Mosaic Miami Beach

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 90 folios para 3801 Collins Avenue, y 85 de ellos son viviendas. Vale la pena nombrar los otros cinco, porque son inusuales: condominios de oficinas de 437, 467, 470, 476 y 755 pies², que el condado clasifica como oficina de varios niveles y no como residencial. Son bienes inmuebles reales, tienen propietarios separados y están excluidos de todas las cifras de esta página.

Las 85 viviendas van de 1,212 pies² a 4,071 pies², mediana de 1,525. Lo que destaca es la mezcla de recámaras: 65 de tres recámaras frente a 18 de dos recámaras, más una de cuatro recámaras y una de seis recámaras. No hay de una recámara ni estudios en absoluto. Seis plantas concentran la mayor parte del edificio — 15 viviendas de 1,820 pies², 14 de 1,525, 13 cada una de 1,507 y 1,824, y nueve cada una de 1,212 y 1,280.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $868,182 y $4,759,532, mediana de $1,618,725.

¿Qué le dice una vivienda vendida cuatro veces?

Más de lo que suele decir la mediana de todo un edificio.

La unidad PH-1 tiene 3,200 pies², y el condado registra cuatro ventas calificadas entre partes independientes de ella en veinte años. Como es la misma vivienda cada vez — mismo tamaño, mismo piso, misma vista, mismo edificio — las diferencias entre esas cuatro cifras son el mercado y nada más. No hay mezcla de la cual discutir.

Lea esa columna de arriba abajo y obtendrá la forma honesta de las últimas dos décadas en esta dirección. Un comprador de la venta total de 2006 seguía 7.9% por debajo de su precio de compra más de cinco años después. La recuperación, cuando llegó, fue violenta — subió 58.4% en los 34 meses a marzo de 2015 — y luego una década produjo otro 20.3%. En los dieciocho años completos, de diciembre de 2006 a marzo de 2025, la vivienda ganó 75.5%. Es un rendimiento real, pero un rendimiento que exigió mantenerla durante más de cinco años sin nada.

Y ese patrón no se limita a una sola vivienda. El edificio se vendió por completo en dos años — 43 ventas en 2006 y 43 en 2007, 86 frente a 85 viviendas — con medianas de $1,240,500 y $1,395,000. Así que casi todos los propietarios aquí partieron aproximadamente del mismo punto, lo que hace que el registro de reventas sea inusualmente limpio.

De los 78 compradores originales que han revendido desde entonces, 31 perdieron dinero. Eso es 39.7%; como comparación, la cohorte de venta total de 2019 en Parque Towers. El resultado mediano de ese grupo fue una ganancia de 8.6% — a lo largo de, en la mayoría de los casos, más de una década. En las 125 reventas que el condado registra aquí (toda reventa, incluidas dos cadenas relacionadas con ejecuciones hipotecarias), 33 perdieron dinero, o 26.4%, con una ganancia mediana de 17.1% tras una tenencia de 5.0 años.

La lección no es que este edificio sea malo — el propio registro de PH-1 dice lo contrario para quien mantuvo. Es que el precio de entrada en una venta total lo fija el marketing del desarrollador, no un mercado de compradores y vendedores dispuestos, y puede tomar mucho tiempo para que el segundo alcance al primero.

El historial de precios

Trece ventas calificadas en cuatro años. No se publica ningún cambio a cuatro años para este edificio — lleva un guion en mi Miami Condo Index, porque exijo al menos cinco ventas calificadas tanto en 2023 como en 2026 y hubo cuatro y dos.

Las oscilaciones de esa tabla merecen explicarse y no solo leerse. Las cuatro ventas de 2023 fueron de la planta de 1,820 pies², la más grande de las plantas comunes y la que produce los mejores precios por pie del edificio. Las dos ventas de 2024 fueron de viviendas más pequeñas, de 1,525 y 1,280 pies². La vivienda mediana vendida midió 1,820 pies² en 2023, 1,402 en 2024 y 2,314 en 2026. La línea rotulada “$/pie² mediano” está siguiendo eso, no el mercado.

Lo que respaldan los cuatro años es un nivel: una mediana de $1,434 por pie cuadrado, en una banda de $1,036 a $1,906, a un precio mediano de $2,550,000. El precio por pie cuadrado más alto jamás pagado aquí es $2,198, el 14 de abril de 2022 por una vivienda de 1,820 pies²; el precio total más alto es $6,100,000, la venta de PH-1 de marzo de 2025 mencionada arriba.

La liquidez es moderada: 13 ventas frente a 85 viviendas son alrededor de una vivienda de cada 26 al año, un poco por debajo de la mediana de una de cada 24 entre los edificios de mi Miami Condo Index. En un edificio así de pequeño eso no es alarmante, pero sí significa que un comparable igual a su planta puede tener uno o dos años de antigüedad.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere un departamento de tres recámaras frente a la arena y no quiere vivir en una torre de quinientos. Ochenta y cinco viviendas es poco, tres cuartas partes de ellas son de tres recámaras, y la vivienda más pequeña del edificio tiene 1,212 pies² — aquí no hay un nivel de compromiso que arrastre el carácter en otra dirección.

Le conviene a quien mantiene a largo plazo, enfáticamente. Todo buen resultado en el registro de este edificio implicó tiempo: PH-1 necesitó ocho años para mostrar una ganancia y dieciocho para mostrar una grande, y los compradores originales a quienes les fue bien son los que nunca tuvieron que vender en la década posterior a 2007.

No le conviene a quien compra con un horizonte de tres a cinco años. Casi 40% de los compradores originales que vendieron tuvo una pérdida, y la ganancia mediana en todas las reventas — 17.1% en cinco años — no cubre con holgura el costo de una operación de ida y vuelta.

No le conviene a un comprador que quiere comparar por precio por pie cuadrado a distancia. Con trece ventas en cuatro años y una banda por pie que va de $1,036 a $1,906, la cifra de todo el edificio es casi insignificante sin conocer la planta.

Si está vendiendo aquí, los datos útiles son específicos. Si su vivienda es de la planta de 1,820 pies², sus comparables son las cuatro ventas de 2023 a $1,401 a $1,868 por pie cuadrado y la venta de junio de 2026 a $1,901 — no la mediana de 2024 del edificio, que la fijaron dos viviendas más pequeñas. Si usted está en una de las plantas más pequeñas, sea honesto consigo mismo en que las cifras de 2023 no son las suyas. Y si el agente de un comprador presenta como argumento la tasa de pérdida de 39.7% de los compradores originales del edificio, la respuesta también está en esta página: esa cifra es sobre cuándo compró la gente, y las cuatro ventas de PH-1 muestran lo que la misma vivienda ha hecho realmente desde entonces.

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