Bellini Bal Harbour

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 78 folios de 10225 Collins Avenue. 77 son residencias; el restante es un folio de referencia que no contiene ninguna vivienda. No hay estacionamiento, cabaña ni bodega registrados por separado y no existe ningún folio comercial.

Es un edificio muy estandarizado, y de residencias grandes. 36 residencias miden exactamente 3,820 pies cuadrados y otras 34 miden exactamente 2,918 — 70 de las 77, o 90.9% del edificio, en dos plantas tipo. Las siete restantes son más grandes: dos de 5,896 pies cuadrados, dos de 6,738, y una de cada una de 5,836, 7,640 y 9,013.

La residencia más pequeña de esta dirección es de 2,918 pies cuadrados. No hay nivel de entrada, ni una recámara, ni estudio. La mezcla de recámaras es de 34 de dos recámaras y 38 de tres recámaras, más dos de cuatro recámaras, dos de cinco y una de seis — y vale la pena detenerse en que una de dos recámaras aquí mide 2,918 pies cuadrados.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $1,322,900 y $7,856,880, mediana de $2,679,288.

¿Qué pueden decirle nueve ventas de una misma planta?

Bastante más que once ventas de un edificio mixto, que es el problema habitual.

En la mayoría de las páginas de esta serie dedico un párrafo a advertir que un cambio en el precio mediano de un edificio es en realidad un cambio en qué residencias se vendieron. Aquí ese problema está en gran medida ausente: nueve de las once ventas calificadas de los últimos cuatro años fueron de la misma planta de 3,820 pies cuadrados. Mismo tamaño, misma distribución, mismo edificio — así que las diferencias entre los precios son en su mayoría del mercado y de la residencia individual y no de la mezcla.

Léalo como una secuencia y la forma es difícil de pasar por alto. Las tres ventas de 2023 de esta planta cerraron a una mediana de $903 por pie cuadrado. Las tres de 2024 cerraron a $1,283. Las dos de 2025 cerraron a $1,230 y $1,361, y la única de 2026 cerró a $1,416 — el precio por pie cuadrado más alto que este edificio ha registrado, en cualquier planta, en toda su historia.

Quiero ser cuidadoso sobre cuánto peso tiene eso. Tres ventas al año es poco, el grupo de 2023 abarca de $838 a $1,178, lo que es una dispersión de 41% en plantas idénticas, y una venta no hace un 2026. El piso, la orientación y la condición claramente tienen un efecto real dentro de esta planta. Pero la dirección es consistente a lo largo de cuatro años consecutivos y se mide cada vez sobre el mismo producto, lo cual es bastante más de lo que la mayoría de los edificios de este tramo puede ofrecer.

Mi lectura honesta es que la planta de 3,820 pies cuadrados ha pasado de los $900 a los $1,300 por pie cuadrado en cuatro años, y que la dirección está bien respaldada aunque la magnitud no está definida. No se publica ningún cambio a cuatro años para este edificio en mi Miami Condo Index — once ventas en cuatro años, con dos en 2026, están por debajo de las cinco que exijo en ambos extremos — y prefiero remitirlo a las nueve ventas anteriores que a un porcentaje.

El historial de precios

La fila de 2026 es la que hay que tratar con cuidado, y ilustra el problema de la mezcla en miniatura. Sus dos ventas son la residencia de 3,820 pies cuadrados a $1,416 por pie cuadrado y una residencia de 5,836 pies cuadrados a $737 — la residencia más grande que se ha vendido en cuatro años. La mediana de esas dos, $1,077, no describe a ninguna de ellas ni a ninguna residencia del edificio. Por eso exactamente encabezo con la serie de una sola planta de arriba.

En las once ventas, el edificio cerró a una mediana de $1,178 por pie cuadrado, en una banda de $737 a $1,416, a un precio mediano de $4,500,000. La liquidez es modesta: una vivienda de cada 28 al año, frente a una mediana de una de cada 24 en los edificios de mi Miami Condo Index.

El precio total más alto es de $9,500,000, pagado el 1 de diciembre de 2007 por la única residencia de 9,013 pies cuadrados del edificio, a $1,054 por pie cuadrado. Esa residencia se había vendido dos veces antes en el mismo ciclo — $8,450,000 en septiembre de 2005 y $8,450,000 de nuevo en marzo de 2007 — así que el comprador de diciembre de 2007 pagó 12.4% más que el comprador de marzo, nueve meses antes. No se ha vuelto a vender desde entonces, y el precio se ha mantenido durante diecinueve años.

El historial de propiedad aquí es sólido. El edificio se vendió por completo en 2004, cuando 40 residencias cambiaron de manos a una mediana de $1,900,000, o $518 por pie cuadrado. De esos compradores originales, 27 han revendido desde entonces y exactamente uno perdió dinero — 3.7% — con una ganancia mediana de 35.3%. Entre los 70 pares de reventa en el registro del condado, 13 perdieron dinero, o 18.6%, con una ganancia mediana de 19.3% en una tenencia de 6.4 años.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una residencia muy grande en Bal Harbour y valora saber exactamente a qué se está incorporando. Con 70 de 77 residencias en dos plantas, el conjunto de comparables para su residencia es profundo aunque el edificio se negocia despacio, y las nueve ventas de la misma planta de arriba son una base de evidencia mejor que la que pueden ofrecer la mayoría de los edificios de este tamaño.

Le conviene a quien conserva a largo plazo. La tenencia mediana entre quienes revenden aquí es de 6.4 años y la cohorte de 2004 tiene una tasa de pérdida de 3.7%, que es el tipo de historial que viene de personas que no necesitaban vender.

Le conviene mal a un comprador que quiere algo por debajo de 2,900 pies cuadrados. El edificio no lo tiene, y los costos de operación de una residencia de este tamaño no son una consideración menor.

Le conviene mal a cualquiera que necesite rapidez. Una residencia de cada 28 al año significa once transacciones en cuatro años en 77 residencias.

Si está vendiendo aquí, lo más sólido que tiene es la secuencia de una sola planta. Si su residencia es una de las 36 de 3,820 pies cuadrados, sus comparables son nueve ventas de su misma planta que van de $838 a $1,416 por pie cuadrado, con las tres más recientes a $1,230, $1,361 y $1,416 — y esa última, en marzo de 2026, es el precio por pie más alto en la historia del edificio. Argumente a partir de las tres recientes, no de la mediana de cuatro años de $1,178, que arrastran hacia abajo 2023 y una residencia muy grande. Si su residencia es una de las siete más grandes que 3,820 pies cuadrados, tenga presente que la única evidencia reciente para usted es la venta de abril de 2026 a $737 por pie cuadrado, y planifique la conversación de precio en torno a eso y no en torno al titular del edificio.