Majestic Tower

Lo que muestra el registro del condado en 9601 Collins Avenue

Miami-Dade County Property Appraiser registra 208 folios bajo este condominio. 170 son viviendas. Los otros 38 son cajones de estacionamiento escriturados por separado, de 170 a 230 pies cuadrados, que el condado clasifica como residenciales y que yo excluyo.

Una nota sobre el nombre, porque me causó una falsa alarma y puede confundir a cualquiera que revise mi trabajo: la descripción legal del condado parte el nombre del edificio en un salto de campo, y dice MAJESTIC TOWER AT BAL|HARBOUR CONDO|UNIT 302|.... Leído sin cuidado, un folio de aquí parece pertenecer a una subdivisión distinta. No es así — los 208 folios son un solo edificio.

Las viviendas son grandes: de 320 a 5,010 pies cuadrados, con una mediana de 2,250. La mezcla de recámaras es de 82 de dos recámaras, 74 de tres recámaras, nueve de cuatro recámaras, una de cinco recámaras y cuatro estudios. 65 de las 170 viviendas comparten una sola planta de 2,160 pies cuadrados, y 14 cada una en 2,260 y 2,430.

Los valores avaluados de 2026 van de $206,916 a $5,373,865, con una mediana de $2,221,054. Una vivienda queda fuera de ese rango y no puedo explicarlo: la Unidad 302, una vivienda de dos recámaras de 2,160 pies cuadrados, está avaluada en $1,000 — en 2024, en 2025 y de nuevo en 2026 — mientras que los vecinos del mismo tamaño se avalúan entre $698,548 y $2,522,475. Es una cifra persistente y no un desliz de un año, y está excluida de la mediana anterior. La reporto porque está en el registro público, no porque pueda explicarla.

Muy pocas ventas para señalar una dirección

18 ventas calificadas entre partes independientes en cuatro años. Se excluyen las transferencias de cartera y las transacciones idénticas del mismo día se cuentan como una.

Seis ventas, luego cinco, luego cuatro, luego tres. No hay ningún año en esta tabla que pueda sustentar una conclusión, y no voy a fingir lo contrario citando un porcentaje a cuatro años. Tres transacciones no miden un edificio de 170 viviendas; miden tres viviendas.

Lo que el registro sí respalda es una banda. Todos los años de la tabla se ubican entre $1,343 y $1,463 por pie cuadrado, una dispersión de aproximadamente 9%, que para un edificio que transa con tan poca frecuencia es razonablemente estrecha. Si está fijando el precio de una vivienda aquí, esa banda más la venta más cercana por planta es la base honesta — no una línea de tendencia a través de cuatro puntos.

La rotación es de aproximadamente una vivienda de cada 38 por año, lo cual es lento. La venta calificada más alta registrada es $7,100,000, en noviembre de 2025, por una vivienda de 2,850 pies cuadrados — $2,491 por pie cuadrado, muy por encima de la banda propia del edificio, que es lo que una sola vivienda excepcional hace a una muestra pequeña.

Veintiséis años de propiedad

El desarrollador vendió este edificio en 1998 — el condado registra 132 ventas calificadas ese año.

Dieciséis viviendas se han revendido desde principios de 2023 con una compra anterior en el registro, y ninguna se vendió con pérdida. La ganancia mediana fue de 451.3%, en un rango de +52.6% a +693.7%, durante un periodo de tenencia mediano de veintiséis años.

Es una ganancia mediana muy grande, y la explicación es enteramente la fecha de inicio. Una vivienda comprada nueva aquí en 1998 se compró antes de un cuarto de siglo de apreciación frente al mar en Bal Harbour. Es un hecho sobre 1998, no una proyección sobre 2026, y la tabla de cuatro años de arriba muestra un mercado que casi no se mueve.

Estas son cifras brutas, antes de comisiones, costos de cierre, impuestos, cuotas extraordinarias y veintiséis años de costos de tenencia, y cubren solo las dieciséis viviendas que se vendieron. Con dieciocho ventas en cuatro años, la gran mayoría de los propietarios de aquí no está representada.

¿Quién debería comprar en Majestic Tower?

Le conviene a un comprador que quiere espacio genuino frente al mar en Bal Harbour. Una vivienda mediana de 2,250 pies cuadrados y 84 viviendas con tres recámaras o más es una propuesta distinta a la de la mayoría de las torres de Collins Avenue.

Le conviene a un comprador que puede aprovechar una planta repetida. Con 65 viviendas en la planta de 2,160 pies cuadrados, esa distribución tiene más probabilidad de contar con un comparable reciente que cualquier otra cosa en el edificio.

Le conviene mal a un comprador que necesita vender con rapidez, y esta es la advertencia central de la página. Alrededor de una vivienda de cada 38 se vende cada año. Cuatro ventas en 2025, tres en lo que va de 2026. Si necesita una salida en menos de un año, o un comparable actual para una planta poco común, este registro no puede darle ninguna de las dos cosas.

Si está vendiendo aquí, espere un periodo de comercialización largo y espere argumentar a partir de la banda y no de un comparable. El rango de $1,343–$1,463 por pie cuadrado es defendible; la venta de noviembre de 2025 a $2,491 por pie cuadrado no es una referencia para una vivienda ordinaria, y un comprador lo dirá. Si usted es dueño de la planta de 2,160, su posición es más sólida que la de la mayoría: sesenta y cuatro vecinos tienen la misma distribución, así que la base de evidencia es real.

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