321 Ocean

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 22 folios en 321 Ocean Drive. 21 son viviendas. El folio restante es un folio de referencia que no incluye ninguna vivienda, y queda excluido de todas las cifras de aquí.

Las viviendas van de 1,705 pies cuadrados a 5,497 pies cuadrados, mediana de 2,675. La combinación es 13 de tres recámaras, siete de cuatro recámaras y una de siete recámaras. Cuatro planos concentran la mayor parte del edificio: cinco viviendas de 2,530 pies cuadrados, cinco de 2,926, tres de 1,730 y dos de 1,705.

Una vivienda necesita una advertencia antes de leer cualquier cifra por pie. Las unidades 800 y 801 se han combinado en una sola residencia, que ahora consta como un folio de 5,497 pies cuadrados con dos participaciones indivisas en los elementos comunes. La única venta asociada a ese folio — $4,700,000 en mayo de 2015 — se pagó antes de la combinación, por un solo departamento. Dividida por los pies cuadrados combinados da $855 por pie cuadrado, que sería una de las dos cifras más bajas del edificio y es simplemente un artefacto. No se publica ningún precio por pie cuadrado para esa vivienda en ninguna parte de esta página, y se excluye de todas las cifras por pie siguientes.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $1,833,287 y $14,141,012, mediana $6,059,337.

¿Alguien ha perdido dinero en 321 Ocean?

En ninguna reventa de una sola vivienda del registro del condado. Dos viviendas que cambiaron de manos dentro de escrituras de varias parcelas son la excepción que se mide más abajo.

Es un hallazgo más raro de lo que parece. En los 88 edificios donde tengo al menos cinco reventas que medir, la tasa de pérdida mediana es de 20.7%, y en algunos edificios supera la mitad. En 321 Ocean el condado registra diez reventas de una sola vivienda y todas se vendieron por más de lo que pagó el propietario. La ganancia mediana es de 41.8% en un periodo de tenencia de seis años.

Aquí está la lista completa, para que pueda ver el rango y no solo la mediana:

La unidad 301 es el edificio en miniatura. La misma vivienda de 2,530 pies cuadrados se ha vendido tres veces: $4,000,000 en mayo de 2015, $5,375,000 en junio de 2021 y $8,025,000 en noviembre de 2025. Eso es un aumento de 100.6% a lo largo de diez años — una vivienda que se ha duplicado exactamente, y cada uno de sus tres propietarios se llevó una parte.

A esto le corresponden tres salvedades honestas. La primera es un trato que la tabla deja fuera. Dos viviendas, de 3,041 y 2,675 pies cuadrados, se compraron dentro de escrituras de varias parcelas, $20,000,000 en mayo de 2015 y $26,000,000 en mayo de 2018, y luego se vendieron por separado el 29 de julio de 2020 en $11,687,500 y $10,312,500, un total combinado de $22,000,000. Un precio de varias parcelas no puede dividirse entre viviendas, por lo que no se muestra ningún cambio por vivienda. Si la escritura de 2018 abarcaba solo esas dos viviendas, su resultado combinado fue una pérdida; el registro del condado no lo dice.

La segunda es que diez reventas son un registro pequeño, y abarca solo ocho de las 21 viviendas (unidades 201, 200, 300, 301, 400, 401, 502 y 701). Once viviendas aquí nunca se han revendido, y se desconocen los resultados de sus propietarios — un edificio donde las pérdidas simplemente no se han puesto a prueba se vería idéntico a uno donde no las hay. Con la evidencia disponible, sin embargo, nada apunta en sentido contrario: el resultado más débil de una sola vivienda en el registro es una ganancia de 3.3%, no una pérdida.

La tercera es que las ganancias no están distribuidas de manera uniforme. La unidad 701 ganó 3.3% en seis años, lo cual después de los costos de tenencia es una pérdida en términos reales; la unidad 201 ganó 59.3%. Ambas están en el mismo edificio. Qué vivienda compra y cuánto paga por ella importa aquí más que el titular.

El historial de precios

No se publica ningún cambio a cuatro años y el edificio lleva un guion en mi Miami Condo Index. Dos de los cuatro años están vacíos y los otros dos reúnen tres ventas entre ambos. Mi regla es que un cambio requiere al menos cinco ventas calificadas tanto en el año inicial como en el final, y este registro está lejos de ello.

Lo que el registro sí respalda es una dirección, planteada con cuidado. Las tres ventas de la ventana — $2,478, $2,708 y $3,172 por pie cuadrado — están todas materialmente por encima de lo que lograron los mismos planos en la venta total de 2015, cuando viviendas de 2,530 y 2,926 pies cuadrados se vendieron a entre $1,401 y $1,880. Las tres ventas apuntan al alza respecto de la venta total de 2015. La magnitud es incierta con tres ventas, y yo no le pondría un porcentaje.

En la ventana de cuatro años, el edificio se cerró a una mediana de $2,708 por pie cuadrado en una banda de $2,478 a $3,172, a un precio mediano de $8,025,000.

La el precio récord es de $11,687,500, pagado el 29 de julio de 2020 por una vivienda de 3,041 pies cuadrados — $3,843 por pie cuadrado. Su vecina se vendió el mismo día en $10,312,500, y con 2,675 pies cuadrados resulta en $3,855 por pie cuadrado, el precio por pie más alto que ha registrado el edificio. Esas dos viviendas están muy por encima del resto del edificio tanto en precio como en avalúo, y es mejor leerlas como un nivel propio y no como comparables de nada más aquí.

Dieciséis de las 29 ventas registradas caen en 2015, cuando el edificio se vendió por completo. Desde entonces ha promediado aproximadamente una venta al año, lo que equivale a una vivienda de 28 en la ventana de cuatro años, más lento que el edificio mediano de mi índice, que rota una vivienda de 23.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda grande en South of Fifth en un edificio de 21 y no de 200, y que compra para una tenencia larga. El historial de propiedad aquí es genuinamente bueno, y las viviendas que tuvieron mejor resultado se conservaron seis años o más.

Le conviene a un comprador que prestará atención a qué vivienda compra. La distancia entre el mejor y el peor resultado en este registro es de 3.3% frente a 59.3%, y las dos ventas de 2020 a $3,843 y $3,855 por pie cuadrado son un nivel distinto del resto del edificio.

Le conviene mal a quien podría necesitar vender rápido. Tres ventas calificadas en cuatro años, y once de las 21 viviendas nunca se han revendido. Este edificio no se vende con frecuencia.

Le conviene mal a un comprador que dependa de una valuación automatizada. Como se explicó arriba, una de las 21 viviendas tiene una cifra por pie que es aproximadamente la mitad de lo que debería ser, y en un edificio de 21 viviendas eso distorsiona gravemente cualquier promedio a nivel de edificio.

Si está vendiendo aquí, usted está en una posición de evidencia inusualmente sólida y debe usarla con precisión. Las dos ventas de 2025 a $2,708 y $3,172 por pie cuadrado son recientes, y el hecho de que ninguna de las diez reventas de una sola vivienda en este edificio fue con pérdida puede verificarlo el agente de cualquier comprador en diez minutos en el registro del condado. Lo que no debe hacer es apoyarse en el par de 2020 a $3,843 y $3,855 a menos que sea dueño de una de esas dos viviendas — son el nivel superior del edificio, y un comprador bien preparado lo dirá.

¿Le interesa vender en 321 Ocean?

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