Le Nautique

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 13 folios en 10261 East Bay Harbor Drive. 12 son viviendas. El decimotercero es un folio de referencia sin vivienda, y está excluido de todas las cifras aquí.

Es un edificio muy pequeño y inusualmente uniforme. Siete de las 12 viviendas miden exactamente 3,200 pies² — 58.3% del edificio en una sola planta. El resto son dos viviendas de 1,510 pies², dos de 1,650 y una de 1,960. La mezcla es de cinco de dos recámaras, seis de tres recámaras y una de cuatro recámaras.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $345,683 y $2,342,812, mediana $1,458,038. Esa dispersión merece su propia sección, porque tomada al pie de la letra es muy engañosa.

Por qué los valores catastrales del condado engañan aquí

Una dispersión de 6.8 veces en el valor catastral, en un edificio donde siete de las 12 viviendas tienen el mismo tamaño, debería detenerlo. Dos viviendas de exactamente 3,200 pies², en el mismo edificio, frente al mismo cuerpo de agua, no pueden valer realmente seis veces una de la otra.

No lo valen. Lo que miden aquí las cifras catastrales es la antigüedad de la propiedad, no el valor. Florida limita qué tan rápido puede subir un avalúo mientras la propiedad no cambia de manos, y se reinicia cuando se vende una vivienda. En un edificio donde algunos propietarios compraron en 2003 y 2004 y nunca se fueron, y otros compraron de 2021 a 2025, esos dos grupos terminan con avalúos que no son remotamente comparables — incluso en departamentos idénticos.

Lo he comprobado en lugar de afirmarlo. En las 12 viviendas, la correlación entre el valor catastral por pie cuadrado y el tiempo que el propietario lleva en la vivienda es de +0.75, en una escala donde considero que todo lo superior a 0.35 es el período de tenencia haciendo trabajo real. Es una lectura fuerte según el estándar que aplico. Las viviendas con el avalúo más bajo son simplemente las que se han conservado por más tiempo: el grupo que no ha cambiado de manos desde 2004 tiene un avalúo mediano de $229 por pie cuadrado, mientras que el grupo que compró de 2021 en adelante tiene $614.

La consecuencia práctica para un comprador es directa. Si compra aquí, su avalúo se reinicia con su compra, y su recibo de impuestos no se parecerá en nada al que ha estado pagando el vendedor. No suscriba este edificio — ni ningún condominio de Florida — a partir de la cifra de impuestos actual del vendedor. Y no lea el rango de avalúos como una afirmación sobre qué viviendas son mejores.

Lo que muestran veintidós años de registros

Dos ventas en cuatro años no son una tendencia, una dirección ni un mercado. Son dos ventas. No se publica ningún cambio a cuatro años, el edificio lleva un guion en mi Miami Condo Index, y consideraría que quien le cite un movimiento porcentual en Le Nautique en este período no le está citando nada. Las dos ventas cerraron a $765 y $875 por pie cuadrado, mediana de $820, y eso es todo lo que respalda el registro reciente.

Lo que hace que este edificio valga genuinamente la pena leerlo no son los últimos cuatro años. Es que el registro del condado aquí se remonta a 2003 — 30 ventas calificadas a lo largo de 22 años — y la mayoría son las mismas siete viviendas de 3,200 pies². Eso es raro. La mayoría de los edificios que mido se entregaron después de 2014 y nunca han sido puestos a prueba por nada.

Estos sí. La unidad 401, de 3,200 pies², se vendió por $1,359,000 en enero de 2004, por $1,050,000 en febrero de 2007 — una caída de 22.7% — y por $720,000 en agosto de 2012, otra caída de 31.4%. De la primera venta a la última eso es −47.0%, y no ha registrado una venta en los catorce años desde entonces. La unidad 801 cuenta la misma historia en una vivienda más pequeña: $660,000 en mayo de 2007, luego $350,000 en enero de 2012 — una caída de 47.0%.

Y luego el otro lado. La unidad 801 llegó a venderse por $655,000 en marzo de 2017 (+87.1%) y por $865,000 en agosto de 2021 (+32.1%). En seis ventas registradas de agosto de 2003 a agosto de 2021 es un aumento de 120.9%. La unidad 1201 pasó de $830,000 (2004) → $1,100,000 (2008) → $1,475,000 (2018) → $2,800,000 (enero de 2023): un aumento de 237.3% en 18.9 años. Y la unidad 301 se vendió por $420,000 en diciembre de 2003 y por $1,500,000 en junio de 2025 — un aumento de 257.1%, la mayor ganancia en el registro de este edificio.

En todo el registro el condado muestra 18 reventas, cinco de ellas con pérdida, o 27.8%, contando todas las reventas, frente a una mediana de 20.7% en los 88 edificios donde tengo al menos cinco reventas. La conclusión de arriba cuenta 3 de 15 (20.0%) porque deja de lado tres cadenas con una ejecución hipotecaria entre las dos ventas. Pero la ganancia mediana aquí es de +32.3% en una tenencia de 4.6 años, frente a una mediana del corpus de 21.5%. Ambos números son más altos que lo típico por la misma razón: este registro es lo bastante largo para contener una crisis y una recuperación, y la mayor parte de mi corpus no lo es. Cuatro de las cinco pérdidas se vendieron entre 2007 y 2012. Las cuatro reventas más recientes, de 2021 en adelante, resultaron en +32.1%, 0.0%, +89.8% y +257.1%.

El 0.0% merece su propia línea. La unidad 601 se vendió por $2,100,000 el 1 de junio de 2007 y por $2,100,000 el 14 de marzo de 2022 — la misma cifra, con 14.8 años de diferencia. En términos nominales ese propietario quedó exactamente a mano. En términos reales, no.

Una rareza debe revelarse en lugar de suavizarse. La unidad 1001 tiene dos ventas el mismo día, el 1 de noviembre de 2007: $1,035,000 y $2,000,000. El condado señala ambas como calificadas. No puedo saber por el registro cuál representa el precio entre partes independientes, y no voy a escoger una para que una serie se vea más ordenada. Ambas están fuera de la ventana de cuatro años y ninguna afecta ninguna cifra de la tabla de arriba.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda grande frente al agua en Bay Harbor Islands y valora la escasez por encima de los datos. Siete viviendas idénticas de 3,200 pies² en un edificio de 12 viviendas es algo inusual en lo que se puede invertir, y el largo registro atraviesa la caída de 2007 a 2012 y las ventas posteriores.

Le conviene a un comprador que mira a largo plazo. Todo resultado genuinamente bueno en este registro duró diez años o más — +120.9%, +237.3%, +257.1%, todos a lo largo de la mayor parte de dos décadas. Las tenencias cortas en este edificio son donde están las pérdidas.

Le conviene mal a quien necesite comparables actuales. Dos ventas calificadas en cuatro años, en un edificio de 12 viviendas, significa que fijará el precio a partir de 2023 y 2025 y del historial más antiguo de la planta idéntica. Cualquier avalúo aquí será una discusión, no una consulta.

Le conviene mal a un comprador que trabaja a partir del padrón fiscal. Como se expuso arriba, el rango catastral de este edificio mide cuánto tiempo llevan siendo propietarios, y su propio avalúo se reiniciará el día que cierre.

Si está vendiendo aquí, su evidencia más sólida es la venta de enero de 2023 de una vivienda de 3,200 pies² en $2,800,000, o $875 por pie cuadrado — la cifra más alta que ha registrado el edificio, y en la misma planta que otras seis viviendas. Combínela con el largo registro, que es genuinamente favorable: las últimas cuatro reventas aquí cerraron todas en o por encima de lo que pagó el propietario. Lo que no debe hacer es apoyarse en la venta de junio de 2025 a $765 por pie cuadrado a menos que venda una vivienda más pequeña; era un departamento de 1,960 pies², y es el menor de los únicos dos datos recientes con que cuenta cualquiera de los dos.

¿Le interesa vender en Le Nautique at Haulover?

Conozca más sobre cómo vender su condominio en Le Nautique at Haulover con Josh Stein.

ESTOY LISTO