The Edition Residences at Miami Beach

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 26 folios en 2901 Collins Avenue. 24 son viviendas. De los otros dos, uno es un folio de referencia que no contiene ninguna vivienda, y el otro es el hotel: una sola unidad de 368,334 pies² avaluado en $129,400,000 para 2026, registrada por el Property Appraiser dentro del mismo condominio que las residencias. Ambos se excluyen de todas las cifras siguientes.

Las viviendas van de 824 pies² a 5,011 pies², mediana de 1,984. Cuatro son del mismo plano de 2,756 pies²; el resto son en su mayoría tamaños únicos, lo cual es inusual y hace que los promedios a nivel de edificio aquí sean menos confiables que en un edificio de plantas repetidas.

No puedo darle una combinación de recámaras, y no voy a adivinar una. El campo de recámaras del condado está vacío en 23 de las 24 viviendas. La única excepción indica cuatro recámaras, y es el folio combinado que se describe más adelante. El número de recámaras no forma parte de lo que el Property Appraiser registra de manera confiable aquí, así que simplemente está ausente de esta página en lugar de completarse a partir de un plano que no puedo documentar.

Un folio debe señalarse antes de leer cualquier cifra por pie. Las unidades 1201 y 1202 se combinaron en una sola residencia de 4,592 pies². La única venta asociada a ella — $6,000,000 el 16 de junio de 2015 — es anterior a la combinación y se pagó por un departamento, no por dos. Dividida entre los pies cuadrados combinados da $1,307 por pie cuadrado, frente a un edificio que en 2015 se vendió entre $2,104 y $2,957. No se publica ningún precio por pie cuadrado para esa vivienda en ninguna parte de esta página, y se excluye de todas las cifras por pie siguientes.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $1,379,075 y $13,037,098, mediana $4,170,412.

El historial de precios

Cinco ventas calificadas en cuatro años no pueden establecer una dirección, y esta página no fingirá lo contrario. Uno de los cuatro años está vacío y ningún año reúne más de dos ventas. No se publica ningún cambio a cuatro años y el edificio lleva un guion en mi Miami Condo Index. Quien le cite un movimiento porcentual en el EDITION durante este periodo está trabajando con algo distinto del registro del condado.

Lo que respaldan las cinco ventas es un nivel: una mediana de $3,445 por pie cuadrado en una banda de $2,268 a $3,587, a un precio mediano de $6,250,000.

Ahora el hallazgo que importa, y es uno grande.

Los tres precios más altos de toda la historia de este edificio se pagaron todos en dos días de diciembre de 2014: $17,500,000 y $16,500,000 el 1 de diciembre y $14,000,000 el 2 de diciembre. Una cuarta venta de la misma cohorte, la unidad 1501 a $10,480,000 el 22 de octubre de 2014, se revendió en $13,500,000 el 24 de julio de 2026, el cuarto precio más alto jamás pagado aquí. El récord de $17,500,000 se pagó por una vivienda de 4,196 pies² a $4,171 por pie cuadrado, y esa cifra por pie sigue siendo el máximo histórico del edificio doce años después.

El precio más alto registrado entre 2015 y 2025 es $7,450,000, en febrero de 2021, que es 42.6% del récord de 2014, y la venta de julio de 2026 de $13,500,000 es 77.1% de él. Parte de esa brecha es de tamaño: los compradores de 2014 se quedaron con las viviendas más grandes del edificio, y las viviendas más grandes no han vuelto al mercado. Pero no toda. Las mejores cifras por pie logradas desde entonces son $3,587 en julio de 2026, luego $3,450 y $3,445 en 2024. La cifra de julio está por encima de dos de los tres precios por pie de diciembre de 2014 ($3,557 y $3,293), pero solo el de $4,171 de la vivienda récord no ha sido igualado.

Veinte de las 42 ventas calificadas registradas del edificio caen en 2014 y 2015. Esa fue la venta total, y se fijó al precio máximo de ese ciclo. Todo lo que hay en esta página se deriva de ello.

Quién ha ganado dinero aquí y quién no

Más de la mitad de los revendedores salió adelante, pero por menos de lo que cabría esperar.

El condado registra 18 reventas en el EDITION. Ocho se vendieron por menos de lo que pagó el propietario, una tasa de pérdida de 44.4%. El revendedor mediano aquí está arriba 1.5% con una tenencia de 6.0 años. Una mediana de 1.5 por ciento en seis años no cubre los costos de mantenimiento ni los costos de cierre, y prefiero decirlo a presentarlo como una ganancia.

Vale la pena leer los historiales individuales, porque el rango es muy amplio.

La unidad 1403 es el caso extremo y es instructivo. Comprada por $2,390,000 en noviembre de 2014 a $2,434 por pie cuadrado, se vendió por $1,240,000 en noviembre de 2020 — una baja de 48.1% — y luego por $1,800,000 en abril de 2022, un alza de 45.2% para el segundo propietario. Una ganancia de 45.2% sobre una pérdida de 48.1% no lo devuelve al punto de partida: la vivienda sigue 24.7% por debajo de su precio de 2014, doce años después.

La unidad 1408 es la versión más tranquila de la misma historia. $2,040,000 en noviembre de 2014, $1,977,200 en julio de 2015, $1,960,000 en junio de 2021 — tres ventas, cada una más baja que la anterior, una baja total de 3.9% en 6.6 años.

En contraste, a algunos propietarios les ha ido bien. La unidad 901 se vendió dos veces en 54 días en 2022, a $6,250,000 el 17 de junio y a $7,200,000 el 10 de agosto — una ganancia de 15.2% en menos de dos meses. Las unidades 1205, 1001 y 1501 están cada una arriba entre 25% y 29% en un lapso de ocho a doce años (la 1501 comprada en $10,480,000 en octubre de 2014, vendida en $13,500,000 en julio de 2026). El precio de entrada explica buena parte de ello, pero no todo: los propietarios que compraron en la venta total de 2014 y 2015 a entre $2,434 y $3,236 por pie cuadrado son en su mayoría los que están con pérdidas, mientras que entre los ganadores están las unidades 1205 y 1001, compradas a $2,759 en una vivienda pequeña y a $1,814 en 2018, y la unidad 1501, comprada en la venta total a $2,784.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una residencia con servicios en ese tramo de Collins y que la compra para vivir en ella y no para ganar plusvalía. El problema del edificio en el registro del condado no son las viviendas; es que la venta total se fijó al precio máximo del ciclo de 2014, y doce años después el mercado todavía no ha vuelto a él. Si eso le es indiferente, nada de ello tiene por qué preocuparle.

Le conviene a un comprador que negocia desde la evidencia. Cada cifra anterior consta en el registro público, y un vendedor aquí argumenta frente a 18 reventas con una tasa de pérdida de 44.4% y un resultado mediano de +1.5%. Es una posición sólida para comprar.

Le conviene mal a cualquiera que necesite liquidez. Cinco ventas calificadas en cuatro años, ninguna en 2025, y 24 viviendas en el edificio. Si necesita salir en un plazo determinado, este no es el edificio para ello.

Le conviene mal a un comprador que se apoya en una valuación de un portal. Una de las 24 viviendas es una residencia combinada cuya única venta registrada es anterior a la combinación, y en un edificio tan pequeño ese solo folio arrastra todos los promedios automáticos por pie muy por debajo del nivel real.

Si está vendiendo aquí, su mejor evidencia es reciente y específica: la venta de julio de 2026 a $13,500,000 ($3,587 por pie cuadrado) y las dos ventas de 2024 a $3,450 y $3,445 por pie cuadrado son las tres cifras por pie más sólidas que el edificio ha producido desde la venta total de 2014. Lo que no debe hacer es anclarse en finales de 2014. Las tres ventas más altas tienen doce años, eran en su mayoría las viviendas más grandes del edificio, y un comprador preparado señalará que solo una venta desde entonces, en julio de 2026, ha superado la mitad del precio máximo.

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