Trump Palace

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 274 folios en 18101 Collins Avenue y cada uno de ellos es una vivienda. No hay folio de estacionamiento, ni bodega escriturada, ni cabaña, ni unidad comercial, ni folio de referencia. Eso significa que no hay que filtrar nada de las cifras siguientes.

Las viviendas van de 1,149 pies cuadrados a 6,510 pies cuadrados, mediana de 1,873, y la mezcla se inclina fuertemente hacia las viviendas más grandes: 16 de una recámara, 95 de dos recámaras, 157 de tres recámaras, cuatro de cuatro recámaras, una de cinco recámaras y una de seis recámaras. Más de la mitad de este edificio es de tres recámaras (157 de 274).

Seis plantas tipo concentran la mayor parte de la torre: 64 viviendas de 2,143 pies cuadrados, 36 de 1,873, 35 de 1,909, 32 cada una de 1,276 y 1,348, y 30 de 1,389. 273 de las 274 miden 5,330 pies cuadrados o menos; una sola vivienda de 6,510 pies cuadrados se ubica por encima de una brecha de 1,180 pies cuadrados y debe leerse por separado.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $424,575 y $3,840,750, mediana $1,421,770.

El historial de precios

En cuatro años, eso son 36 ventas calificadas, una mediana de $1,016 por pie cuadrado en una banda de $634 a $1,381, y un precio mediano de $1,560,000.

Aquí no publico un cambio a cuatro años, y la fila de 2026 es la razón. Tres ventas calificadas, con un precio mediano de $2,848,800 y $1,329 por pie cuadrado — cifras muy por encima de cualquier otro año de la tabla. Leídas literalmente, dicen que el edificio subió 32.8% desde 2023. No creo eso, y usted tampoco debería. La vivienda mediana vendida en 2026 medía 2,143 pies cuadrados frente a 1,389 en 2023: tres viviendas grandes resultaron venderse, y en un edificio que va de 1,149 a 6,510 pies cuadrados eso basta de sobra para mover por un tercio una mediana de tres elementos. El edificio lleva un guion en mi Miami Condo Index hasta que la muestra respalde algo mejor.

La lectura defendible es la banda de 2023–25: aproximadamente $1,000 por pie cuadrado, en 33 ventas, sin una dirección clara. $1,001, luego $1,075, luego $992. Es un mercado plano, y plano es una respuesta perfectamente respetable.

La rotación es de una vivienda de cada 30 al año frente a una mediana de una de cada 24 en los edificios de mi Miami Condo Index — más lento que el mercado, aproximadamente nueve de estas 274 viviendas al año.

El edificio que rompió mi regla sobre 2006

En los edificios que mido, el mejor predictor individual de si un propietario ganó dinero ha sido el año en que compró. Las torres que se agotaron en 2005–08 han producido tasas de pérdida de compradores originales de 45%, 50% y, en un caso de Edgewater, 69.0%. Las torres que se agotaron en 2010–12 han producido tasas tan bajas como 3.3%. Ha sido el patrón más confiable en el registro del condado.

En este edificio se cerraron 255 ventas calificadas en 2006 — el techo del ciclo. Y sus compradores originales están bien.

Una tasa de pérdida de 23.8% para una cohorte de cosecha pico es aproximadamente un tercio de lo que produjo el peor edificio de 2008, y el comprador mediano de 2006 aquí tiene una ganancia de 24.7%. Y a quienes esperaron les fue aún mejor: de los doce compradores originales de 2006 que conservaron hasta 2021 o después, ninguno vendió con pérdida, con una ganancia mediana de 55.7%. En las 70 reventas completadas desde principios de 2021, la tasa de pérdida es de 4.3% y la ganancia mediana es de 36.9%.

Quiero ser cuidadoso con lo que esto prueba y lo que no. No invalida el patrón — la cohorte de 2006 aquí todavía perdió dinero con más frecuencia que los compradores que vinieron después, lo que es el patrón apuntando en la misma dirección, solo que suavemente. Lo que muestra es que la cosecha por sí sola no es destino: a un comprador de año pico de una vivienda grande de tres recámaras frente al mar le ha ido muy distinto que a un comprador de año pico de un estudio pequeño tierra adentro, aunque ambos compraron en el máximo. El precio de entrada en relación con el activo importó más que la fecha del calendario. Este es el contraejemplo más claro que he encontrado, y prefiero publicarlo antes que omitirlo en silencio de una tesis que he defendido en otras partes de este sitio.

Los dos extremos son viviendas de 2,431 pies cuadrados, lo que las hace inusualmente comparables. La mejor es una comprada por $830,000 el 1 de agosto de 2006 y vendida en $2,800,000 el 24 de febrero de 2015 — un alza de 237.3%. El peor es una comprada por $1,250,000 el 20 de enero de 2009 y vendida en $600,000 el 10 de octubre de 2011, una baja de 52.0%. Misma planta; el primer propietario entró a $341 por pie cuadrado y el segundo a $514.

Dos cadenas que vale la pena ver completas. La unidad 5509, de 4,141 pies cuadrados, se vendió por exactamente $5,000,000 el 1 de junio de 2007 y por exactamente $5,000,000 el 30 de agosto de 2013 — seis años y una crisis financiera por exactamente nada — luego $3,785,000 el 2 de mayo de 2019, una baja de 24.3% respecto de donde empezó. Y la unidad 5409, de 4,539 pies cuadrados: $2,300,000 en diciembre de 2006, $3,600,000 en agosto de 2008, luego $3,650,000 en septiembre de 2020, una ganancia de 1.4% en los doce años desde agosto de 2008. Solo cinco reventas en el edificio son de viviendas de más de 4,000 pies cuadrados, y su ganancia mediana es de 1.4%, frente a 22.2% para las otras 338. Cinco es una muestra pequeña, pero el historial agregado del edificio se está haciendo en las viviendas más pequeñas, no en las más grandes.

Una advertencia: 61 folios registraron una venta en 2006 y nunca se han vuelto a vender. Esos resultados no se han puesto a prueba y no aparecen en ninguna parte arriba.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda grande frente al mar y le importa lo que les ocurrió a las últimas personas que hicieron lo mismo. 157 de las 274 viviendas son de tres recámaras, la vivienda mediana es de 1,873 pies cuadrados, y este es uno de los pocos edificios de cosecha pico cuyos propietarios originales salieron ganando. A aproximadamente $1,000 por pie cuadrado, tiene un precio muy inferior al de las torres de Miami Beach que mido entre $1,600 y $2,300.

No le conviene a un comprador en la parte alta del edificio que espera que las viviendas más grandes lideren. No lo han hecho. La unidad 5509 se vendió por última vez por menos que en 2007 y la unidad 5409 ganó 1.4% en los doce años desde 2008. Si compra aquí por encima de 4,000 pies cuadrados, cómprelo para vivir en él.

Tampoco le conviene a quien necesite leer el mercado con precisión en este momento. 2025 registró seis ventas y 2026 ha registrado tres — el nivel actual es genuinamente incierto, y la mediana de 2026 de $1,329 por pie cuadrado es un artefacto de tres viviendas grandes y no una revaluación de precios.

Si vende aquí, fije el precio según la banda de 2023–25 de alrededor de $1,000 por pie cuadrado y espere que le muestren las cifras de 2026. Esas tres ventas se le citarán como evidencia de que el edificio ha subido un tercio; no es así, y el hecho de que la vivienda mediana vendida en 2026 fuera 754 pies cuadrados más grande que en 2023 es la respuesta. Use su propia planta — 64 viviendas comparten la distribución de 2,143 pies cuadrados y 36 la de 1,873 — y si compró en la venta inicial de 2006, verifique su precio de entrada real antes de asumir que está bajo el agua. Según este registro, tres de cada cuatro de sus vecinos no lo estaban.

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