6000 Indian Creek

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 38 folios para 6000 Indian Creek Drive, y los clasifica a todos como residenciales. Treinta y siete son viviendas.

La estructura de planos es tan simple como puede ser. Treinta y dos viviendas miden exactamente 1,300 pies cuadrados y cinco miden exactamente 2,600 — el mismo plano, y el mismo plano duplicado. La mezcla de recámaras se deriva de ello: 33 de dos recámaras, tres de tres recámaras y una de cuatro recámaras.

Hay que nombrar el folio restante. La unidad CU-1 es de 560 pies cuadrados y el condado la avalúa en $100 — no $100,000, cien dólares — y así ha sido en 2024, 2025 y 2026. Cualquier otra vivienda aquí está avaluada entre $404,825 y $1,703,890, mediana de $703,059. No voy a especular sobre por qué ese folio tiene el valor que tiene. Se excluye de todas las cifras de esta página, y se divulga aquí porque un promedio ingenuo de los avalúos de este edificio carece de sentido si lo incluye.

¿Por qué este edificio ha sido tan duro con sus propietarios?

No sé por qué, y el registro del condado no puede decírmelo. Lo que sí puede decirme es cómo les ha ido a los vendedores, y la respuesta es: mal.

El condado registra 49 reventas en esta dirección, contando cada reventa, incluidas 8 en las que una ejecución hipotecaria cayó entre las dos ventas. Veintiséis de ellas, 53.1%, se vendieron por menos de lo que pagó el vendedor. El resultado mediano en las 49 fue de −3.1%, a lo largo de una tenencia mediana de 5.3 años. Si se dejan fuera las 8 cadenas interrumpidas por ejecuciones hipotecarias, 19 de las 41 restantes (46.3%) se vendieron por debajo del precio anterior. De las 26 pérdidas, la mediana fue de 24.7% y la peor fue de 64.4%.

La forma de todo esto no es misteriosa, aunque lo sea la causa. El edificio se vendió por completo en 2006 — 32 viviendas, la totalidad de la planta principal, a una mediana de $661,500, o $479 por pie cuadrado. Ese es un pico cíclico, y a los compradores en un pico cíclico en Miami en general les ha ido mal; he medido el mismo efecto en varios agotamientos de ventas de 2005–2008.

Lo que distingue a este es que la recuperación nunca llegó realmente. Veinte años después de ese agotamiento, las últimas tres ventas calificadas aquí se cerraron a $723, $788 y $769 por pie cuadrado. Frente a los $479 de 2006, es una ganancia de aproximadamente 60% a lo largo de dos décadas — antes de costos, y antes de considerar que muchos propietarios vendieron en los años intermedios, cuando la cifra era menor.

Comparado con el resto de esta serie, es un mal resultado. Los edificios que se agotaron en la misma época han mostrado ganancias medianas de reventa de 25% a 47% en tenencias de cuatro a cinco años; este muestra −3.1% en cinco años. Y a diferencia de la mayoría de ellos, no ha tenido un fuerte repunte reciente que lo compense: el edificio ha registrado tres ventas calificadas en cuatro años.

El planteamiento honesto para un comprador hoy es que esta es una entrada barata a una dirección frente a la playa con un mal historial y muy poca liquidez. Que eso sea una oportunidad depende por completo de por qué el historial es malo — y esa es una pregunta que el registro público no responde. Quien considere comprar aquí debería preguntar por el edificio en sí, sus reservas y sus cuotas extraordinarias, en lugar de leer el registro de precios y suponer que es una ganga.

El historial de precios

Dos de los cuatro años no registraron ninguna venta calificada. No se publica ningún cambio a cuatro años para este edificio y lleva un guion en mi Índice de condominios de Miami — no hay nada con qué comparar una cifra de 2026.

En las tres ventas, el edificio alcanzó una mediana de $769 por pie cuadrado, en una banda de $723 a $788, a un precio mediano de $1,000,000. Esa banda es estrecha porque las tres ventas fueron del mismo plano de 1,300 pies cuadrados, que es la única ventaja de un edificio con esencialmente una sola vivienda: los pocos comparables que existen son directamente comparables.

La liquidez es muy escasa. Tres ventas frente a 37 viviendas es aproximadamente una vivienda de cada 49 al año, frente a una mediana de una de cada 23 en los edificios de mi Miami Condo Index.

El récord es de $1,847,500, pagado el 13 de abril de 2021 por una de las cinco viviendas de 2,600 pies cuadrados — $711 por pie cuadrado. Tenga en cuenta que el precio récord por pie cuadrado es menor que el de las últimas tres ventas ordinarias: las viviendas más grandes aquí se negocian a menos dinero por pie, que es el patrón habitual.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere un precio por pie más bajo en una dirección frente a la playa en Miami Beach, y que compra la vivienda y no el caso de inversión. A $746 por pie cuadrado en ventas de 2026, este edificio es más barato que 69 de los otros 116 edificios del Miami Condo Index; las tres ventas recientes de departamentos de dos recámaras de 1,300 pies cuadrados fueron de $723 a $788.

Le conviene a un comprador dispuesto a hacer correctamente la debida diligencia a nivel del edificio — finanzas, reservas, historial de cuotas extraordinarias, litigios — porque el registro de precios plantea preguntas que el registro de precios no puede responder.

Le conviene mal a quien necesite liquidez o un ancla de valuación. Dos de los últimos cuatro años no produjeron ninguna venta.

Le conviene mal a un comprador que espera que la ubicación sostenga la inversión. Cincuenta y tres por ciento de las reventas aquí se vendió por debajo del precio anterior (todas las reventas, incluidas las cadenas con ejecución hipotecaria), y la peor pérdida fue de 64.4%.

Si está vendiendo aquí, la buena noticia es que las tres ventas recientes son todas del mismo plano que el suyo y están estrechamente agrupadas: $723, $769 y $788 por pie cuadrado. Es un conjunto de comparables más claro que el que pueden ofrecer la mayoría de los edificios frente a la playa. Lo difícil es que solo hay tres en cuatro años, y un comprador que haya revisado el historial de reventas sabrá que más de la mitad de sus predecesores vendió con pérdida. Fije el precio con base en las tres recientes, prepárese para esperar y no espere que el récord de 2021 de $1,847,500 — una vivienda mucho más grande, hace cinco años — le ayude.

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