Condominios de Lujo en Miami · South of Fifth · The Cosmopolitan
El registro de cuatro años de este edificio no puede establecer una dirección, y no voy a inventar una.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 1 de octubre de 2026
Verificado el 18 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Datos del edificio
- Dirección
- 110 Washington Ave
- Año de construcción
- 2004
- Pisos
- 8
- Residencias
- 221
- Desarrollador
- Groupe Pacific
- Arquitecto
- Maurice Salazar
- Estatus
- Entregado — completado en 2004
Según las ventas registradas en 2026, este edificio se ubica en $878 por pie cuadrado, más caro que 70 de los otros 116 edificios del Miami Condo Index. Las cifras son ventas cerradas de Miami-Dade County Property Appraiser, no precios de lista. Pase el cursor o toque un color para ver la división.
Puntos Clave
- The Cosmopolitan registró 7 ventas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 — con una mediana de $710,000, o $865 por pie cuadrado, según el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 15 de abril de 2026. ¿Es propietario en The Cosmopolitan? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- El registro de cuatro años de este edificio no puede establecer una dirección, y no voy a inventar una — el $/pie² mediano fue de $817, $938, $828, $878 en los cuatro años, con muestras de 15, 7, 11 y 4 ventas. Eso es ruido, no una tendencia.
- Solo se han registrado cuatro ventas calificadas en 2026 — por debajo del umbral de cinco ventas que exijo en ambos extremos antes de publicar un cambio a cuatro años, por lo que The Cosmopolitan muestra un guion en mi Índice de condominios de Miami en lugar de un porcentaje.
- Agrupe las ventas por planta y el edificio es notablemente consistente — las tres plantas dominantes se vendieron a $835, $875 y $824 por pie² durante cuatro años — una dispersión de solo 6.2% — incluso mientras el precio mediano general oscilaba de $900,000 a $734,800.
- 71.9% de las viviendas están en tres plantas — 64 viviendas de 826 pies², 55 de 686 y 40 de 1,196, de 221. Identifique la planta y podrá fijar el precio de una vivienda aquí con propiedad.
- 221 viviendas y 11 folios comerciales en planta baja — el condado registra las unidades comerciales por separado y se excluyen de todas las cifras de esta página.
- La vivienda más grande se vendió a una tasa menor por pie — la venta récord del edificio, $1,500,000 en enero de 2021 por 2,392 pies², resultó en $627 por pie², 24.9% por debajo de la tasa mediana de cuatro años.
Qué hay realmente en el edificio
El condado devuelve 233 folios para 110 Washington Avenue. 221 son viviendas. Los doce restantes son un folio de referencia y once unidades comerciales de planta baja, registradas por el condado como locales de condominio (nueve de ellas entre 473 y 1,551 pies², y dos asentadas en el rol con un nominal de un pie cuadrado). Los doce se excluyen de todas las cifras de esta página.
Las viviendas van de 686 pies² a 2,392 pies², mediana de 826. La combinación es 125 de una recámara, 95 de dos recámaras y una sola de tres recámaras — la vivienda de 2,392 pies², que es la única de su tipo en el edificio. Para 2026 el condado avalúa las viviendas entre $288,030 y $1,409,973, mediana de $465,470.
Este es un edificio de viviendas pequeñas, y eso determina todo lo que dice su registro.
El registro de precios, y lo que no le dirá
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 15 | $900,000 | $817 |
| 2024 | 7 | $775,000 | $938 |
| 2025 | 11 | $860,000 | $828 |
| 2026 a la fecha | 4 | $734,800 | $878 |
Quiero ser directo sobre lo que respalda esta tabla, porque la respuesta honesta es: menos de lo que quisiera.
Lea la columna por pie y el edificio subió, luego bajó, luego subió — $817, $938, $828, $878. Es una amplitud de 14.8% sin dirección discernible, con muestras anuales de quince, siete, once y cuatro ventas. Lea la columna del precio mediano y bajó, subió, bajó. Las dos columnas ni siquiera coinciden entre sí sobre hacia dónde fue 2024.
Solo se han registrado cuatro ventas calificadas en 2026. Mi regla en todo el Índice de condominios de Miami es que un cambio a cuatro años solo se publica cuando tanto 2023 como 2026 se apoyan en al menos cinco ventas calificadas, y este edificio no pasa esa prueba. Por eso lleva un guion en lugar de un porcentaje, y no voy a calcular uno discretamente aquí en su lugar. Para que conste, la aritmética diría +7.5%. No significaría nada.
Lo que el registro sí respalda: una banda de cuatro años de $628 a $1,057 por pie cuadrado con una mediana de $835, y — lo que es importante — ni una sola venta anómala en ella. Ninguna transacción se ubica absurdamente alta o baja frente al rango propio del edificio. Los datos están limpios. Simplemente no hay muchos en un año cualquiera.
En cuanto a la liquidez, 37 ventas calificadas en cuatro años frente a 221 viviendas son aproximadamente una vivienda de cada 24 al año. Eso es escaso, y es la causa directa de todo lo anterior: un edificio que registra siete ventas en un año no puede producir una mediana anual estable, porque la mediana la decide cuáles siete viviendas resultaron venderse.
Léalo por planta en su lugar
Aquí es donde este edificio se vuelve legible, y es lo más útil de esta página.
El tamaño mediano de la vivienda vendida cada año fue 1,010 pies cuadrados en 2023, 826 en 2024, 1,196 en 2025 y 826 en 2026. Es una una oscilación de 44.8% entre la más pequeña y la más grande de esas cuatro cifras. Nada del edificio cambió — cada año salió al mercado un conjunto distinto de plantas, y la mediana general las siguió obedientemente hacia arriba y hacia abajo.
Así que agrupe las ventas por planta y no por año. 71.9% del edificio está en solo tres plantas — 64 viviendas de 826 pies², 55 de 686 y 40 de 1,196 — y en los cuatro años esas tres se vendieron a:
| Planta | Viviendas en el edificio | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|---|
| 686 pies² | 55 | 7 | $600,000 | $875 |
| 826 pies² | 64 | 9 | $690,000 | $835 |
| 1,196 pies² | 40 | 10 | $985,000 | $824 |
Esas tres tasas se ubican dentro de 6.2% entre sí. Un edificio cuyas medianas anuales oscilaron 14.8% al azar resulta ser, planta por planta, de precios consistentes. La volatilidad nunca estuvo en el mercado. Estuvo en la muestra.
Sí surge un patrón genuino: la tasa baja a medida que la vivienda es más grande — $875 en 686 pies², $835 en 826, $824 en 1,196 — y sigue bajando hasta la cima. La venta récord del edificio, $1,500,000 en enero de 2021 por la vivienda de tres recámaras de 2,392 pies², resultó en $627 por pie cuadrado, 24.9% por debajo de la tasa mediana de cuatro años. Eso es lo que muestra el registro de este edificio. Si compra la vivienda grande aquí, la comparación por pie lo halagará; si la vende, espere que el comprador haga exactamente ese argumento.
A quién le conviene este edificio, y a quién no
Le conviene a un comprador que quiere entrar a South of Fifth sin el dinero de South of Fifth. Con un valor catastral mediano de $465,470 y 125 unidades de una recámara, esta es una entrada con vivienda más pequeña a South of Fifth, y el registro a nivel de planta le da una base defendible para una oferta — lo cual es más de lo que le dan las cifras generales.
Le conviene poco a un comprador que quiere espacio. Una sola vivienda de tres recámaras entre 221, y una mediana de 826 pies², indican para qué es este edificio. Si necesita espacio, el registro aquí no solo es poco útil — el edificio genuinamente no tiene la oferta.
También le conviene poco a quien necesita operar con un calendario. Una vivienda de cada 24 al año es escaso, y cuatro ventas registradas hasta ahora en 2026 lo es aún más.
Si está vendiendo aquí, no deje que nadie valore su vivienda con base en la mediana anual del edificio, en ninguna dirección. En 2024 esa mediana decía $775,000 mientras la cifra por pie alcanzaba su máximo de cuatro años; en 2026 dice $734,800 mientras la cifra por pie está de nuevo por encima de la mediana de cuatro años. Ambos años los determina qué plantas se vendieron, no lo que valen las viviendas. Obtenga los comparables de su planta — hay siete, nueve y diez ventas respectivamente detrás de las tres principales — y fije el precio con base en ellos. Ese es el número con el que trabajará un agente de comprador serio, y en el registro de este edificio es el único que se mantiene quieto.
The Cosmopolitan — Preguntas frecuentes
¿Por cuánto se han vendido las viviendas de The Cosmopolitan en los últimos 12 meses?
7 ventas se registraron en el registro de Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026, con una mediana de $710,000 ($865 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 15 de abril de 2026. Son cierres registrados, no precios de lista. Si es propietario en The Cosmopolitan y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, escriba a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿En cuánto se vende una vivienda en The Cosmopolitan?
De 2023 al 23 de septiembre de 2026 el edificio se vendió a una mediana de $835 por pie cuadrado, en una banda de $628 a $1,057. Por planta, las viviendas de 686 pies cuadrados se vendieron a una mediana de $600,000, las de 826 pies cuadrados a $690,000 y las de 1,196 pies cuadrados a $985,000.
¿Han subido o bajado los precios en The Cosmopolitan?
El registro no lo dice. El $/pie² mediano fue de $817 en 2023, $938 en 2024, $828 en 2025 y $878 hasta ahora en 2026 — una amplitud de 14.8% sin dirección, con muestras anuales de hasta solo cuatro ventas. No publico ningún cambio a cuatro años para este edificio en lugar de disfrazar ruido de tendencia.
¿Por qué The Cosmopolitan muestra un guion en su índice?
Porque un cambio a cuatro años solo se publica cuando tanto 2023 como 2026 se apoyan en al menos cinco ventas calificadas. The Cosmopolitan tiene quince en 2023 pero solo cuatro hasta ahora en 2026, por lo que no pasa esa prueba.
¿Cuántas unidades hay en The Cosmopolitan?
El condado registra 221 viviendas, más once folios comerciales de planta baja que se excluyen de las cifras aquí. Las viviendas son 125 de una recámara, 95 de dos recámaras y una de tres recámaras.
¿Cuáles plantas son las más comunes?
Tres suman 71.9% del edificio: 64 viviendas de 826 pies cuadrados, 55 de 686 pies cuadrados y 40 de 1,196 pies cuadrados. En cuatro años se vendieron a $835, $875 y $824 por pie cuadrado respectivamente — a menos de 6.2% una de otra.
¿Las viviendas más grandes aquí cuestan más por pie cuadrado?
No, menos. La tasa baja de forma constante con el tamaño: $875 por pie² en 686 pies², $835 en 826 y $824 en 1,196. La venta récord del edificio, $1,500,000 por la única vivienda de tres recámaras de 2,392 pies² en enero de 2021, resultó en $627 por pie² — 24.9% por debajo de la tasa mediana de cuatro años.
¿Con qué frecuencia cambian de manos las viviendas aquí?
El condado registra 37 ventas calificadas de 2023 al 23 de septiembre de 2026 frente a 221 viviendas, aproximadamente una vivienda de cada 24 al año, y solo cuatro de esas ventas caen en 2026.
Sources and further reading
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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