The Neville

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 12 folios en 360 Collins Avenue y las doce son viviendas. No hay espacio comercial, ni folio de estacionamiento, ni bodega, así que cada cifra de esta página describe todo el edificio.

Está distribuido con una regularidad inusual: cuatro plantas, tres de cada una — 760, 810, 880 y 930 pies cuadrados, numeradas de 01 a 04 en cada uno de cuatro pisos. La vivienda más grande es 22.4% mayor que la más pequeña.

Diez de las doce están registradas como de dos recámaras y dos como de una recámara. Las dos de una recámara son de 760 pies cuadrados, aunque otra vivienda de 760 pies cuadrados está registrada como de dos recámaras, así que trataría el campo de recámaras del condado aquí como aproximado y no definitivo.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $379,920 y $667,015, mediana $550,898 — una dispersión de apenas 1.8 veces en todo el edificio.

La vivienda más cara jamás vendida aquí se vendió en $602,500. Es una propuesta materialmente distinta de la de los edificios vecinos, donde el punto de entrada es de varios millones, y es la razón principal para prestar atención a este.

¿Quiénes son los únicos dos propietarios que perdieron dinero aquí?

The Neville tiene 37 ventas calificadas desde diciembre de 2000, que producen 25 reventas. Es un historial genuino y no un puñado de datos, y vale la pena leerlo de cerca.

Dos de esas 25 reventas perdieron dinero. Aquí están, completas:

• Una vivienda de 930 pies cuadrados comprada en $316,000 en junio de 2004 y vendida en $300,000 en septiembre de 2010 — −5.1%.
• Una vivienda de 930 pies cuadrados comprada en $442,500 en agosto de 2005 y vendida en $400,000 en julio de 2012 — −9.6%.

Ambas se compraron en 2004 o 2005, y ambas se vendieron entre 2010 y 2012. Eso no es una coincidencia y no es un hecho sobre este edificio — es un hecho sobre cuándo compraron. Todos los demás propietarios del registro de veinticinco años, ya sea que compraran en 2000, 2001, 2002, 2003, 2008, 2010, 2012, 2013, 2014 o 2016, vendieron con ganancia.

Esto me parece más útil que la tasa de pérdida titular, porque dice cuál fue realmente el riesgo aquí. No fue el edificio. Fue pagar un precio de 2004–05 y luego necesitar vender en unos siete años. El otro propietario que compró en esa ventana, en mayo de 2005, vendió en junio de 2008 con +7.8%, antes de la caída.

El otro lado de ese registro es sólido. En las 25 reventas la ganancia mediana es de 40.9% en una tenencia de 6.3 años, y la tasa de pérdida es de 8.0%.

Siete viviendas se vendieron nuevas el 1 de diciembre de 2000, entre $169,000 y $229,000 ($183 a $283 por pie cuadrado). Todos los compradores originales que han revendido desde entonces lo hicieron con ganancia, con una mediana de 74.7%, en un rango de +32.6% a +166.3%.

Una vivienda carga sola con todo el ciclo. La unidad 204, de 930 pies cuadrados, se ha vendido ocho veces — $170,300 en diciembre de 2000, luego $240,000, $280,000, $291,000, $316,000 hasta 2004, bajando a $300,000 en 2010, luego $425,000 en 2014 y $470,000 en marzo de 2019. Eso arriba 176.0% en dieciocho años, con un máximo visible, un mínimo visible y una recuperación, todo dentro de un mismo folio.

El historial de precios

No se publica ningún cambio a cuatro años y el edificio lleva un guion en mi Miami Condo Index. Una venta en cuatro años no puede establecer nada sobre la dirección, y prefiero dejar la celda vacía que llenarla.

Lo que esa única venta sí dice vale la pena tenerlo. El 21 de marzo de 2025, la unidad 303 — 760 pies cuadrados, la planta más pequeña — se vendió en $602,500, o $793 por pie cuadrado. Es el precio más alto y el precio más alto por pie cuadrado que este edificio ha registrado. En un edificio cuyo mejor precio anterior fue de $555,000 en 2022, la evidencia más reciente es también la más sólida.

La propia historia de esa vivienda lo confirma de nuevo: $255,000 en mayo de 2005, $275,000 en junio de 2008, $371,300 en septiembre de 2016 y $602,500 en marzo de 2025 — arriba 136.3% a lo largo de veinte años y cuatro propietarios.

El edificio casi nunca se negocia. Una venta calificada en cuatro años frente a 12 viviendas son aproximadamente una vivienda de cada 48 por año. El edificio mediano de mi Miami Condo Index rota una vivienda de cada 23, así que esta es aproximadamente la mitad de la tasa típica. Si se mira más atrás, el patrón no es nuevo: hubo cuatro ventas en 2019, dos en 2021, una en 2022 y luego nada durante casi tres años.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere un pie en South of Fifth a un precio que casi no existe en ningún otro lugar del vecindario. Aquí nada se ha vendido jamás por encima de $602,500, y el condado avalúa todo el edificio entre $379,920 y $667,015.

Le conviene a un propietario de largo plazo. La evidencia es inequívoca en este punto: la tenencia mediana entre quienes revenden es de 6.3 años, la ganancia mediana es de 40.9%, y las únicas dos pérdidas en veinticinco años implicaron comprar en el máximo de 2004–05 y vender en unos siete años.

Le conviene mal a cualquiera que pueda necesitar vender en un plazo fijo. Una venta en cuatro años no es un mercado en el que se pueda confiar para salir rápido, y el perito de un comprador tendrá dificultades para encontrar comparables recientes dentro del edificio — hay exactamente uno desde 2022.

Le conviene mal a un comprador que quiere espacio. La vivienda más grande del edificio es de 930 pies cuadrados.

Si está vendiendo aquí, está en una posición más fuerte de lo que sugiere el registro escaso, y el argumento se explica solo. La venta más reciente de este edificio es también su máximo histórico, tanto en precio como en precio por pie cuadrado — $602,500 y $793 por pie cuadrado, de una sola venta en marzo de 2025. Nada se ha negociado desde entonces que lo socave, y el registro de veinticinco años que lo respalda muestra una tasa de pérdida de 8.0% con una ganancia mediana de 40.9%. Lo que necesitará es paciencia para el comprador: a más o menos una venta al año, la restricción aquí nunca ha sido el precio, sino encontrar a alguien en el momento en que usted quiere vender.

The Neville es un condominio boutique ubicado en el vecindario de South of Fifth de Miami Beach. 

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