Condominios de Lujo en Miami · Bay Harbor Islands · O Residences
El condado avalúa cada vivienda aquí dentro de un factor de 1.8.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 1 de octubre de 2026
Verificado el 18 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Según las ventas registradas en 2026, este edificio se ubica en $788 por pie cuadrado, más barato que 59 de los otros 116 edificios del Miami Condo Index. Las cifras son ventas cerradas de Miami-Dade County Property Appraiser, no precios de lista. Pase el cursor o toque un color para ver la división.
Puntos Clave
- O Residences registró 4 ventas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 — con una mediana de $900,000, o $788 por pie cuadrado, según el registro del Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 1 de julio de 2026. ¿Es propietario en O Residences? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- El condado avalúa cada vivienda aquí dentro de un factor de 1.8: de $548,340 a $976,460 en las 41 viviendas. Las viviendas en sí abarcan apenas un 41.3% en tamaño, de 947 a 1,338 pies cuadrados.
- El registro de precios es plano, no ascendente: $788 por pie cuadrado en 2023, $791 en 2024, $819 en 2025 (una venta) y $788 en 2026 (cuatro ventas), una banda de $30 en cuatro años.
- Pero cerca del 36% de quienes han revendido aquí perdió dinero: 12 de 33, con un resultado mediano de apenas +6.9% en un plazo de tenencia de 4.9 años. La pérdida mediana fue del 11.9% y la peor fue del 37.5%.
- Todo el edificio se vendió nuevo en 2017 — las 41 viviendas cambiaron de manos ese año a una mediana de $800,000, o $708 por pie cuadrado. Todo lo anterior es una afirmación sobre ese único precio de entrada.
- Es el más barato de los tres edificios de Bay Harbor Islands que mido — una mediana de cuatro años de $802 por pie cuadrado, frente a $863 en Bijou Bay Harbor y $1,244 en Sereno Residences.
- El récord es de $1,369,000 — pagados el 14 de julio de 2022 por una vivienda de 1,338 pies cuadrados — $1,023 por pie cuadrado, la única venta aquí que supera los $1,000.
O Residences, en cifras
Desarrollador: S2 Development, BH-LK Investments · Arquitecto: Charles Benson · Desde $790,000. Fuente: el registro del edificio en este sitio.
9821 E. Bay Harbor Drive, Bay Harbor Islands, Florida 33154 | Vecindario: Bay Harbor Islands
Qué hay realmente en el edificio
El condado devuelve 41 folios para 9821 East Bay Harbor Drive, y cada uno de ellos es una vivienda. No hay folio de referencia, ni unidad comercial, ni estacionamiento, cabaña o bodega con escritura separada — lo que mantiene limpia la aritmética de esta página.
Las viviendas son notablemente parecidas. Van de 947 pies cuadrados a 1,338 pies cuadrados, mediana de 1,143 — una diferencia de apenas 41.3% entre la vivienda más pequeña y la más grande. Seis planos cubren el edificio de manera casi pareja: siete viviendas cada uno de 1,141, 1,142, 1,143, 1,199 y 1,338 pies cuadrados, y seis de 947. La combinación es de 27 de dos recámaras, ocho de tres recámaras y seis de una recámara.
Para 2026 el condado avalúa las viviendas entre $548,340 y $976,460, mediana de $715,423 — un rango de apenas 1.8 veces. Según las propias cifras del condado no hay una vivienda barata ni una vivienda trofeo, solo 41 variaciones de una misma idea.
¿Cómo se compara con el resto de Bay Harbor Islands?
Bay Harbor Islands es lo bastante pequeño como para que un comprador pueda considerarlo genuinamente completo, así que vale la pena poner lado a lado los tres edificios que he medido allí. Los tres se extrajeron del registro del condado el mismo día, con la misma base.
| Edificio | Viviendas | Tamaño mediano | $/pie² mediano, 2023–2026 | Rotación |
|---|---|---|---|---|
| O Residences | 41 | 1,143 pies² | $802 | una vivienda de cada 12 |
| Bijou Bay Harbor | 41 | 1,345 pies² | $863 | una vivienda de cada 12 |
| Sereno Residences | 38 | 1,647 pies² | $1,244 | una vivienda de cada 17 |
La diferencia entre esos tres es del 55% por pie cuadrado, en tres edificios de tamaño casi idéntico a pocas calles de distancia entre sí. Es una diferencia grande para un área tan pequeña, y sigue al tamaño: el edificio con la vivienda mediana más grande supera la mayor cifra por pie, y el de la más pequeña la menor — lo contrario de la expectativa habitual, y el mismo patrón que he medido en varios otros edificios de Miami.
Para un comprador, el punto práctico es que “Bay Harbor Islands” no es un precio. Si alguien le cita una cifra por pie para el vecindario, pregunte de qué edificio proviene, porque la respuesta mueve el número en más de la mitad.
El historial de precios
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 4 | $900,000 | $788 |
| 2024 | 5 | $880,000 | $791 |
| 2025 | 1 | $935,000 | $819 |
| 2026 a la fecha | 4 | $900,000 | $788 |
Cuatro años dentro de una banda estrecha: $788, $791, $819 y $788 por pie cuadrado. Con muestras de una a cinco ventas, la mediana por pie suele saltar según la vivienda que se vendió. Aquí casi no se mueve, y la razón es la sección anterior: las viviendas son tan parecidas que la mezcla no puede moverlo mucho. La fila de 2026 sigue la consulta del condado del 23 de septiembre de 2026, que agregó ventas de $850,000 (18 de junio) y $950,000 (1 de julio).
Aun así no voy a publicar un cambio de cuatro años. 2025 registró una venta calificada y 2026 tiene cuatro, ambas por debajo de las cinco que exijo en cada extremo, por lo que el edificio lleva un guion en mi Índice de condominios de Miami. Lo que respalda el registro es un nivel y no un aumento: $788 por pie cuadrado en 2023 y $788 en 2026.
En las catorce ventas el edificio alcanzó una mediana de $802 por pie cuadrado, en una banda de $727 a $945, a un precio mediano de $905,000. La rotación es saludable, con una vivienda de cada 12 por año, muy por delante de la mediana de una de cada 23 entre los edificios de mi Miami Condo Index. El récord es de $1,369,000, pagado el 14 de julio de 2022 por una vivienda de 1,338 pies cuadrados a $1,023 por pie cuadrado — la única venta en la historia del edificio que supera los $1,000 por pie.
El registro de propiedad es la parte débil, y vale la pena decirlo con claridad. El edificio se vendió por completo en 2017: las 41 viviendas cambiaron de manos ese año, a una mediana de $800,000, o $708 por pie cuadrado. De las 33 reventas que el condado ha registrado desde entonces (se cuenta cada reventa consecutiva, incluidas las posteriores a una ejecución hipotecaria), 12 perdieron dinero, 36.4%, con un resultado mediano de apenas +6.9% en un plazo de tenencia de 4.9 años. La pérdida mediana fue de 11.9% y la peor fue de 37.5%.
Es un mal resultado, y encaja con un registro de precios que se ha mantenido cerca del precio de entrada. La explicación es aritmética y no misteriosa: el precio de entrada de 2017 de $708 por pie cuadrado fue cercano a lo que el edificio ha valido desde entonces, así que tras los costos de transacción una tenencia de cinco años con frecuencia ha terminado en nada. Un comprador de hoy entra a alrededor de $788 por pie cuadrado frente a esos $708, una prima de cerca del 11%, pero el margen que produjo la mayoría de esas pérdidas ya se cedió una vez.
A quién le conviene este edificio, y a quién no
Le conviene a un comprador que quiere un departamento de dos recámaras bien fijado de precio en Bay Harbor Islands y valora la previsibilidad. Cuarenta y una viviendas dentro del 41% entre sí en tamaño, un rango de avalúo de 1.8 veces y un registro de precios que se ha mantenido dentro de una banda de $30 durante cuatro años hacen de este un edificio fácil de valuar.
Le conviene a un comprador que quiere liquidez en un edificio pequeño. Una vivienda de cada 12 por año está muy por encima de la norma.
Le conviene mal a quien tiene una tenencia de corto plazo. El treinta y seis por ciento de los revendedores aquí perdió dinero con una tenencia mediana de 4.9 años, y el resultado mediano en todas las reventas fue inferior al 7%.
Le conviene mal a cualquiera que busque escala, una prima por vista o una vivienda trofeo. La vivienda más grande del edificio es de 1,338 pies cuadrados y el condado avalúa la más valiosa en $976,460.
Si está vendiendo aquí, sus comparables son inusualmente buenos y debería usarlos con precisión. Catorce ventas en cuatro años en 41 viviendas casi idénticas significa que casi toda venta reciente es relevante para la suya, y la secuencia, $788, $791, $819 y $788 por pie cuadrado de 2023 a 2026, es una línea plana, así que fije el precio con base en las ventas recientes de su propio plano en lugar de suponer un aumento. Lo que se usará en su contra es el historial de reventas: el 36.4% de sus antecesores vendió con pérdida. La respuesta es que esos fueron compradores de 2017, y que el precio por pie registrado está ahora por encima del precio de entrada de $708.
O Residences Bay Harbor Islands — Preguntas frecuentes
¿Por cuánto se han vendido las viviendas en O Residences en los últimos 12 meses?
Se registraron 4 ventas en el registro del Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026, con una mediana de $900,000 ($788 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 1 de julio de 2026. Son cierres registrados, no precios de oferta. Si es propietario en O Residences y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, envíe un mensaje a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿Qué tan grandes son las viviendas en O Residences?
De 947 pies cuadrados a 1,338 pies cuadrados, mediana de 1,143 — una diferencia de apenas 41.3% entre la vivienda más pequeña y la más grande, que es de las más estrechas que he medido. La combinación es de 27 de dos recámaras, ocho de tres recámaras y seis de una recámara.
¿En cuánto se vende una vivienda en O Residences?
En las catorce ventas calificadas de los cuatro años hasta septiembre de 2026, el edificio alcanzó una mediana de $802 por pie cuadrado, en una banda de $727 a $945, a un precio mediano de $905,000. Las cuatro ventas de 2026 fueron a una mediana de $788 por pie cuadrado.
¿Qué muestra el registro de ventas sobre los precios de O Residences?
Un nivel. Las medianas anuales son $788 por pie cuadrado en 2023, $791 en 2024, $819 en 2025 y $788 en 2026, que es una banda de $30 en cuatro años, frente a una mediana de venta nueva de 2017 de $708. No se publica un cambio de cuatro años en mi Miami Condo Index, porque 2025 tiene una venta calificada y 2026 cuatro, por debajo de las cinco que exijo en ambos extremos.
¿Han ganado dinero los propietarios de O Residences?
Muchos no. Todo el edificio se vendió nuevo en 2017 a una mediana de $800,000, o $708 por pie cuadrado. De las 33 reventas desde entonces, 12 perdieron dinero, 36.4%, con un resultado mediano de +6.9% en un plazo de tenencia de 4.9 años, una pérdida mediana del 11.9% y un peor caso del 37.5%. El precio de entrada de 2017 fue cercano a lo que el edificio ha valido desde entonces, así que una tenencia corta con frecuencia ha terminado en nada tras los costos.
¿Cómo se compara O Residences con otros edificios de Bay Harbor Islands?
Es el más barato por pie cuadrado de los tres que he medido. En los cuatro años hasta septiembre de 2026, O Residences alcanzó una mediana de $802 por pie cuadrado, Bijou Bay Harbor $863 y Sereno Residences $1,244 — una diferencia del 55% entre tres edificios de tamaño similar a pocas calles de distancia entre sí. Las diferencias siguen al tamaño: el edificio con la vivienda mediana más grande supera la mayor cifra por pie.
¿Cuál es el precio más alto que se ha pagado en O Residences?
$1,369,000, el 14 de julio de 2022, por una vivienda de 1,338 pies cuadrados — $1,023 por pie cuadrado. Es la única venta en la historia del edificio que supera los $1,000 por pie cuadrado.
¿Con qué frecuencia cambian de manos las viviendas en O Residences?
El condado registra 14 ventas calificadas en los cuatro años hasta septiembre de 2026 frente a 41 viviendas, aproximadamente una vivienda de cada 12 por año, muy por delante de la mediana de una de cada 23 entre los edificios de mi Miami Condo Index.
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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