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Este es uno de los registros de ventas continuos más antiguos que tengo.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 1 de octubre de 2026
Verificado el 17 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Según las ventas registradas en 2026, este edificio se ubica en $769 por pie cuadrado, más barato que 60 de los otros 116 edificios del Miami Condo Index. Las cifras son ventas cerradas de Miami-Dade County Property Appraiser, no precios de lista. Pase el cursor o toque un color para ver la división.
Puntos Clave
- Costa Brava registró 6 ventas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 — con una mediana de $1,587,500, o $954 por pie cuadrado, según el registro del Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 25 de junio de 2026. ¿Es propietario en Costa Brava? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- Este es uno de los registros de ventas continuos más antiguos que tengo — el condado tiene 919 ventas calificadas aquí que se remontan a 1973.
- De los compradores de 1973 que han revendido, ninguno perdió dinero — 203 ciclos completos calificados, cero pérdidas, un resultado mediano de +981%.
- Dos viviendas ganaron cada una más de $2.6 millones — $105,000 en julio de 1973 a $3,845,000 en junio de 2026 (un aumento de 3,562%, el récord del edificio) y $79,500 en mayo de 1973 a $2,705,000 en mayo de 2026 (un aumento de 3,303%).
- 4.1% de 703 reventas perdió dinero — con una ganancia mediana de 65.0% en una tenencia de 8.5 años — uno de los registros de propiedad más sólidos medidos para este sitio.
- No estoy publicando una tendencia de precios de cuatro años para este edificio — el tamaño de la vivienda mediana vendida oscila cada año, así que las cifras por pie no son comparables de un año a otro.
- 214 viviendas en 11 Island Avenue en Belle Isle — en el fondo, un edificio de dos recámaras — 175 de las 214 viviendas.
Costa Brava, en números
Venta registrada más baja en los últimos 12 meses: $659,000 (26 de mayo de 2026). Fuente: el registro del edificio en este sitio.
11 Island Avenue, Miami, Florida | Vecindario: Belle Isle, Miami Beach
Uno de los registros más antiguos de este sitio
El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 919 ventas calificadas en 11 Island Avenue, y la más antigua es de 1973. Solo unos pocos edificios medidos para este sitio se remontan más atrás, hasta 1972.
197 de esas 919 ventas caen en el propio 1973, con una mediana de $55,200 y $41 por pie cuadrado. Esa es la conversión, cuando el edificio se vendió como viviendas individuales.
Cincuenta y tres años de registro permiten una pregunta que la mayoría de las páginas de condominios no pueden hacer: ¿qué les pasó realmente a quienes compraron en el comienzo mismo?
203 de los compradores de 1973 han revendido desde entonces en una transacción calificada entre partes independientes. Ninguno de ellos vendió por menos de lo que pagó. Cero, de 203. El resultado mediano fue de +981%. Contado de otra manera, incluyendo ejecuciones hipotecarias y transferencias nominales de escritura que no son ventas, la cifra sería de 17.2% — un dato sobre papeleo y no sobre propietarios.
Los dos mejores resultados del registro son ambos de 2026. Una vivienda de 2,760 pies cuadrados comprada en $105,000 en julio de 1973 se vendió en $3,845,000 el 25 de junio de 2026, un aumento de 3,562% en 53 años, a $1,393 por pie cuadrado. Esa es la venta récord del edificio. PH2, de 1,950 pies cuadrados, comprado en $79,500 en mayo de 1973, se vendió en $2,705,000 en mayo de 2026, un aumento de 3,303%, a $1,387 por pie cuadrado.
Dos salvedades honestas sobre esas cifras, porque son extraordinarias y las cifras extraordinarias merecen advertencias. Son brutas — antes de cinco décadas de impuestos, cuotas especiales, cuotas de la asociación y mantenimiento, nada de lo cual consta en el registro del condado. Y cincuenta y tres años es tiempo suficiente para que la inflación haga buena parte del trabajo: un dólar en 1973 no es un dólar hoy. Lo que muestra el registro es que ser propietario aquí ha sido duradero, no que haya sido una operación singularmente brillante.
En todo el registro y no solo entre los fundadores, el condado muestra 703 reventas, de las cuales el 4.1% perdió dinero, con una ganancia mediana de 65.0% en un periodo de tenencia mediano de 8.5 años. Es uno de los registros de propiedad más sólidos medidos para este sitio.
Lo que en realidad hay dentro del edificio
El condado devuelve 215 folios en 11 Island Avenue: 214 viviendas residenciales y un solo folio de referencia. No hay unidades comerciales, ni estacionamientos con escritura separada, ni folios de bodegas, así que no hay nada que filtrar de las cifras de esta página.
Este es un edificio de dos recámaras. 175 de las 214 viviendas son de dos recámaras, frente a 32 de una recámara, 6 de tres recámaras y una sola de cuatro recámaras. El área climatizada va de 1,027 a 3,466 pies cuadrados, con una mediana de 1,372.
Aquí no hay estudios ni unidades pequeñas en absoluto: la vivienda más pequeña del edificio mide 1,027 pies cuadrados. Eso es más grande que la vivienda mediana de buena parte de los edificios cubiertos en este sitio, y es el dato más útil sobre qué tipo de edificio es este.
La planta más grande, de 1,733 pies cuadrados, abarca 66 viviendas, y es donde se concentra la mayor parte de la parte alta del mercado — cuatro de las seis ventas más altas registradas son viviendas de 1,733 pies cuadrados.
Los valores catastrales de 2026 van de $174,985 a $1,943,318, con una mediana de $626,919.
Por qué no hay una tendencia de cuatro años en esta página
La mayoría de las páginas de edificios de este sitio incluyen una cifra de cambio a cuatro años. Esta no, y la razón vale más mostrarla que afirmarla.
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano | Tamaño mediano |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 16 | $1,132,500 | $844 | 1,324 pies² |
| 2024 | 8 | $864,500 | $629 | 1,372 pies² |
| 2025 | 11 | $1,225,000 | $911 | 1,324 pies² |
| 2026 a la fecha | 5 | $1,200,000 | $769 | 1,733 pies² |
Mire la última columna. La vivienda mediana vendida fue de 1,324 pies cuadrados en 2023, 1,372 en 2024, 1,324 en 2025 y 1,733 en 2026. El edificio no vende un producto constante de un año a otro, así que las cifras por pie de la cuarta columna no miden la misma cosa cuatro veces — miden cuatro mezclas distintas de viviendas.
Haga las cuentas de todos modos y obtendría una cifra por pie que cayó 25% en 2024 y subió 45% en 2025. Ninguna de las dos cosas ocurrió. Lo que ocurrió es que se vendieron ocho viviendas en 2024 y se inclinaron hacia las más grandes, luego se vendieron once en 2025 y se inclinaron hacia las más pequeñas.
Así que no voy a publicar un cambio a cuatro años para Costa Brava, y el Miami Condo Index tampoco incluye uno. Una cifra que no puedo defender es peor que ninguna cifra, y con 8 ventas en un año y 5 en lo que va de otro no hay una manera honesta de separar la señal de precio de la mezcla.
Lo que sí puedo decirle es el nivel y no la dirección: en las 40 ventas calificadas de los últimos cuatro años, la mediana fue de $803 por pie cuadrado, en una banda de $437 a $1,393, con un precio mediano de $1,110,000.
Donde la evidencia se adelgaza
Tres salvedades.
El volumen es bajo y los años son desiguales — 16, 8, 11 y 5 ventas calificadas, aproximadamente una vivienda de cada 21 al año. Esa es la causa de fondo del problema de mezcla descrito arriba, y es una característica permanente de un edificio de 214 viviendas donde los propietarios permanecen una mediana de 8.5 años.
El propio rol del condado contiene errores aquí. Tres folios registran su cuota de los elementos comunes como “UNDIV . 43%”, “UNDIV . 56%” y “UNDIV . 33%” — un espacio perdido que hace que cada una se lea cien veces mayor. Leídas literalmente, las cuotas del edificio suman 230% en lugar de 100%. Corregidas esas 3 entradas, concilian exactamente a 100.0000%, que es como sé que la descarga está completa y que no falta nada. Estoy reportando los errores del condado, no reparándolos en silencio.
El condado registra el año de construcción como 1972; los pisos, las amenidades y los costos mensuales no constan en este registro y no se indican aquí. En un edificio de esta época, la posición de reservas de la asociación y cualquier historial de cuotas especiales importarían mucho a un comprador, y nada de eso consta en los datos del Property Appraiser. Esa es su diligencia debida, no algo que me corresponda adivinar.
A quién le conviene este edificio
Le conviene a un comprador que quiere espacio en Belle Isle y piensa conservarlo. La vivienda más pequeña aquí mide 1,027 pies cuadrados, la mediana es de 1,372, y el registro de propiedad — 4.1% de 703 reventas con pérdida, ganancia mediana de 65.0% en 8.5 años — describe un edificio que la gente compra y conserva en lugar de negociar.
Le conviene a quien valora un registro largo por encima de una tendencia actual. Cincuenta y tres años de datos del condado a lo largo de varios ciclos completos dicen más sobre la durabilidad que cualquier cifra de cuatro años, y esta página ha decidido deliberadamente no darle la cifra de cuatro años porque no sería cierta.
Le conviene mal a un comprador que busca una vivienda de nivel de entrada — aquí no existe tal cosa. No hay estudios ni unidades de una recámara de menos de 1,027 pies cuadrados, y el precio mediano de cuatro años es de $1,110,000.
Si usted vende aquí, su evidencia más sólida es la línea de 1,733 pies cuadrados, donde están cuatro de las seis ventas registradas más altas, y el récord de junio de 2026 de $1,393 por pie cuadrado. Su terreno más débil es argumentar una tendencia reciente: las cifras de un año a otro se mueven por la mezcla, y un agente del comprador que mire la columna de tamaño lo dirá.
Costa Brava — Preguntas Frecuentes
¿En cuánto se han vendido las viviendas de Costa Brava en los últimos 12 meses?
Se registraron 6 ventas en el Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026, con una mediana de $1,587,500 ($954 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 25 de junio de 2026. Son cierres registrados, no precios de lista. Si usted es propietario en Costa Brava y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, escriba a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿Hasta cuándo se remonta el registro de ventas de Costa Brava?
A 1973, que es uno de los registros continuos más antiguos entre los edificios medidos para este sitio. El condado tiene 919 ventas calificadas aquí, 197 de ellas en el propio 1973 con una mediana de $55,200, que fue la conversión.
¿Ganaron dinero los compradores originales?
Casi sin excepción. 203 de los compradores de 1973 han revendido en una transacción calificada entre partes independientes y ninguno vendió por menos de lo que pagó, con un resultado mediano de +981%. Son cifras brutas, antes de 53 años de impuestos y cuotas, y la inflación en ese lapso hace buena parte del trabajo — el registro muestra durabilidad y no una operación singularmente buena.
¿Están subiendo los precios en Costa Brava?
No publicaré un cambio a cuatro años para este edificio, porque los números no serían confiables. La vivienda mediana vendida fue de 1,324 pies² en 2023, 1,372 en 2024, 1,324 en 2025 y 1,733 en 2026 — así que las cifras por pie miden cuatro mezclas distintas y no un solo mercado cuatro veces. Lo que sí puedo darle es el nivel: una mediana de cuatro años de $803 por pie cuadrado en 40 ventas, con un precio mediano de $1,110,000.
¿Cuántas unidades hay en Costa Brava?
El condado registra 215 folios en 11 Island Avenue: 214 viviendas residenciales y un folio de referencia. No hay unidades comerciales, ni estacionamientos con escritura separada, ni folios de bodegas. La mezcla es de 175 de dos recámaras, 32 de una recámara, 6 de tres recámaras y una de cuatro recámaras.
¿Qué tan grandes son las viviendas?
El área climatizada va de 1,027 a 3,466 pies cuadrados con una mediana de 1,372. No hay estudios ni unidades pequeñas en absoluto — la vivienda más pequeña del edificio mide 1,027 pies cuadrados, que es más grande que la vivienda mediana de varios de los edificios cubiertos en este sitio.
¿Cuál es la vivienda más cara que se ha vendido aquí?
$3,845,000, el 25 de junio de 2026, por una vivienda de 2,760 pies cuadrados a $1,393 por pie cuadrado. Se había vendido en $105,000 en julio de 1973, una ganancia de 3,562% en 53 años. La siguiente más alta es de $2,705,000 por PH2 en mayo de 2026, 1,950 pies cuadrados a $1,387 por pie cuadrado, que se vendió en $79,500 en mayo de 1973, un aumento de 3,303%.
¿Qué tan fácil es vender en Costa Brava?
Lentamente. La rotación es de aproximadamente una vivienda de cada 21 al año: 40 ventas calificadas en cuatro años frente a 214 viviendas, y el propietario mediano conserva 8.5 años. La compensación es que, cuando las viviendas sí se venden, el 4.1% de las reventas en todo el registro perdió dinero, una de las tasas más bajas medidas para este sitio.
Sources and further reading
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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