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La cifra por pie baja 2.1% en cuatro años.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 1 de octubre de 2026
Verificado el 17 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Según las ventas registradas en 2026, este edificio se ubica en $472 por pie cuadrado — más barato que 109 de los otros 116 edificios del Miami Condo Index. Las cifras son ventas cerradas de Miami-Dade County Property Appraiser, no precios de lista. Pase el cursor o toque un color para ver la división.
Puntos Clave
- Mirador South Beach registró 15 ventas en los 12 meses al 24 de septiembre de 2026 — con una mediana de $346,500, o $507 por pie cuadrado, según el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 21 de julio de 2026. ¿Es propietario en Mirador South Beach? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- La cifra por pie baja 2.1% en cuatro años, de $482 en 2023 a $472 en lo que va de 2026, y las dos plantas tipo que conforman el 68% del edificio bajaron ambas hasta 2025.
- El precio mediano cayó 12.3% en el mismo periodo: de $395,000 en 2023 a $346,500 en lo que va de 2026. Es una caída mucho mayor que la que muestra la cifra por pie, así que leo la línea por pie, sobre viviendas idénticas, antes que el precio principal.
- 408 viviendas en 1200 West Avenue, Miami Beach — más 11 locales comerciales que no son viviendas y quedan excluidos de todas las cifras aquí.
- Este es un edificio de estudios y de una recámara — 95 estudios y 280 de una recámara — el 92% del edificio.
- 212 viviendas comparten una misma planta de 837 pies cuadrados — que es el 52% del edificio, y permite contrastar este registro consigo mismo.
- El 25.9% de los compradores originales que han revendido lo hizo con pérdida — sobre 344 ciclos de reventa medibles, con una mediana de +20.6%.
Mirador South Beach, en cifras
Fuente: el registro del edificio en este sitio.
1200 West Avenue, Miami, Florida | Vecindario: South Beach
La tendencia, probada sobre viviendas idénticas
Ventas calificadas del registro de Miami-Dade County Property Appraiser, consultado el 23 de septiembre de 2026 — únicamente transacciones entre partes independientes (arm’s-length).
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 25 | $395,000 | $482 |
| 2024 | 32 | $375,000 | $495 |
| 2025 | 25 | $350,000 | $507 |
| 2026 al 23 de septiembre | 9 | $346,500 | $472 |
Lea esa tabla rápido y dice que el edificio baja 2.1% por pie cuadrado desde 2023, de $482 a $472, con un máximo de $507 en 2025 entre ambos. El precio mediano cayó mucho más que el precio por pie, de $395,000 a $346,500: una baja de 12.3%, y de 11.4% si se corta en el último año completo.
El tamaño de la vivienda típica vendida no cambió: la mediana fue de 837 pies cuadrados en 2023, 2024, 2025 y lo que va de 2026. Lo que se movió es la proporción de estudios, 3 de las 9 ventas de 2026 frente a 5 de las 25 de 2023, y los estudios se venden por menos en total.
La mayoría de los edificios no se pueden someter a esta prueba, porque no hay dos viviendas iguales en ellos. Este sí. 212 de sus 408 viviendas — el 52% del edificio — tienen la misma planta de 837 pies cuadrados, y otras 67 son el mismo estudio de 552 pies cuadrados. Juntas, esas dos plantas suman 72 de las 91 ventas calificadas de los últimos cuatro años, es decir, el 79% de ellas. Así que la tendencia puede calcularse sobre viviendas idénticas, eliminando por completo el efecto de la mezcla.
| Año | Planta de 837 pies² ($/pie²) | Ventas | Planta de 552 pies² ($/pie²) | Ventas |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | $454 | 15 | $585 | 5 |
| 2024 | $460 | 18 | $598 | 5 |
| 2025 | $427 | 17 | $550 | 5 |
| 2026 al 23 de septiembre | $441 | 4 | $607 | 3 |
Con el tamaño constante, ambas plantas cayeron durante 2025. Las viviendas de 837 pies² pasaron de $454 a $427, una baja de 5.9%. Los estudios pasaron de $585 a $550, una baja de 6.0%. Dos series independientes, de 15–17 y 5–5 ventas cada una, moviéndose en la misma dirección por casi exactamente el mismo monto.
2026 descansa en 9 ventas, 4 de ellas en la planta grande y 3 en la planta de estudio. La planta grande marca $441, una recuperación parcial desde $427 pero todavía 2.9% por debajo de los $454 de 2023. La planta de estudio marca $607, 3.8% más que en 2023 y más que los $550 de 2025. Dos plantas, dos direcciones, con tres y cuatro ventas cada una: eso no basta para hablar de un giro en ningún sentido, y no voy a presentarlo como tal.
Lo que realmente le diría: este edificio se ha mantenido más o menos estable por pie cuadrado durante cuatro años, con la planta grande a la baja hasta 2025 y una recuperación parcial en lo que va de 2026. Si la cifra de la planta grande en 2026 se mantiene por encima de $427 a medida que se registren más ventas, esa recuperación es real y lo diré.
Lo que en realidad hay dentro del edificio
El condado devuelve 421 folios en 1200 West Avenue: 408 viviendas residenciales y 11 locales comerciales, más un folio de referencia y un folio de 3,235 pies cuadrados que el condado codifica como residencial pero avalúa en $100 — un local comercial con código residencial. Ninguno de esos 11 locales, ni de los otros dos, se cuenta en ninguna cifra de esta página.
La mezcla es inusualmente estrecha. 280 de una recámara y 95 estudios — el 92% del edificio — frente a 28 de dos recámaras, 4 de tres recámaras y una sola de cuatro recámaras. El área climatizada va de 552 a 3,604 pies cuadrados con una mediana de 837.
Esa mediana de 837 no es el promedio de una dispersión; es una planta tipo. 212 viviendas miden exactamente 837 pies cuadrados y 67 miden exactamente 552 — 279 de 408 viviendas, o el 68%, en solo dos configuraciones.
Para un comprador esto tiene una consecuencia específica y subestimada: aquí tendrá más comparables genuinos que en todos los edificios medidos para este sitio salvo dos. Cuando 212 viviendas son físicamente idénticas, una venta reciente en el mismo pasillo es evidencia sobre su vivienda, no una analogía vaga. Solo dos edificios medidos para este sitio tienen un bloque mayor de viviendas idénticas. Los edificios con cincuenta plantas distintas no pueden ofrecer eso, y sus argumentos de precio son proporcionalmente más débiles.
Los valores catastrales de 2026 van de $101,864 a $2,431,955, con una mediana de $276,971. La parte alta de ese rango pertenece a la única vivienda de 3,604 pies cuadrados, que es la atípica del edificio en todos los sentidos — también tiene la venta récord, $3,400,000 en marzo de 2021 a $943 por pie cuadrado.
La venta total de 2005 y lo que vino después
El condado tiene 1,012 ventas calificadas aquí desde el inicio del registro, y 362 de ellas caen en un solo año: 2005. Esa es la venta total, con una mediana de $268,900 y $344 por pie cuadrado.
2005 estuvo cerca del máximo del ciclo anterior, lo que convierte a este edificio en una prueba de un patrón que he sostenido en otras partes de este sitio: que lo que determinó si un comprador de condominio en Miami ganó dinero fue menos el año calendario que el precio pagado en relación con el activo.
De los compradores originales de 2005–06, 344 han revendido desde entonces en una transacción medible entre partes independientes. 89 de ellos — el 25.9% — vendieron por menos de lo que pagaron. El resultado mediano de los 344 fue +20.6%, en periodos de tenencia que en la mayoría de los casos superaron los quince años.
Se ubica donde dice el precio de entrada que debía estar: $344 por pie cuadrado en 2005 no era una cifra especulativa para Miami Beach, y el resultado es correspondientemente ordinario, no catastrófico.
En todo el registro, y no solo entre los compradores originales, el condado muestra 618 reventas, contando todas, incluidas las cadenas que pasaron por una ejecución hipotecaria, de las cuales 195 (31.6%) perdieron dinero, con una ganancia mediana de 17.2% en una tenencia mediana de 5.3 años.
La rotación es de aproximadamente una vivienda de cada 18 al año, sobre 91 ventas calificadas en cuatro años frente a 408 viviendas. Es una liquidez ordinaria: suficiente operación para fijar precios, no tanta como para que el edificio esté en constante rotación.
Donde la evidencia se adelgaza
Tres salvedades, y la primera es la importante.
2026 descansa en 9 ventas. Toda cifra de la fila de 2026 de ambas tablas lleva esa salvedad, y la tabla con tamaño controlado lo hace explícito: 4 ventas en la planta grande y 3 en la planta de estudio. He mostrado la fila de 2026 en lugar de suprimirla, pero el cambio a cuatro años calculado con ella no es una cifra en la que yo confiaría.
El registro del condado contiene transferencias que no son ventas. Al revisar los ciclos de reventa de los compradores originales, varias compras de 2005 de $500,000 a $1,075,000 registran una transferencia posterior por exactamente $100. Son transferencias de escritura — a un fideicomiso, entre familiares, tras una ejecución hipotecaria — y no son ventas. Toda cifra del análisis de cohortes anterior cuenta solo las transacciones que el propio condado marca como calificadas y entre partes independientes, y solo las superiores a $10,000. Contando de la otra manera, con todas las transferencias registradas incluidas, la tasa de pérdida de los compradores originales sería 42.5% en lugar de 25.9% — lo que sería una afirmación sobre el papeleo de escrituras, no sobre lo que los propietarios obtuvieron realmente por sus viviendas. Sobrevive una rareza genuina al filtro y vale la pena nombrarla: una vivienda registrada en $14,290 en septiembre de 2005 y vendida en $305,000 en 2020, un aparente +2,034% que casi con certeza refleja un registro original inusual y no un precio de compra real.
El número de pisos, las amenidades y los costos mensuales no están en este registro y no se indican aquí. El condado sí registra un año de construcción, 1965. El Property Appraiser sabe qué es cada vivienda, cuánto vale y en cuánto se vendió. No sabe lo que cobra la asociación, y no voy a adivinarlo.
A quién le conviene este edificio
Le conviene a un comprador que quiere una dirección en Miami Beach a un precio de entrada, y que compra una vivienda y no una historia de apreciación. Una mediana a cuatro años de $482 por pie cuadrado, en una banda de $329 a $864, con un precio mediano de $370,000, es una de las formas más accesibles de entrar a esta parte de la playa.
Le conviene a un comprador que valora poder verificar el precio. Con 212 viviendas idénticas, puede ver exactamente lo que ha hecho su planta, en el mismo año, con el mismo tamaño — y esta página ya lo hizo.
Le conviene mal a un inversionista guiado por la apreciación, según el registro actual. Con el tamaño constante, ambas plantas dominantes perdieron terreno durante 2025. El edificio no se está desplomando — una deriva de 5.9% en tres años no es una crisis — pero nada en la serie controlada respalda pagar más por impulso.
Si vende aquí, fije el precio con respecto a su propia planta y no a la cifra principal por pie del edificio. Esa cifra se mueve según qué plantas resulten venderse, y un agente del comprador que aplique el mismo control de tamaño que aplica esta página irá a la planta de 837 pies², donde 2025 marcó $427 y lo que va de 2026 marca $441 con cuatro ventas, en lugar de apoyarse en los $472 al frente de la tabla.
Mirador South Beach — Preguntas Frecuentes
¿En cuánto se han vendido las viviendas en Mirador South Beach en los últimos 12 meses?
Se registraron 15 ventas en el registro de Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 24 de septiembre de 2026, con una mediana de $346,500 ($507 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 21 de julio de 2026. Son cierres registrados, no precios de lista. Si es propietario en Mirador South Beach y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, escriba por WhatsApp a Josh Stein al (305) 695-8257.
¿Están subiendo los precios en Mirador South Beach?
No, según la evidencia que controla por tamaño. La tabla sin ajustar muestra el precio mediano por pie cuadrado en $482, $495, $507 y $472, una baja de 2.1% en cuatro años, mientras el precio mediano cayó de $395,000 a $346,500. Si se calcula la tendencia sobre la planta de 837 pies² que comparten 212 viviendas, pasó de $454 a $427, una baja de 5.9% hasta el último año completo, y luego $441 en lo que va de 2026. Los estudios de 552 pies² pasaron de $585 a $550 hasta 2025, una baja de 6.0%, y luego $607 en 2026.
¿Por qué el precio mediano cae más que el precio por pie cuadrado?
Porque la mezcla de viviendas vendidas cambia de un año a otro. La vivienda mediana vendida tenía 837 pies cuadrados tanto en 2023 como en lo que va de 2026, pero los estudios fueron 3 de las 9 ventas de 2026 frente a 5 de las 25 de 2023, y los estudios se venden por menos en total. La cifra por pie cuadrado elimina la mayor parte de ese efecto, y por eso la pongo primero.
¿Cuántas unidades hay en Mirador South Beach?
El condado registra 421 folios en 1200 West Avenue: 408 viviendas residenciales y 11 locales comerciales, más un folio de referencia y un folio de 3,235 pies cuadrados codificado como residencial pero avaluado en $100. Aquí solo se cuentan las 408 viviendas. La mezcla es de 280 de una recámara, 95 estudios, 28 de dos recámaras, 4 de tres recámaras y una de cuatro recámaras.
¿Qué tan grandes son las viviendas?
El área climatizada va de 552 a 3,604 pies cuadrados con una mediana de 837. Esa mediana es una planta tipo y no un promedio: 212 viviendas miden exactamente 837 pies cuadrados y 67 miden exactamente 552, lo que es el 68% del edificio en dos configuraciones.
¿Ganaron dinero los compradores originales?
De manera modesta, en balance. De los compradores de 2005–06, 344 han revendido en una transacción medible entre partes independientes y 89 de ellos — el 25.9% — vendieron por menos de lo que pagaron, con un resultado mediano de +20.6% en tenencias que en su mayoría superaron los quince años. La venta total se fijó en $344 por pie cuadrado en 2005, que no era una cifra especulativa para Miami Beach, y el resultado lo refleja.
¿Qué tan fácil es vender en Mirador South Beach?
Razonablemente. La rotación es de aproximadamente una vivienda de cada 18 al año, sobre 91 ventas calificadas en cuatro años frente a 408 viviendas. Y lo más útil: con 212 viviendas idénticas de 837 pies², casi siempre tendrá una venta reciente genuinamente comparable con la cual fijar el precio.
¿Cuál es la vivienda más cara que se ha vendido aquí?
$3,400,000 en marzo de 2021, por la vivienda de 3,604 pies cuadrados — $943 por pie cuadrado. Es la vivienda más grande del edificio por un margen amplio y no es representativa de nada más en él.
Sources and further reading
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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