Jade Ocean

Lo que muestra el registro del condado en 17121 Collins Avenue

Miami-Dade County Property Appraiser tiene 256 folios bajo JADE OCEAN CONDO, de los cuales 254 son viviendas. Los otros dos — una parcela bajo un plano anterior y un folio de 25 pies cuadrados registrado como UNIT RU-1 — se excluyen.

Este es un edificio de formato grande. El área climatizada va de 858 a 8,332 pies cuadrados con una mediana de 1,933, y la combinación de recámaras es inusual: 102 de tres recámaras y 40 de cuatro recámaras frente a solo 34 de dos recámaras y 72 de una recámara, además de tres de cinco recámaras y tres de seis recámaras. Tres plantas concentran una gran parte del edificio — 1,933 pies cuadrados (64 viviendas), 1,161 (36) y 858 (36).

Los valores avaluados de 2026 van de $687,687 a $7,501,680, mediana $1,966,161.

Cuatro años de ventas, y un resultado estable

44 ventas calificadas y entre partes independientes en cuatro años. Se excluyen las transferencias de portafolio y las transacciones idénticas del mismo día se reducen a una.

Por pie cuadrado, el edificio subió a un máximo de $1,422 en 2025 y se ubica en $1,356 en lo que va de 2026, un cambio neto de +1.2% en cuatro años. La descripción más precisa es estable, y yo no daría peso a la cifra de 2026 por sí sola: se apoya en cuatro ventas en un año sin terminar.

La rotación es de aproximadamente una vivienda de cada veintitrés al año.

El registro de largo plazo es un asunto completamente distinto. El desarrollador vendió este edificio en plena crisis financiera — 263 ventas calificadas entre 2008 y 2011, a una mediana de $1,245,000, de las cuales 248 fueron la primera venta de una vivienda — y los propietarios que compraron entonces lo han hecho extremadamente bien. De las 43 viviendas que se han revendido desde el inicio de 2023 con una compra anterior registrada, 42 se vendieron con ganancia, con una mediana de +98.1% en un periodo de tenencia mediano de trece años y medio, medido desde la primera compra registrada de cada vivienda hasta su última venta. Todas esas cifras son brutas de comisiones, costos de cierre, impuestos, cuotas y costos de mantenimiento.

Por qué las viviendas más grandes de aquí han tenido el peor desempeño

Una vivienda de ese grupo de 43 se vendió con pérdida, y merece más atención que las 42 que no.

una residencia de 4,677 pies cuadrados comprada en $4,200,000 en octubre de 2009 se vendió en $3,850,000 en marzo de 2024 — una baja de 8.3% tras catorce años y medio, en un edificio donde el resultado mediano fue casi una duplicación.

La vivienda emblemática del edificio cuenta la misma historia. La Unidad 4803, el penthouse de 8,332 pies cuadrados, se vendió en $7,600,000 en noviembre de 2009 y en $8,100,000 en febrero de 2023 — esas dos ventas son los precios más alto y segundo más alto de todo el registro del edificio, y entre ellas hay una ganancia de 6.6% en trece años. Los mismos años en los que una vivienda típica de aquí subió 98.1%.

Quiero ser cuidadoso con lo que eso demuestra y lo que no. Dos viviendas no son una tendencia, y el registro del condado no dice nada sobre el estado, la remodelación ni qué tanto se promovió cada vivienda. Pero el patrón es consistente y vale la pena conocerlo antes de comprar en la parte alta de este edificio: las residencias muy grandes de Jade Ocean no han seguido el ritmo del resto. Las viviendas que produjeron esas ganancias medianas de 98.1% fueron sobre todo el inventario ordinario de una, dos y tres recámaras comprado a precios de crisis, no los penthouses.

Si está buscando en la parte alta del edificio, fije el precio con su propia evidencia y no con el titular del edificio. Si busca en el medio, aplica lo contrario — el titular subestima lo que ha pasado con viviendas como la suya.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere un espacio genuino de tres y cuatro recámaras frente al mar. Con 148 de 254 viviendas de tres recámaras o más, este es un inventario familiar real y no una torre de una recámara con algunas viviendas grandes arriba.

Le conviene a un comprador que valora un mercado asentado. Cuatro años a aproximadamente $1,300 a $1,400 por pie cuadrado es una banda estable, no un edificio en movimiento.

Le conviene mal a un comprador que espera que se repita el resultado de 2009. Esas ganancias vinieron de comprar en una crisis, y ese punto de entrada no se ofrece hoy.

Si está vendiendo aquí, use la banda por pie y su propio plan, y sea realista sobre el tamaño. La evidencia en este edificio es que las residencias más grandes se han rezagado mucho — una bajó 8.3% en catorce años y el penthouse subió solo 6.6% en trece — mientras que las viviendas ordinarias aproximadamente se duplicaron. Un comprador con acceso al mismo registro público lo encontrará rápidamente, así que es poco probable que un precio anclado a la ganancia mediana del edificio y no a su propia planta sobreviva al contacto con él.

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