Trump Towers I

Tres torres, 813 viviendas y un accidente muy útil

Miami-Dade County Property Appraiser registra aquí tres condominios distintos: TDR TOWER I CONDO en 16001 Collins Avenue, TDR TOWER II CONDO en 15901 y TDR TOWER III CONDO en 15811. Cada uno contiene exactamente 271 viviendas. Consulté las tres, folio por folio, y las mantuve separadas.

Lo que hace esta dirección inusualmente valiosa es lo parecidas que son las tres. Tower I y Tower II van ambas de 1,435 a 2,770 pies cuadrados con una mediana de 2,106. Tower III va de 1,463 a 2,928, mediana de 2,084. Las tres se componen casi en su totalidad de viviendas de dos y tres recámaras — 194 de dos recámaras y 77 de tres recámaras en Tower I, 190 y 76 en Tower II, 194 y 75 en Tower III. En el padrón fiscal de 2026 sus valores catastrales medianos son $1,305,752, $1,313,465 y $1,334,300 — una dispersión de apenas 2.2% entre tres edificios.

Tres edificios casi idénticos, vendidos en secuencia por el mismo desarrollador, medidos a partir del mismo registro el mismo día, es lo más cercano a un experimento controlado que ofrece el mercado inmobiliario de Miami. Vale la pena usarlo con cuidado, porque le muestra algo que ningún edificio individual puede mostrar.

Tres años juntas, luego un año separadas

142 ventas calificadas entre partes independientes en las tres torres en cuatro años. Se excluyen las transferencias de portafolio y las transacciones idénticas del mismo día se reducen a una.

Tower I — 16001 Collins Avenue

Tower II — 15901 Collins Avenue

Tower III — 15811 Collins Avenue

Lea primero los tres años completos. Tower I fue $764, $815, $807. Tower II fue $765, $815, $816. Tower III fue $746, $841, $801. Tres condominios distintos, 121 ventas entre ellos, moviéndose como uno: al alza en 2024, estables a un poco más bajos en 2025 (Tower III cedió $40 por pie), y terminando a menos de quince dólares por pie entre sí.

Ahora mire 2026. Tower I registra $881, Tower II $711, Tower III $709 — una dispersión de 24%, con nueve, cinco y siete ventas. Tres edificios tan parecidos no se separan una cuarta parte en ocho meses. Lo que está viendo no son tres mercados distintos; es lo que un puñado de transacciones le hace a una mediana.

Esto es lo más útil de la página, y se generaliza. Cuando le muestren la cifra del año en curso de un solo edificio y le digan que el mercado se ha movido, pregunte en cuántas ventas se basa. Aquí puedo demostrar que la respuesta importa, porque tengo tres edificios idénticos y discrepan entre sí en 24% al medir el mismo mercado en el mismo mes.

Rotación: una vivienda de cada veintidós en Tower I, una de cada veintisiete en Tower II y una de cada veinte en Tower III. Las ventas récord son $2,950,000 (Tower I, abril de 2024), $2,990,000 (Tower II, mayo de 2024) y $3,200,000 (Tower III, agosto de 2013).

Lo que han ganado los propietarios aquí

Las torres se vendieron en secuencia: Tower I sobre todo en 2008 y 2009, Tower II sobre todo en 2010, Tower III sobre todo en 2011, es decir, durante la caída y justo después de ella.

En los tres edificios, 130 viviendas se han revendido desde el inicio de 2023 con una compra anterior registrada y, medidas frente a la primera compra registrada de cada vivienda, ninguna se vendió con pérdida. Las ganancias medianas sobre esa base fueron +72.9% en Tower I (45 reventas, tenencias de unos dieciséis años), +77.8% en Tower II (35 reventas, catorce años) y +66.6% en Tower III (50 reventas, trece años). El peor resultado individual en los tres conjuntos fue +7.1%; el mejor fue +170.1%. Medido en cambio frente al precio del propietario anterior, 5 de las 140 reventas desde 2023 se vendieron más bajo: 2 de 49 en Tower I (peor -6.7%), 3 de 53 en Tower III (peor -14.0%) y ninguna de 38 en Tower II, donde una se vendió exactamente al precio anterior.

Como en todo este sitio, son cifras brutas — antes de comisiones, costos de cierre, impuestos, cuotas y más de una década de costos de mantenimiento — y cubren solo las viviendas que se vendieron.

¿Qué torre, y para quién?

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda grande de dos o tres recámaras frente al mar en Sunny Isles. Con una vivienda mediana de más de 2,080 pies cuadrados en las tres torres y sin inventario de una recámara que valga la pena mencionar, esto es espacio y no inventario de pied-a-terre.

Sobre qué torre: la respuesta honesta es que el registro no las separa en precio. Sus medianas catastrales están dentro de 2.2%, sus tres años completos de ventas coinciden dentro de quince dólares por pie, y sus ventas récord están dentro de $250,000. Tower III es la que más se negocia — una vivienda de cada veinte frente a una de cada veintisiete en Tower II — así que si lo que compra es liquidez, esa es la diferencia que el registro realmente respalda.

Le conviene mal a un comprador que se guía por un titular. Sea cual sea la torre que le muestren, la cifra del año en curso se basa en entre cinco y nueve ventas.

Si está vendiendo aquí, use los tres años completos, no 2026, y esté preparado para explicar la diferencia — un comprador que le cite los $709–$711 de Tower II o Tower III le está citando de cinco a siete transacciones, y un vendedor que cite los $881 de Tower I hace lo mismo en la dirección opuesta. La cifra defendible para las tres torres es de aproximadamente $800 por pie cuadrado que respaldan 121 ventas de 2023 a 2025, ajustada a su propia planta y piso.

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