Jade Beach

Lo que muestra el registro del condado en 17001 Collins Avenue

Miami-Dade County Property Appraiser registra 249 folios bajo JADE BEACH CONDO, de los cuales 248 son viviendas. El folio restante mide 22 pies cuadrados, está registrado como UNIT CU-1 y queda excluido.

Las viviendas van de 862 a 8,210 pies cuadrados, con una mediana de 1,927. La mezcla de recámaras se inclina hacia los formatos grandes: 92 de tres recámaras, 55 de cuatro recámaras, 52 de una recámara, 42 de dos recámaras, cinco de cinco recámaras, una de seis recámaras y un estudio. Tres plantas concentran 152 de las 248 viviendas — 1,927 pies cuadrados (68 viviendas), 2,394 (42) y 1,479 (42).

Los valores catastrales de 2026 van de $646,876 a $7,652,100, con una mediana de $1,602,976.

Por qué no le daré una tendencia para este edificio

28 ventas calificadas entre partes independientes en cuatro años. Las transferencias de cartera se excluyen y las transacciones idénticas del mismo día se reducen a una.

Comparar los extremos de esa columna por pie da +9.0%. No creo que esa cifra signifique nada, y prefiero decirle por qué a publicarla como un hallazgo.

Seis ventas en 2023. Cuatro en 2025. Cinco hasta ahora en 2026. En un edificio donde las viviendas van de 862 a 8,210 pies cuadrados, un año de cuatro transacciones lo decide cuáles cuatro viviendas cambiaron de manos, no lo que valga cualquier cosa. La mediana de precio de venta de 2023 de $3,762,500 frente a $2,200,000 de 2024 es el mismo efecto en la otra columna — no significa que el edificio perdiera 41.5% de su valor en un año, significa que las seis viviendas que se vendieron en 2023 eran más grandes y más caras que las trece que se vendieron en 2024.

Lo que el registro sí respalda es el nivel. A lo largo de los cuatro años este edificio se ha negociado en una banda de aproximadamente $1,160 a $1,350 por pie cuadrado, y no ha salido de esa banda. Si también quiere una dirección, la evidencia más útil está al lado: Jade Ocean, su edificio hermano en 17121 Collins, registró 44 ventas en el mismo periodo y se lee como estable, con una baja de 1.9%.

La rotación aquí es de aproximadamente una vivienda de cada treinta y cinco al año, frente a una de cada veintitrés en Jade Ocean. Entre dos edificios de tamaño casi idéntico en el mismo tramo de Collins, es una diferencia real en la facilidad con que podrá vender.

La venta calificada más alta del registro es de $9,700,000, en mayo de 2024, por la Unidad 4701 — 4,490 pies cuadrados a $2,160 por pie cuadrado, muy por encima de cualquier otra cosa en el registro de cuatro años del edificio.

Lo que realmente han ganado los propietarios aquí

El desarrollador vendió Jade Beach en plena crisis financiera: 292 ventas calificadas entre 2008 y 2011, con una mediana de $1,072,500. Esos precios de entrada son la base contra la que se miden las cifras de largo plazo a continuación.

Veinticinco viviendas se han revendido desde el inicio de 2023 con una compra anterior registrada, y medidas desde esa primera compra ninguna se vendió con pérdida. La ganancia mediana fue de 90.7%, con un periodo de tenencia mediano de quince años, con resultados individuales que van de +17.0% a +193.9%. Todo bruto de comisiones, costos de cierre, impuestos, cuotas extraordinarias y quince años de costos de mantenimiento. Medida desde la compra más reciente de cada vivienda, una venta en ese periodo fue con pérdida: una vivienda de 8,210 pies cuadrados comprada por $7,450,000 en enero de 2013 y vendida por $6,650,000 en febrero de 2023, una baja de 10.7%.

Una cadena queda excluida de esas cifras y quiero ser explícito al respecto en lugar de dejar que infle el rango. Se registra la venta de una vivienda de 1,927 pies cuadrados por $292,300 en marzo de 2010 — unos $152 por pie cuadrado, en un momento en que la venta mediana del desarrollador en este edificio era de $1,072,500 — y de nuevo por $2,460,000 en abril de 2024. Tomado al pie de la letra, eso es una ganancia de 741.6%. El condado marca la venta de 2010 como calificada, pero un precio tan por debajo de todo lo que lo rodea no se comporta como una transacción de mercado abierto, e incluirlo habría exagerado lo que lograron los propietarios aquí.

La misma cautela se aplica a toda la cohorte de otra manera: estas 25 viviendas son las que vendieron. Los propietarios que compraron después y conservan con pérdida no aparecerían en este conjunto en absoluto, y con solo 28 ventas en cuatro años, muchísimos propietarios no están representados aquí.

¿Quién debería comprar en Jade Beach?

Le conviene a un comprador que quiere un gran espacio frente al mar. Con 153 de 248 viviendas de tres recámaras o más y una mediana de 1,927 pies cuadrados, es un inventario de escala familiar.

Le conviene a un propietario de largo plazo. Cada cifra impresionante del registro de este edificio provino de una tenencia de unos quince años que comenzó en una crisis.

Le conviene mal a un comprador que necesita liquidez con urgencia, y esa es la advertencia honesta de esta página. Una vivienda de cada treinta y cinco se vende al año, y 2025 produjo cuatro ventas en todo el edificio. Si necesita salir en menos de un año, o quiere un comparable actual para su planta exacta, este registro no puede prometerle ninguna de las dos cosas. Su edificio hermano de al lado se opera una vez y media más seguido.

Si está vendiendo aquí, espere tener que esperar, y espere que llegue un comprador con la misma evidencia escasa que usted tiene. El argumento más sólido a su disposición es la banda — $1,160 a $1,350 por pie cuadrado a lo largo de cuatro años — más lo que resulte ser la venta más cercana por tamaño y piso. No fije el precio a partir de la mediana de 2023 de $3,762,500 a menos que posea una de las viviendas grandes que la produjeron.

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