Bellamare

Un aumento de precios que supera la prueba

Ventas calificadas del registro de Miami-Dade County Property Appraiser, consultado el 17 de agosto de 2026 — únicamente transacciones entre partes independientes (arm’s-length).

He agregado una columna que la mayoría de las tablas de precios omiten, y es la que importa. La vivienda mediana vendida aquí fue de 2,840 pies cuadrados en 2023, en 2024, en 2025 y en 2026. Idéntica, cuatro años seguidos.

Eso importa porque la forma más común en que una tabla de precios de condominios engaña es el tamaño. Cuando empiezan a venderse viviendas más pequeñas, el precio por pie cuadrado sube sin que nada se haya apreciado realmente — y he publicado en este sitio edificios donde ocurre exactamente eso. Aquí no ocurre. Las viviendas que se venden este año tienen el mismo tamaño que las que se vendieron hace tres años, así que el movimiento por pie es un movimiento de precio.

Hasta el último año completo ese movimiento es de $806 a $993, un aumento de 23.2%. Incluyendo el 2026 parcial es 19.1%, y la diferencia es que 2026 ha quedado hasta ahora ligeramente por debajo de 2025.

Un límite honesto sobre cuánto me apoyaré en esto. La planta individual más grande aquí, de 2,840 pies cuadrados, abarca 50 viviendas — pero solo 2, 2, 3 y 2 de ellas se vendieron en cada uno de los cuatro años. Restringida a esa planta sola, la serie marca $829, $1,120, $927, $915, que con dos y tres ventas al año es ruido y no tendencia. El tamaño mediano constante es una evidencia sólida; la serie de una sola planta es demasiado delgada para añadir algo. Apoyo la afirmación en la primera y le digo que la segunda existe.

Lo que en realidad hay dentro del edificio

El condado devuelve 219 folios en 6000 Island Boulevard: 218 viviendas residenciales y un único folio de referencia. Sin unidades comerciales, sin estacionamiento con escritura aparte, sin bodegas. Nada se filtra de las cifras de esta página, lo que hace que este registro sea más limpio que la mayoría.

Estas son viviendas grandes. El área techada va de 550 a 6,663 pies cuadrados con una mediana de 3,222 — más del doble de la mediana de la mayoría del parque de condominios de Miami medido para este sitio.

Con la mezcla de recámaras tengo que ser cuidadoso, y prefiero decirlo a disimularlo. El condado registra el número de recámaras de 193 de las 218 viviendas: 112 de tres recámaras y 81 de cuatro. De las 25 restantes no registra ninguna. Esas 25 no son viviendas pequeñas ni inusuales — llegan hasta 6,663 pies cuadrados e incluyen todos los penthouses del edificio, PH7 entre ellos. Es una laguna en los datos del condado, no una clase distinta de unidad, y significa que las cifras de tres y cuatro recámaras de arriba son un piso, no un censo completo.

Los valores catastrales de 2026 van de $305,834 a $4,164,294, con una mediana de $1,587,860.

La venta récord es $5,800,000 por el PH7 en marzo de 2026 — 4,331 pies cuadrados a $1,339 por pie cuadrado, la cifra más alta que el edificio ha registrado, establecida en el año en curso.

Se agotó en el pico, y eso no importó

El condado tiene 498 ventas calificadas aquí, y 209 de ellas caen en 2005 — la venta total, con una mediana de $1,050,000 y $369 por pie cuadrado.

2005 estuvo cerca de la cima del ciclo anterior. Según el patrón que se repite sobre los condominios de Miami, comprar una torre nueva en el pico de 2005–06 habría sido ruinoso.

Aquí no lo fue. De los compradores originales de 2005–06, 162 han revendido desde entonces en una transacción medible entre partes independientes, y solo 17 de ellos — 10.5% — vendieron por menos de lo que pagaron. El resultado mediano fue +46.6%.

He publicado en este sitio edificios donde la cifra equivalente es superior a 60%, y se agotaron en los mismos años. La diferencia no es el calendario. Es lo que el comprador recibía realmente por su dinero: $369 por pie cuadrado por una vivienda de 2,840 pies cuadrados en Aventura no era un precio especulativo, y los edificios que destruyeron a sus compradores fueron, en su abrumadora mayoría, los que vendían viviendas pequeñas a precios premium por pie.

En todo el registro el condado muestra 288 reventas, de las cuales 47 — 16.3% — perdieron dinero, con una ganancia mediana de 24.0% en una tenencia mediana de 4.7 años.

Donde la evidencia se adelgaza

Tres salvedades, y la primera es estructural y no incidental.

Este edificio casi no rota. 31 ventas calificadas en cuatro años entre 218 viviendas — aproximadamente una vivienda de cada 28 al año, entre las tasas de rotación más bajas medidas para este sitio. Por eso cada cifra de la tabla de cuatro años se apoya en muestras de un dígito o de dos dígitos bajos: 9, 7, 10 y 5 ventas. El tamaño mediano constante es lo que da credibilidad a la tendencia, no el tamaño de la muestra.

La mezcla de recámaras está incompleta, como se expuso arriba: 25 de 218 viviendas no tienen número de recámaras en el registro del condado.

La antigüedad, los pisos, las amenidades, la membresía del club y los costos mensuales no están en este registro y no se indican aquí. Williams Island es una comunidad administrada con su propia estructura de costos, y nada de eso aparece en los datos de Property Appraiser. No lo voy a estimar.

A quién le conviene este edificio

Le conviene a un comprador que quiere espacio genuino de tamaño familiar y está dispuesto a pagarlo. Una mediana de cuatro años de $927 por pie cuadrado, en una banda de $591 a $1,339, con un precio mediano de $2,700,000compra una vivienda de alrededor de 2,840 pies cuadrados — un tamaño que sencillamente no existe en la mayor parte del mercado de condominios de Miami a ningún precio.

Le conviene a un comprador que quiere evidencia y no una historia. Aquí la tendencia de precios supera la prueba que importa: las viviendas que se venden ahora tienen el mismo tamaño que las que se vendieron hace tres años, y la cifra por pie aun así subió 23.2%.

Le conviene poco a un comprador que necesita liquidez. Una vivienda de cada 28 al año significa que quizá espere para comprar la vivienda específica que quiere, y seguramente esperará para venderla. Esto es para conservar, no para operar.

Si usted vende aquí, la tasa de pérdida de 10.5% entre los compradores originales y el récord de marzo de 2026 de $1,339 por pie cuadrado son ambos reales, ambos del registro del condado, y ambos dignos de ponerse frente a un comprador. La salvedad honesta que debe esperar a cambio es el tamaño de la muestra: 10 ventas en 2025 no es un mercado profundo, y el agente del comprador lo dirá.

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