuino de cuatro años es $440, y la misma vivienda se vendió por última vez por $200,000 en 1992. La he excluido de la tabla de precios y no debe tratarse como un comparable.
¿Cuál es el precio más alto que se ha pagado en Nine Island?
$4,000,000 el 29 de agosto de 2022, por una vivienda de 2,079 pies². Su propietario la había comprado por $500,000 en mayo de 1988 — una ganancia de 700.0% en treinta y cuatro años.
Sources and further reading
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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