Condominios de Lujo en Miami · South of Fifth · Apogee South Beach
Según las ventas de 2026, este es el edificio más caro de mi Índice de condominios de Miami por pie cuadrado.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 1 de octubre de 2026
Verificado el 18 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Según las ventas registradas en 2026, este edificio se ubica en $3,768 por pie cuadrado, más caro que 116 de los otros 116 edificios del Miami Condo Index. Las cifras son ventas cerradas de Miami-Dade County Property Appraiser, no precios de lista. Pase el cursor o toque un color para ver la división.
Puntos Clave
- Apogee South Beach registró 6 ventas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 — con una mediana de $13,200,000, o $3,768 por pie cuadrado, según el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 5 de junio de 2026. ¿Es propietario en Apogee South Beach? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- Según las ventas de 2026, este es el edificio más caro de mi Índice de condominios de Miami por pie cuadrado: $3,768. En cuatro años ha registrado trece ventas calificadas a una mediana de $3,810 por pie cuadrado y un precio mediano de $13,900,000.
- Sesenta y cuatro de las 67 viviendas están en dos planos de piso, treinta y dos cada uno — de tres recámaras de 2,756 pies cuadrados y de cuatro recámaras de 3,731 pies cuadrados, en mitades exactas. Las otras tres son más grandes. No hay nada pequeño aquí — el condado avalúa la vivienda menos valiosa del edificio en $2,503,421.
- Se agotó en 2008, y sus compradores aun así ganaron dinero — 68 ventas calificadas en 64 viviendas ese año a una mediana de $4,425,450, o $1,350 por pie cuadrado. De esos compradores, 56 han revendido desde entonces y solo dos perdieron dinero — 3.6% — con una ganancia mediana de 64.5%. Eso está muy por debajo del 35.7% al 39.7% de los tres agotamientos comparados abajo.
- En todo el registro, 5.7% de los revendedores perdió dinero — 5 de 87, con una ganancia mediana de 47.1% tras una tenencia de 4.2 años. La peor pérdida individual en la historia del edificio es de 23.3%.
- 2026 ya es el año más activo desde 2022 — seis ventas calificadas, de $2,903 a $3,967 por pie cuadrado, frente a siete en 2022.
- El récord es de $19,250,000 — pagado el 27 de noviembre de 2023 por una vivienda de cuatro recámaras de 3,731 pies cuadrados — $5,159 por pie cuadrado.
Apogee South Beach, en cifras
Desarrollador: The Related Group · Arquitecto: Sieger-Suarez · Desde $8.5 millones. Fuente: el registro del edificio en este sitio.
800 S. Pointe Drive, Miami Beach, Florida 33139 | Vecindario: South Beach
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Qué hay realmente en el edificio
El condado devuelve 67 folios para 800 South Pointe Drive, y cada uno de ellos es una vivienda. No hay folio de referencia, ni unidad comercial, ni estacionamiento, cabaña o bodega escriturados por separado.
La composición es casi igual de simple. Treinta y dos viviendas miden 2,756 pies cuadrados y otras treinta y dos miden 3,731 pies cuadrados — 64 de las 67, en mitades exactas. Las tres restantes son más grandes, de 5,325, 5,895 y 7,190 pies cuadrados. La distribución de recámaras coincide exactamente: 32 de tres recámaras y 35 de cuatro recámaras, sin nada más pequeño.
Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $2,503,421 y $21,971,381, mediana de $7,452,560. Ese límite inferior es el número en el que hay que detenerse: la vivienda menos valiosa de este edificio, según la propia valuación del condado, supera los $2.5m.
¿Cómo le fue tan bien a un edificio que se agotó en 2008?
No puedo decirle por qué. Pero el resultado está tan fuera del patrón que sigo encontrando en otros lugares que vale la pena exponerlo con precisión.
En los edificios que he consultado en el registro del condado, comprar nuevo en un agotamiento con frecuencia ha terminado mal. En un edificio de Miami Beach de 2006–07, Mosaic, 39.7% de los compradores originales que revendieron perdió dinero. En Bentley Bay, que se vendió por completo en 2005, la cifra es de 36.0%. En Parque Towers, un agotamiento de 2019, 35.7%.
Apogee se agotó en 2008 — 68 ventas calificadas en 64 viviendas a una mediana de $4,425,450, o $1,350 por pie cuadrado — que es casi el peor momento de la memoria moderna para ser comprador de obra nueva en Miami. De esos compradores, 56 han revendido desde entonces y dos perdieron dinero. Eso es 3.6%, con una ganancia mediana de 64.5%.
Si se amplía a todas las reventas que el condado registra aquí, el panorama se sostiene: 87 reventas, cinco pérdidas — 5.7% — con una ganancia mediana de 47.1% tras una tenencia de 4.2 años. La pérdida mediana entre esas cinco fue de 3.8% y la peor fue de 23.3%. En la mayoría de los edificios que mido, el peor resultado individual es considerablemente más profundo que ese y hay muchos más.
Lo que no haré es decirle qué característica del edificio lo causó. El registro del condado contiene transacciones, no explicaciones, y todo lo que pudiera ofrecer — el tamaño de las viviendas, la ubicación en la punta sur, el pequeño número de unidades, el hecho de que solo 67 hogares pueden llegar a competir entre sí — sería una historia ajustada a la respuesta.
Lo que la medición sí respalda es más acotado y más útil. La afirmación común de que los condominios de Miami comprados en un pico cíclico inevitablemente decepcionan no es una ley general; es una afirmación sobre la mayoría de los edificios. En esta dirección la cohorte de 2008 perdió dinero con mucha menos frecuencia que las cohortes de agotamiento comparadas arriba. Si alguien le dice que la antigüedad de un edificio determina su resultado, este es el contraejemplo.
El historial de precios
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 4 | $12,850,000 | $3,895 |
| 2024 | 1 | $14,400,000 | $3,860 |
| 2025 | 2 | $12,001,500 | $3,662 |
| 2026 a la fecha | 6 | $13,200,000 | $3,768 |
No se publica un cambio a cuatro años para este edificio y lleva un guion en mi Índice de condominios de Miami: 2023 registró cuatro ventas calificadas frente a las cinco que exijo en ambos extremos. Pero las medianas de un año a otro son inusualmente estables para muestras tan pequeñas — $3,895, $3,860, $3,662 y $3,768 por pie cuadrado — un rango de aproximadamente 6% a lo largo de cuatro años, que es lo más cercano a plano que llegan estos datos.
En las trece ventas, el edificio alcanzó una mediana de $3,810 por pie cuadrado, en una banda de $2,903 a $5,159, a un precio mediano de $13,900,000. Según las ventas de 2026, a $3,768 por pie cuadrado, Apogee es el más alto de cualquier edificio de mi Índice de condominios de Miami.
La cifra récord es de $19,250,000, pagado el 27 de noviembre de 2023 por una vivienda de cuatro recámaras de 3,731 pies cuadrados a $5,159 por pie cuadrado. El precio más alto de la era de agotamientos de 2008 fue de $16,500,000, por la vivienda de 7,190 pies cuadrados, a $2,295 por pie cuadrado — menos de la mitad del récord actual por pie.
2026 ha sido el año más activo del edificio desde 2022, con seis ventas calificadas entre enero y junio, que abarcan $2,903 y $3,967 por pie cuadrado. Para un edificio de 67 viviendas que rota aproximadamente una vivienda de cada 21 por año — frente a una mediana de una de cada 24 en mi índice — es un conjunto denso y reciente de comparables, y es la base de evidencia más sólida en la que descansa esta página.
Un detalle que vale la pena señalar para quien esté valuando aquí: los dos planos dominantes no se negocian al mismo dinero por pie de manera simple. En 2026 las viviendas de 2,756 pies cuadrados cerraron a $2,903 y $3,810, y las de 3,731 pies cuadrados a $3,350, $3,726, $3,886 y $3,967. Haga coincidir su comparable con el plano, no solo con el edificio.
A quién le conviene este edificio, y a quién no
Le conviene a un comprador en la cima del mercado de Miami que quiere una vivienda grande y no una alta, y que valora la escasez: 67 viviendas, dos planos y un registro de reventa con una tasa de pérdida de 5.7% y una ganancia mediana de 47.1%.
Le conviene a un comprador que piensa conservar. La tenencia mediana entre los revendedores aquí es de 4.2 años y las ganancias se acumulan con el tiempo; nada en este registro premia una operación rápida.
No le conviene a quien compra por precio. El punto de entrada lo fija la banda de cuatro años de $2,903 a $5,159 por pie cuadrado, y el condado avalúa la vivienda más barata del edificio por encima de $2.5m.
No le conviene a un comprador que quiera algo de menos de 2,756 pies cuadrados, o de una o dos recámaras. Ninguna existe aquí.
Si está vendiendo aquí, usted se encuentra en una posición probatoria inusualmente sólida y debería empezar por ahí. Se han cerrado seis ventas solo en 2026, la banda de cuatro años es estrecha y el historial de propiedad (87 reventas, cinco pérdidas, una ganancia mediana de 47.1%) está de su lado. Ponga precio según su plano: el plano de 3,731 pies cuadrados ha cerrado entre $3,350 y $3,967 por pie cuadrado en 2026 y llegó a $5,159 en noviembre de 2023, mientras que el de 2,756 pies cuadrados ha cerrado entre $2,903 y $3,810 este año. Y si un comprador alega que el edificio es caro, la respuesta honesta es que lo es, y que el registro muestra que a quienes lo pagaron les ha ido bien.
Apogee South Beach — Preguntas frecuentes
¿En cuánto se han vendido las viviendas de Apogee South Beach en los últimos 12 meses?
Se registraron 6 ventas en el registro de Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026, con una mediana de $13,200,000 ($3,768 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 5 de junio de 2026. Son cierres registrados, no precios de lista. Si es propietario en Apogee South Beach y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, escriba a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿En cuánto se vende una vivienda en Apogee South Beach?
En las trece ventas calificadas de los cuatro años a agosto de 2026, el edificio alcanzó una mediana de $3,810 por pie cuadrado, en una banda de $2,903 a $5,159, con un precio mediano de $13,900,000. Según las ventas de 2026 ($3,768 por pie cuadrado), Apogee es el más alto de cualquier edificio de mi Índice de condominios de Miami.
¿Qué tan grandes son las viviendas en Apogee?
De 2,756 pies cuadrados a 7,190 pies cuadrados, mediana de 3,731. Sesenta y cuatro de las 67 viviendas están en dos planos en mitades exactas — 32 de 2,756 pies cuadrados y 32 de 3,731 — y las tres restantes miden 5,325, 5,895 y 7,190. La distribución es de 32 de tres recámaras y 35 de cuatro recámaras, sin nada más pequeño.
¿Han ganado dinero los propietarios de Apogee?
Casi todos. De las 87 reventas en el registro del condado, cinco perdieron dinero — 5.7% — con una ganancia mediana de 47.1% tras una tenencia de 4.2 años, y el peor resultado individual en la historia del edificio es una pérdida de 23.3%. De los compradores del agotamiento de 2008, 56 han revendido desde entonces y solo dos perdieron dinero, una tasa de 3.6%, con una ganancia mediana de 64.5%.
¿Comprar nuevo en un agotamiento es siempre una mala idea en Miami?
No, y este edificio es un contraejemplo. Apogee se agotó en 2008 y sus compradores originales tienen una tasa de pérdida de 3.6% en la reventa. En los tres agotamientos comparados arriba la cifra equivalente va de 35.7% a 39.7%. La antigüedad de un edificio no determina el resultado.
¿Han subido o bajado los precios en Apogee?
Han sido notablemente estables. Las medianas anuales son de $3,895 por pie cuadrado en 2023, $3,860 en 2024, $3,662 en 2025 y $3,768 en seis ventas en 2026 — un rango de aproximadamente 6%. No se publica un cambio a cuatro años, porque 2023 registra cuatro ventas calificadas frente a las cinco que exijo en ambos extremos.
¿Cuál es el precio más alto que se ha pagado en Apogee?
$19,250,000, el 27 de noviembre de 2023, por una vivienda de cuatro recámaras de 3,731 pies cuadrados — $5,159 por pie cuadrado. El precio más alto de la era de agotamientos de 2008 fue de $16,500,000, por la vivienda de 7,190 pies cuadrados, a $2,295 por pie cuadrado.
¿Con qué frecuencia cambian de manos las viviendas en Apogee?
El condado registra 13 ventas calificadas en los cuatro años a agosto de 2026 frente a 67 viviendas — aproximadamente una vivienda de cada 21 al año, algo más líquido que la mediana de una de cada 24 entre los edificios de mi Índice de condominios de Miami. Seis de esas trece se cerraron en 2026.
Sources and further reading
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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