Mint, Miami River

Quinientas veintisiete viviendas, y ni un solo estudio entre ellas

La dirección 92 SW 3rd Street devuelve tres registros separados del condado. Dos son parcelas individuales no relacionadas; el edificio en sí es la subdivisión Mint Condo, que suma 533 folios — 527 viviendas residenciales y 6 unidades comerciales.

La combinación de recámaras es de 317 de dos recámaras, 118 de una recámara, 91 de tres recámaras y exactamente una vivienda de cuatro recámaras. Si hace las cuentas, las de dos recámaras son el 60% del edificio — 317 de 527 viviendas — con un verdadero nivel de 91 de tres recámaras por encima. Lo que falta dice más que lo que hay: no hay un solo estudio registrado en ninguna parte del edificio.

El área climatizada va de 754 a 2,439 pies cuadrados, con una mediana de 1,118. Los valores catastrales de 2026 van de $184,516 a $1,410,000, con una mediana de $477,850 — una diferencia de aproximadamente 7.6 veces entre el más alto y el más bajo, lo que indica que Mint reúne una amplia gama de tamaños de vivienda y niveles de precio bajo un mismo techo, incluso sin un solo estudio que baje todavía más el extremo inferior.

Entonces, ¿cómo se ha movido realmente el precio?

El precio mediano de venta puede engañar cuando las plantas varían tanto dentro de un edificio, así que empiezo por el precio mediano por pie cuadrado — la cifra más honesta.

$532, $563, $543, $548 — de 2023 a 2026 a la fecha. Es un cambio a cuatro años de 3.0%, prácticamente plano con una ligera tendencia positiva, y la mayor diferencia entre dos años de la tabla es de 5.8%, entre 2023 y 2024. El precio mediano de venta cuenta casi la misma historia — $650,000, $700,000, $667,500, $652,500 — un cambio a cuatro años de apenas 0.4%. Cuando la cifra por pie y el precio mediano se mantienen así de cercanos, es una lectura genuina del edificio, no una coincidencia de qué plantas se vendieron en un año determinado.

Lo que hace que esto sea confiable es la muestra que lo respalda: 93 ventas calificadas entre partes independientes en cuatro años. Noventa y tres ventas, en un solo edificio, son un registro real.

Mi lectura honesta, sin embargo, es que 2026 necesita una advertencia que los otros tres años no: se basa en solo 8 ventas calificadas hasta ahora, menos que cualquier año completo anterior, y el año no ha terminado. La dirección — de plana a ligeramente al alza — es casi con certeza real, porque es consistente con tres años previos sobre una base mucho mayor. La cifra exacta de $548 para 2026 por sí sola no es algo en lo que yo me apoyaría mucho hasta que haya más del año registrado.

La mayoría de dos recámaras, y la única excepción de cuatro recámaras

El sesenta por ciento de Mint — 317 de 527 viviendas — es de dos recámaras. Sume las 91 de tres recámaras y 408 de 527 viviendas, el 77% del edificio, tienen dos recámaras o más. Eso es inusual en este segmento del mercado, donde lo normal es el inventario compacto de una recámara y estudios, y los edificios se construyen para la rotación y no para personas que realmente quieren vivir en el espacio. Mint no tiene ningún estudio, y su proporción de una recámara — 118 viviendas, 22% — es la menor de las tres categorías reales, no la dominante.

Hay exactamente una vivienda de cuatro recámaras en el registro del condado. No tengo suficiente información sobre ese único folio para decir algo más que el hecho de que existe — una vivienda, no un patrón — pero marca el límite exterior de lo que Mint realmente ofrece.

La venta récord respalda la misma lectura. La venta calificada más alta del edificio fue de $2,355,000, el 19 de octubre de 2023, por una vivienda de 2,103 pies cuadrados — digamos aproximadamente $1,120 por pie cuadrado, aproximadamente el doble del rango típico del edificio de $532 a $563 en el mismo periodo. Esa venta quedó muy por encima de la mediana del edificio en el mismo año en que se cerró, lo cual es la evidencia más clara en el registro de que las viviendas más grandes de Mint se venden en un nivel distinto al que sugiere su mediana.

A quién le conviene Mint, y a quién le conviene mal

Le conviene a un comprador que realmente quiere dos o tres recámaras de espacio habitable, no inventario compacto para inversionistas. Con 527 viviendas y cero estudios, este es un edificio pensado para gente que se queda, no para rotar unidades. También le conviene a un comprador que quiere un registro de precios estable y bien documentado: cuatro años y 93 ventas con un movimiento total de 3.0%.

La rotación también es real. Noventa y tres ventas en cuatro años, frente a 527 viviendas, equivalen a aproximadamente una de cada veintitrés viviendas vendiéndose cada año. Es suficiente actividad para que probablemente exista un comparable de su planta específica, lo cual importa tanto al entrar como al salir.

Le conviene mal a un comprador que busca plusvalía. El registro muestra un edificio que mantiene su valor; no muestra uno que lo haga crecer. Si su argumento para comprar depende de que el precio suba de manera significativa, los últimos cuatro años de datos del condado no respaldan ese argumento.

Si está vendiendo en Mint, mi consejo es apoyarse en este registro en lugar de pelear contra él. Una tendencia plana no es un argumento débil para un vendedor — significa que casi con certeza existe una venta reciente y comparable de su propia planta, y fijar el precio con base en ella, y no en la esperanza, es la posición más sólida que puede tomar aquí. La única advertencia que añadiría: no se apoye demasiado solo en las cifras de 2026. Son reales, pero son solo ocho ventas, y los tres años anteriores son la evidencia más sólida.

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