Condominios de Lujo en Miami · South of Fifth · South Pointe Towers
202 viviendas — no las 232 que sugiere el conteo residencial del condado.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 30 de septiembre de 2026
Verificado el 18 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Según las ventas registradas en 2026, este edificio se ubica en $1,221 por pie cuadrado — más caro que 90 de los 117 edificios del Miami Condo Index. Las cifras son ventas cerradas de Miami-Dade County Property Appraiser, no precios de lista. Pase el cursor o toque un color para ver la división.
Puntos Clave
- South Pointe Towers registró 12 ventas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 — con una mediana de $1,487,500, o $1,276 por pie cuadrado, según el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 1 de julio de 2026. ¿Es propietario en South Pointe Towers? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- 202 viviendas — no las 232 que sugiere el conteo residencial del condado — treinta de esos folios son una clase separada de unidades pequeñas de 337 a 560 pies cuadrados, avaluadas en una mediana de $157,959 frente a $1,063,525 de una vivienda. Quedan excluidos de todas las cifras de precios aquí.
- Baja de 9.2% por pie cuadrado en cuatro años, según la consulta del condado del 18 de agosto: el $/pie² mediano pasó de $1,345 en 2023 a $1,221 en 2026 a esa fecha, con nueve ventas calificadas en un extremo y siete en el otro. La consulta del 23 de septiembre agrega tres ventas de 2026 y sitúa 2026 en $1,276, una baja de 5.1% respecto de 2023.
- El camino entre esos dos puntos no es una línea recta — $1,345, luego $1,173, luego $1,397, luego $1,221. Con ocho a diez ventas al año, tome la dirección a cuatro años como real y los movimientos de un año a otro como ruido.
- Una vez retirada la clase de unidades pequeñas, el registro es excepcionalmente limpio — la banda de cuatro años va de $971 a $1,931 por pie cuadrado sin ninguna venta anómala. Todo precio por debajo de $971 pertenecía a la otra clase de unidad.
- Espacio familiar de verdad — 41 de tres recámaras y 6 de cuatro recámaras entre 202 viviendas, que llegan hasta 3,215 pies cuadrados, con una vivienda mediana de 1,169.
- Una vivienda de cada 24 cambia de manos cada año — 34 ventas calificadas en cuatro años — poco, y conviene planear una venta a más largo plazo.
South Pointe Towers, en números
Desarrollador: John A. Hinson · Las ventas registradas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 partieron de $875,000. Fuente: Miami-Dade County Property Appraiser.
400 S. Pointe Drive, Miami Beach, Florida 33139 | Vecindario: South of Fifth
Qué hay realmente en el edificio
El condado devuelve 232 folios para 400 South Pointe Drive, y clasifica cada uno de ellos como condominio residencial. Esa cifra es engañosa, y averiguar por qué requirió consultar los 232 individualmente.
202 de ellos son viviendas. Van de 858 pies cuadrados a 3,215 pies cuadrados, con una mediana de 1,169. La combinación es 40 de una recámara, 115 de dos recámaras, 41 de tres recámaras y 6 de cuatro recámaras. Para 2026 el condado las avalúa entre $255,924 y $3,965,294, mediana $1,063,525.
Esa cantidad de unidades de tres y cuatro recámaras es lo que hay que notar. Cuarenta y siete viviendas de tres recámaras o más, en un vecindario donde la mayoría de las torres son estudios y unidades de una recámara, es inventario familiar genuino en South of Fifth.
Los treinta folios que no son departamentos
Los otros 30 folios son un animal distinto, y ningún filtro estándar los detecta. El condado les da la misma clasificación que a una vivienda — condominio residencial — y sus descripciones legales no llevan ninguna de las palabras que normalmente distinguen a algo que no es una vivienda. En papel parecen departamentos pequeños.
No lo son, y tres cosas en el registro lo dicen con claridad:
- Son de 337 a 560 pies cuadrados, mientras que la vivienda real más pequeña del edificio mide 858.
- Su participación indivisa en los elementos comunes es unas treinta veces menor que la de una vivienda. Esa es la parte del edificio que posee cada unidad, y es la señal más clara que existe de que nunca se concibieron como residencias.
- Están avaluadas para 2026 en una mediana de $157,959 — 14.9% de la vivienda mediana — en un rango de $90,096 a $232,822.
También están en su propia serie de numeración, con letras A y B, mientras que las viviendas usan números ordinarios basados en el piso. No he encontrado una fuente primaria que describa para qué se usan, así que no voy a etiquetarlas; el registro del condado establece que son una clase de propiedad separada dentro de este condominio y no dice más que eso.
Lo que importa es el efecto sobre las cifras. Cinco de estas unidades se vendieron de 2024 a 2026, a $200,000 a $300,000, entre $511 y $665 por pie cuadrado. Si se dejan en el conjunto, arrastran la banda de precios aparente del edificio a $511 por pie² e inflan su conteo de viviendas en 15%. Todas las cifras de esta página las excluyen, y la banda de cuatro años que resulta — $971 a $1,931 — no contiene ninguna venta anómala. Los valores atípicos nunca fueron atípicos. Eran otro tipo de propiedad.
El historial de precios
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 9 | $1,720,000 | $1,345 |
| 2024 | 8 | $1,175,000 | $1,173 |
| 2025 | 10 | $1,775,000 | $1,397 |
| 2026 al 18 de agosto | 7 | $1,390,000 | $1,221 |
En cuatro años el edificio está abajo 9.2% por pie cuadrado según la consulta del 18 de agosto (la consulta del 23 de septiembre, con diez ventas en 2026 a $1,276, lo deja abajo 5.1%). Ambos extremos de esa comparación descansan en más de cinco ventas calificadas, así que la publico — pero le pido que mire el recorrido además de los puntos finales. $1,345, $1,173, $1,397, $1,221. Baja, alza, baja, en un edificio que registra de ocho a diez ventas al año.
Mi lectura honesta es que la dirección a cuatro años probablemente es real y los movimientos anuales son en su mayoría tamaño de muestra. Un edificio de 202 viviendas que vende nueve al año no puede producir una mediana anual estable, y los $1,397 de 2025 — el más alto de los cuatro — quedan entre dos años más bajos a cada lado. No construiría una historia de un pico en 2025 a partir de diez transacciones.
La parte limpia de este registro es la banda. $971 a $1,931 por pie cuadrado, mediana $1,248, sin nada anómalo una vez que se aparta la otra clase de unidad. La tarifa más alta de los cuatro años es $1,931, pagada en mayo de 2025 por una vivienda de 1,165 pies cuadrados a $2,250,000. La venta más grande es $4,200,000, en abril de 2025, por la vivienda de 3,215 pies cuadrados a $1,306 por pie² — y es el récord del edificio.
La liquidez es escasa: 34 ventas calificadas frente a 202 viviendas equivale a aproximadamente una vivienda de cada 24 por año.
¿Para quién es South Pointe Towers, y para quién no?
Le conviene a un comprador que quiere una vivienda de tamaño familiar en South of Fifth y está dispuesto a esperar la adecuada. Cuarenta y siete viviendas de tres recámaras o más es un conjunto lo bastante profundo para elegir, con una mediana a cuatro años de $1,248 por pie².
Le conviene mal a un comprador que quiere una entrada pequeña y barata al vecindario. La vivienda real más pequeña mide 858 pies² y las ventas de $300,000 o menos que pueda encontrar referidas a esta dirección son de la otra clase de unidad, no departamentos. Si alguien le muestra un comparable de “South Pointe Towers” a $200,000, eso es lo que está viendo.
También le conviene mal a quien necesite certeza de las cifras anuales. Con ocho a diez ventas al año las medianas aquí se mueven solas, y una valuación construida sobre cualquier año individual de este registro está construida sobre arena.
Si está vendiendo aquí, dos cosas. Primero, asegúrese de que su agente haya excluido los folios A y B de los comparables — cinco de ellos se vendieron de 2024 a 2026 y están registrados bajo el mismo nombre de edificio, a aproximadamente la mitad del precio por pie ($511 a $665 frente a una mediana del edificio cercana a $1,250). Un conjunto de comparables descuidado hará que su vivienda parezca sobrevaluada frente a su propio edificio. Segundo, fije el precio según la banda y no según el año: $971 a $1,931 por pie cuadrado es un rango amplio, y dónde se ubique usted en él depende del tamaño, el piso y la vista, y no de si le toca vender en un año en que la mediana subió o bajó.
South Pointe Towers — Preguntas Frecuentes
¿Por cuánto se han vendido las viviendas en South Pointe Towers en los últimos 12 meses?
Se registraron 12 ventas en el registro de Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026, con una mediana de $1,487,500 ($1,276 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 1 de julio de 2026. Son cierres registrados, no precios de lista. Si es propietario en South Pointe Towers y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, escríbale a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿Cuántas unidades hay en South Pointe Towers?
El condado devuelve 232 folios residenciales, pero solo 202 son viviendas. Los otros treinta son una clase separada de unidades de 337 a 560 pies² cuya participación indivisa en el edificio es unas treinta veces menor que la de una vivienda y que están avaluadas en una mediana de $157,959. Las 202 viviendas son 40 de una recámara, 115 de dos recámaras, 41 de tres recámaras y 6 de cuatro recámaras.
¿En cuánto se vende una vivienda en South Pointe Towers?
En los cuatro años a agosto de 2026 el edificio logró una mediana de $1,248 por pie cuadrado, en una banda de $971 a $1,931. En la consulta del condado del 18 de agosto, la venta mediana de 2026 fue de $1,390,000 a $1,221 por pie², con siete ventas calificadas; la consulta del 23 de septiembre tiene diez, con una mediana de $1,487,500 y $1,276 por pie².
¿Han bajado los precios en South Pointe Towers?
Por pie cuadrado, sí: bajaron 9.2% entre 2023 y 2026 según la consulta del 18 de agosto, de $1,345 a $1,221 (bajaron 5.1% a $1,276 según la consulta del 23 de septiembre). Pero el recorrido fue $1,345, $1,173, $1,397, $1,221 con ocho a diez ventas al año, así que la dirección a cuatro años es más confiable que cualquier año individual.
¿Por qué hay ventas en esta dirección por $200,000?
Esas son las treinta unidades pequeñas de 337 a 560 pies², que son una clase de propiedad separada de los departamentos — cinco de ellas se vendieron entre 2024 y 2026 a $200,000 a $300,000. Están registradas bajo el mismo nombre de edificio pero no son viviendas, y nunca deberían aparecer en un conjunto de comparables para un departamento aquí.
¿Tiene South Pointe Towers viviendas familiares más grandes?
Sí, de manera inusual para South of Fifth: 41 de tres recámaras y 6 de cuatro recámaras entre 202 viviendas, con la más grande de 3,215 pies² y una vivienda mediana de 1,169 pies².
¿Cuál es el precio más alto jamás pagado en South Pointe Towers?
$4,200,000, en abril de 2025, por la vivienda de 3,215 pies² — $1,306 por pie cuadrado. La tarifa más alta registrada en los últimos cuatro años es de $1,931 por pie², pagada en mayo de 2025 por una vivienda de 1,165 pies² a $2,250,000.
¿Con qué frecuencia cambian de manos las viviendas aquí?
El condado registra 34 ventas calificadas en los cuatro años a agosto de 2026 frente a 202 viviendas — aproximadamente una vivienda de cada 24 por año.
Sources and further reading
¿Está pensando en South Pointe Towers?
He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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