W Brickell

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 528 folios en 485 Brickell Avenue. 520 son viviendas. De los otros ocho, seis son unidades comerciales clasificadas como hotel (dos de 844 y 672 pies cuadrados, avaluadas para 2026 en $406,639 y $323,770, tres de 2,975, 7,321 y 8,537 pies cuadrados, y una con un tamaño registrado de 1 pie cuadrado); uno es un folio de referencia sin vivienda; y uno es un folio de local comercial que el condado registra con una superficie de menos uno, avaluado en $740,000, claramente un error de datos en el rol y no una medición real, y señalado aquí en lugar de descartarlo sin decir nada. Todos se excluyen de todas las cifras que siguen.

Las viviendas van de 424 pies cuadrados a 1,459 pies cuadrados, mediana de 842, y la combinación es de 180 estudios, 207 de una recámara, 132 de dos recámaras y una de cuatro recámaras. Las plantas tipo repetidas sostienen la mayor parte del edificio: 68 viviendas de 842 pies cuadrados, y 34 cada una de 495, 790, 876, 898 y 953. Eso significa que casi siempre hay un comparable exacto disponible, lo que importa más que de costumbre en un edificio donde la vivienda más pequeña mide menos de un tercio de la más grande.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $185,904 y $950,894, mediana $458,060.

Qué pasa cuando un edificio se agota en el punto más bajo del mercado

Entre los edificios que mido, aproximadamente una quinta parte de los revendedores está en pérdida, y en varios la cifra supera la mitad. En W Brickell el condado registra 606 reventas y apenas 44 de ellas (7.3%) se vendieron por menos de lo que pagó el propietario. El revendedor mediano está con un alza de 31.0%. Esa es una tasa de pérdida mucho más baja que la del edificio típico que mido, y con 606 transacciones no es un efecto de muestra pequeña.

La explicación no es el edificio. Es el calendario.

Trescientas sesenta y nueve de las viviendas de este edificio registraron su primera venta calificada en 2010 o 2011, 317 de ellas en 2010, el año en que los precios de los condominios de Miami tocaron fondo. Casi todos los compradores originales compraron en el mínimo. Y el registro muestra exactamente lo que se esperaría de eso.

Y cuanto más tiempo conservaron, más marcado se vuelve. De los 51 compradores originales que vendieron en 2021 o después, ninguno perdió dinero, y la ganancia mediana fue de 87.0%. En las 224 reventas completadas desde el inicio de 2021, la tasa de pérdida es de 4.5% y la ganancia mediana de 49.8%.

La mejor operación del registro es una vivienda de 495 pies cuadrados comprada por $141,340 el 26 de marzo de 2010 y vendida por $502,000 el 28 de diciembre de 2022 — con un alza de 255.2%. La peor es una vivienda de 790 pies cuadrados comprada por $268,748 en mayo de 2010 y vendida por $179,450 en marzo de 2011, con una baja de 33.2%: alguien que compró en el mínimo y de todos modos vendió diez meses después.

Quiero ser preciso sobre lo que esto significa y lo que no, porque es fácil malinterpretar una cifra tan buena. No es evidencia de que W Brickell sea un mejor edificio que sus vecinos. Es evidencia de que sus propietarios entraron a un mejor precio que los de sus vecinos. He medido edificios a una milla de aquí cuyos compradores originales tienen tasas de pérdida de 50.6% y 69.0% — no porque esos edificios sean peores, sino porque se agotaron en 2005–08 en lugar de 2010. En el registro del condado, cuándo compró importó más que qué compró, y este edificio es una demostración clara de ello.

Una advertencia: 73 folios registraron una venta en la venta total de 2010–11 y nunca han vuelto a venderse. Los resultados de esos propietarios no se han puesto a prueba y no aparecen en ninguna de las cifras anteriores.

El historial de precios

En la ventana de 2023 a 2026 el edificio alcanzó una mediana de $848 por pie cuadrado en una banda de $640 a $1,130, a un precio mediano de $740,000, sobre 88 ventas calificadas.

No se publica ningún cambio a cuatro años y el edificio lleva un guion en mi Miami Condo Index, porque 2026 ha registrado solo cuatro ventas calificadas y mi regla exige al menos cinco en ambos extremos de la ventana. No lea la cifra de 2026, de $701, como una caída. Con cuatro ventas no es un nivel; la lectura honesta de dónde se opera este edificio es el rango de $795 a $861 que produjeron 2023 a 2025 en 84 ventas.

El precio récord es de $1,250,000, pagado el 28 de marzo de 2022 por una vivienda de 1,386 pies cuadrados — $902 por pie cuadrado. El precio más alto por pie cuadrado es de $1,130, pagado el 6 de junio de 2023 por una vivienda de 495 pies cuadrados a $559,500 — una ilustración útil de que en este edificio las viviendas más pequeñas llevan las cifras más altas por pie, y de que un comparable por pie tomado de un estudio sobrestimará mucho a uno de dos recámaras.

El registro muestra entre 21 y 42 ventas calificadas al año de 2022 a 2025, y 7 en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026, sobre 520 viviendas, por lo que normalmente hay un comparable reciente disponible.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda pequeña en Brickell en un edificio cuyo historial de reventa muestra pocas pérdidas y suficiente volumen para que el registro signifique algo. Seiscientas seis reventas con una tasa de pérdida de 7.3% es algo que cualquiera puede verificar en diez minutos en el registro del condado.

Le conviene a un comprador que sepa ajustarse a la planta tipo. Con 68 viviendas de 842 pies cuadrados y 34 en cada uno de otros cinco tamaños, casi siempre hay un comparable exacto — y dado que los precios por pie aquí van de $640 a $1,130 dependiendo sobre todo del tamaño, usar el correcto es la diferencia entre un buen precio y uno malo.

No le conviene a un comprador que lee el historial de reventa como un pronóstico. Esa baja tasa de pérdida pertenece sobre todo a quienes compraron en 2010 y 2011 (3.3%). No se puede comprar a precios de 2010, y nada en este registro dice que un comprador de 2026 hará lo que hizo uno de 2010. Quienes compraron aquí después de 2011 tienen una tasa de pérdida de 13.1%, todavía buena, pero cuatro veces la de la cohorte de la venta total.

No le conviene a quien quiera espacio. La vivienda mediana mide 842 pies cuadrados y 387 de las 520 son estudios o de una recámara.

Si está vendiendo aquí, su posición es fuerte y debería hacer del historial de propiedad parte de su propuesta: 606 reventas, 7.3% de pérdidas, ganancia mediana de 31.0%, y cero pérdidas entre los compradores originales que conservaron por mucho tiempo. Fije el precio con base en 2023 a 2025 ($840, $861 y $795 por pie cuadrado en 84 ventas) y esté preparado para que un comprador plantee la cifra de 2026, de $701. La respuesta es que se apoya en cuatro ventas. Lo que no debería hacer es fijar el precio de un dos recámaras a partir de los $1,130 por pie cuadrado que alcanzó un estudio de 495 pies cuadrados en junio de 2023; eso es un efecto de tamaño, y un comprador preparado lo dirá.

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