Render del desarrollador de 42 Pine en Miami Beach al atardecer
Aman Miami Beach visto desde la playa al atardecer — render del desarrollador
Aman Miami Beach junto al Versailles restaurado frente al mar — render del desarrollador
Un baño principal en Five Park Miami Beach — render del desarrollador
Un balcón de residencia en Five Park Miami Beach — render del desarrollador
Cada edificio que seguimos en los condominios de Miami Beach
33 condominios que seguimos en Miami Beach, según el rol del condado. 24 de ellos tienen una página de edificio.
Lo que realmente cuesta Miami Beach
Los precios de lista son opiniones. Esto es lo que los compradores realmente pagaron — cada venta calificada entre partes independientes en el registro del condado, en los edificios de Miami Beach que seguimos.
Five Park se entregó en 2024 con solo 98 residencias en 48 pisos; la guía posterior a la entrega de Five Park Miami Beach explica cuánto cuestan hoy las reventas.
7709 Atlantic Way se vendió por $25.4 millones en mayo de 2021, la venta cerrada más alta perfilada en las ventas de casas frente al mar de Altos del Mar.
2026 a la fecha−25.7%vs. máximo de 2025
4,067 viviendas en 30 declaraciones de condominio en el registro del condado. Mediana de ventas calificadas entre partes independientes, directamente del rol — no una estimación de un portal, y no de todo el vecindario: son los edificios que seguimos.
¿Ganaron dinero los propietarios? · 2,655 reventas en el registro
Vista aérea de Akoya en Miami Beach
Vista aérea de Belle Isle en Miami Beach
Vista aérea de Fontainebleau en Miami Beach
Vista aérea de Fontainebleau en Miami Beach
Vista aérea de casas en Miami Beach
Vista aérea de Miami Beach
Vista aérea de Miami Beach
Vista aérea de Miami Beach
Vista aérea de Palm Hibiscus Islands en Miami Beach
Vista aérea de Palm Hibiscus Islands en Miami Beach
Vista aérea de Palm Hibiscus Islands en Miami Beach
Lo que realmente dicen las cifras de 2026. Cada venta que el condado de Miami-Dade ha registrado en 22 declaraciones y 3,165 viviendas — lo que pagaron los compradores, no lo que piden los vendedores.
El registro del condado
Lo que realmente cuesta Miami Beach
22 declaraciones de condominio. 3,165 viviendas. Cada venta que el condado de Miami-Dade ha registrado en ellas.
Todos los demás le muestran lo que piden los vendedores. Esto le muestra lo que pagaron los compradores.
2026 a la fecha -3.7% vs. máximo de 2025
¿Ganaron dinero los propietarios?
2,178 viviendas de Miami Beach se han comprado y vendido de nuevo en el registro entre partes independientes. Así les fue.
Cifras brutas — la diferencia entre dos precios registrados, antes de comisiones, impuestos, cuotas extraordinarias y costos de tenencia. Se excluyen las ejecuciones hipotecarias y las daciones en pago: ambas transacciones deben ser ventas calificadas entre partes independientes.
Todos los edificios, según el precio por pie cuadrado
Ordenados según las ventas de 2026. Toque cualquier edificio para ver su registro completo — la tabla de cuatro años, los resultados de reventa y lo que tiene el condado.
Método. Cada declaración de condominio en Miami Beach se obtuvo folio por folio del Miami-Dade County Property Appraiser y se filtró a viviendas residenciales, con exclusión de comercial, estacionamiento, cabañas y bodegas. Cada declaración se verifica contra sus participaciones en los elementos comunes, que por ley suman 100%, para confirmar que no falta ninguna parte de un edificio. Las transferencias en bloque y de portafolio se excluyen por completo. Son ventas cerradas, no listados activos, y 2026 es un año incompleto.
- Miami Beach está reajustando sus precios, y ese reajuste es lo que la hace comprable. Las ventas de condominios de lujo en las islas barrera subieron 5% interanual en el primer trimestre de 2026 — 231 ventas frente a 220 — mientras que el precio por pie cuadrado bajó 14.8%, de $1,382 a $1,178. Los compradores están cerrando operaciones. Los vendedores están cediendo.
- El inventario se está reduciendo, no acumulando. Los meses de inventario bajaron de 23 a 19 interanual, una baja de 17%. Es un mercado que se está despejando, no un mercado que se atasca — una distinción importante respecto de Edgewater, donde el pipeline sigue creciendo.
- La mitad de los edificios de condominios es débil, y ahí está todo el juego. Una clasificación del mercado de condominios de Miami del primer trimestre de 2026 ubicó aproximadamente a 20% de los edificios como sólidos, 30% como estables y 50% como débiles. El promedio del vecindario es casi inútil aquí. La selección del edificio lo es todo.
- El mercado en general está débil. El Zillow Home Value Index de Miami Beach se ubicó en $523,889, con una baja de 3.1% durante el año hasta el 31 de mayo de 2026, con la mediana de días hasta pendiente en 112.
- La parte más alta va en sentido contrario. Fisher Island vio subir su precio por pie cuadrado 19% interanual, de $2,004 a $2,391. La escasez le gana al sentimiento.
–14.8% precio por pie² | +5% volumen de ventas | 19 meses de inventario | 112 días hasta pendiente |
Lo que realmente dicen las cifras de 2026
Los titulares sobre Miami Beach suenan mal en este momento, y los titulares se equivocan sobre lo que significan.
Tome los dos hechos juntos. En el primer trimestre de 2026, en condominios de lujo, el volumen de ventas subió 5% en las islas barrera — South Beach, Mid-Beach, North Beach, Surfside, Bal Harbour, Sunny Isles y Fisher Island — mientras que el precio por pie cuadrado bajó 14.8%, de $1,382 a $1,178. Los días en el mercado se alargaron de 83 a 99.
Un mercado donde los precios bajan y el volumen también baja es un mercado con un problema de demanda. Un mercado donde los precios bajan y el volumen sube es un mercado donde los vendedores por fin se han encontrado con los compradores. Esto último es lo que está pasando en Miami Beach.
La cifra de inventario lo confirma: 19 meses de inventario, por debajo de 23. El inventario se está absorbiendo, no acumulando.
El índice más amplio de Zillow cuenta la misma historia con más crudeza — $523,889, con una baja de 3.1% interanual al 31 de mayo de 2026, con un precio de lista mediano de $553,333 que es menor que el $570,333 de precio de venta mediano registrado un mes antes. Los vendedores ya han recortado. Los precios de lista que usted ve ahora son en su mayoría posteriores al ajuste.
El problema 20/30/50
Esto es lo más útil que puede entender antes de comprar un condominio aquí, y casi nadie lo dice con claridad.
Una clasificación del mercado de condominios de Miami del primer trimestre de 2026 ordenó los edificios en aproximadamente 20% sólidos, 30% estables y 50% débiles. La mitad del parque inmobiliario está comprometida — por obligaciones estructurales, faltantes de reservas, costos de seguro, historial de cuotas extraordinarias o elegibilidad para financiamiento.
Esa distribución destruye la utilidad de cualquier promedio a nivel de vecindario. Una baja de 14.8% en el precio por pie cuadrado no es un recorte de 14.8% repartido de manera uniforme. Es un pequeño número de edificios bien administrados que mantienen su valor mientras un gran número de edificios comprometidos ajustan sus precios a la baja con dureza.
Lo que significa que la pregunta nunca es "¿es Miami Beach una buena compra?" La pregunta siempre es "¿es este edificio una buena compra?" — y la respuesta varía más dentro de una sola cuadra aquí que entre vecindarios.
Cómo distinguir un edificio sólido de uno débil
Cinco verificaciones, en este orden. A un agente competente le toman un par de días y son la diferencia entre el 20% y el 50%.
- ¿Es elegible (warrantable)? Fannie Mae y Freddie Mac mantienen una lista no pública de proyectos de condominio contra los que no prestarán, y la cifra en el Sur de Florida se ha duplicado aproximadamente en dos años. La Revisión Limitada — el atajo que permitía a un prestamista aprobar una unidad sin evaluar por completo el edificio — se eliminó el 3 de agosto de 2026, por lo que más edificios enfrentan ahora un escrutinio completo. Las unidades en edificios no elegibles se venden habitualmente 15% a 30% por debajo de unidades comparables en edificios elegibles. Explicación completa en la página de departamentos en venta en Miami .
- Inspección de hito — el informe, no el resumen. Los edificios de tres pisos o más se someten a inspección estructural de hito a los 30 años, antes cerca de la costa. Buena parte del parque de Miami Beach ya pasó ampliamente ese umbral.
- ¿La asociación realmente está fondeando las reservas? Las asociaciones que habían renunciado a las reservas debieron comenzar a fondearlas a partir del 1 de enero de 2026. Una junta que aún mantiene las aportaciones artificialmente bajas está trasladando un costo al precio de reventa de usted.
- Historial de cuotas extraordinarias y lo que está votado pero aún no se ha cobrado. Pida dos años de actas de la junta. Ahí se esconde la cifra real.
- Seguro, cotizado para la unidad específica. Isla barrera, estructura antigua, exposición al océano. Obtenga una cifra real de vendaval e inundación antes de comprometerse emocionalmente.
Un edificio que supera las cinco en un mercado débil es una de las mejores compras disponibles en Miami en este momento. Un edificio que falla en dos de ellas es barato por una razón, y seguirá siendo barato cuando usted lo venda.
Miami Beach son varios mercados, no uno
La ciudad se extiende aproximadamente siete millas de norte a sur, y los submercados se comportan de forma tan distinta que una sola mediana casi no significa nada.
- South Beach — el distrito Art Decó, la caminabilidad, la economía turística. La gama más amplia de edificios y la mayor variación en la calidad. Comience con la guía de Art Decó si los edificios de preguerra son lo que le atrae.
- Mid-Beach — el distrito Faena y las torres más nuevas frente al mar. Más tranquilo que South Beach, y donde se ubica buena parte del inventario de edificios sólidos.
- North Beach — la parte menos costosa de la isla propiamente dicha, y la que tiene más edificios de las décadas de 1950 y 1960 que aún deben resolver sus obligaciones estructurales.
- Venetian Islands y Sunset Islands — enclaves de casas unifamiliares frente a la bahía con muelle, a minutos tanto de la playa como de Downtown.
- Star Island, La Gorce Island y North Bay Road — las direcciones trofeo. Se negocian por su escasez y están en gran medida desvinculadas de la dirección del mercado en general.
Inmediatamente al norte, Surfside, Bal Harbour y Sunny Isles Beach son municipios separados con sus propias reglas y sus propias estructuras de precios, aunque estén en el mismo grupo estadístico.
Todos los edificios de Miami Beach
Miami Beach no es un solo mercado, y comprarla como si lo fuera es el error más caro que veo. South of Fifth y North Beach están a siete millas y a aproximadamente mil dólares por pie de distancia. A continuación está cada edificio de Miami Beach que tiene una página en este sitio, agrupado según dónde se ubica realmente — porque en esta isla la cuadra es el activo.
Doce cuadras en la punta sur, con el precio por pie cuadrado más alto de Miami Beach y casi ninguna oferta nueva por venir.
- Apogee South Beach
S. Pointe Drive - Continuum South Beach
S. Pointe Drive - Marea
S. Pointe Drive - Murano at Portofino
S. Pointe Drive - Portofino Tower
S. Pointe Drive - South Pointe Towers
S. Pointe Drive
De Fifth Street a 23rd. Deco, Lincoln Road, Sunset Harbour y las hileras frente al océano — el mercado de condominios más profundo y líquido de la isla.
- 1 Hotel & Homes South Beach
24th Street - 1111 Residences
Lincoln Road - 1500 Ocean Drive
Ocean Drive - 321 Ocean
Ocean Drive - 350 Meridian
Meridian Avenue - ABAE 1215 on West
ON WEST CONDO HOTEL MIAMI BEACH 1215 West Avenue - Artecity
Park Avenue - Bentley Bay
West Avenue - Bentley Beach Hilton
Ocean Drive - Boulan South Beach
21st Street - Capri South Beach
16th Street - Carlyle Deco Hotel
Ocean Drive - Casa Grande South Beach
Ocean Drive - Decoplage South Beach
Lincoln Road - Five Park South Beach Nuevo
Five Park Miami Beach FIVE PARK PRE-CONSTRUCTION CONDOS 500 Alton Road - Glass Miami Beach
Ocean Drive - Icon South Beach
Alton Road - Il Villaggio
Ocean Drive - Louver House
Meridian Avenue - Miami Luxury Condos
Ocean Condos 57 OCEAN MIAMI CONDOS 5775 Collins Avenue - Mirador South Beach
West Avenue - Monad Terrace
Monad Terrace - Mondrian South Beach
West Avenue - Murano Grande
Alton Road - Ocean Five
Ocean Drive - Ocean House
Ocean Drive - Ocean Park South Beach
Ocean Drive - Ocean Place
Collins Avenue & 226 Ocean Drive - One Ocean
Collins Avenue - Palau Sunset Harbour
20th Street - Ritz Carlton Residences Miami Beach
N. Meridian Avenue - Roney Palace
Collins Avenue - Setai South Beach
20th Street - Shore Club Private Collection Nuevo
1901 Collins Avenue - Sixty 80 Design Hotel
DESIGN MIAMI CONDO HOTEL 6080 Collins Avenue - Sunset Harbour
Sunset Harbour Drive - Ten30 South Beach
15th Street - The Ambassadors
Michigan Avenue - The Cosmopolitan
Washington Avenue - The Courts Miami Beach
Jefferson Avenue - The Floridian
West Avenue - The Neville
Collins Avenue - The Waverly South Beach
West Avenue - The Yacht Club at Portofino
Alton Road - Three Hundred Collins
Collins Avenue - Twenty-Nine Indian Creek Nuevo
Indian Creek Drive - Urbin Miami Beach Nuevo
Washington Avenue - W South Beach
Collins Avenue
De 24th a 63rd. Faena, las torres frente al mar de Collins y los enclaves isleños con acceso controlado. Más tranquilo, con plantas más grandes, y donde se movió buena parte del dinero serio.
- 42 Pine Miami Beach Condos Nuevo
West 42nd Street - 6000 Indian Creek
Indian Creek Drive - Aman Hotel & Residences Nuevo
Collins Avenue - Aqua Miami Beach
Aqua Avenue - Beach House 8
Collins Avenue - Blue & Green Diamond
Collins Avenue - Capobella
Collins Avenue - Caribbean
Collins Avenue - Faena Hotel Residences
Collins Avenue - Faena House
Collins Avenue - Fontainebleau Miami Beach
Collins Avenue - Mei Miami Beach
Collins Avenue - Mosaic Miami Beach
Collins Avenue - Terra Beachside Villas
Collins Avenue - The Bath Club
Collins Avenue - The Edition Residences at Miami Beach
Collins Avenue - The Perigon Nuevo
Perigon Miami Pre-Construction Condos 5333 Collins Avenue
Al norte de 63rd Street. La última parte de Miami Beach que aún se negocia por debajo del promedio de la isla, y la que se está rezonificando y reconstruyendo activamente.
- 72 Park Miami Beach Nuevo
580 72nd Street - Akoya
Collins Avenue - Arte Surfside
Collins Avenue - Eighty Seven Park
Collins Avenue - L’Atelier Miami Beach
Collins Avenue - Monaco Yacht Club & Residences
Indian Creek Drive - Peloro Miami Beach
Indian Creek Drive - The Carillon
Collins Avenue
Sobre la calzada entre Miami Beach y tierra firme. Vistas a la bahía a ambos lados, y a diez minutos en auto de Downtown.
- 1000 Venetian
Venetian Way - Belle Plaza
Island Avenue - Belle Tower
Island Avenue - Costa Brava
Island Avenue - Grand Venetian
Venetian Way - Island Terrace
Island Avenue - King Cole
Bay Drive - Nine Island
Island Avenue - Terrace Towers
Island Avenue
Hacia dónde fue la cima del mercado
Mientras el mercado en general caía, los activos verdaderamente escasos subían. En Fisher Island , el precio por pie cuadrado pasó de $2,004 en el primer trimestre de 2025 a $2,391 en el primer trimestre de 2026 — un aumento de 19% en el mismo trimestre en que el mercado circundante cayó 14.8%.
Ese es el patrón en todo Miami en este ciclo, y vale la pena interiorizarlo: el mercado en general está débil y el extremo irreemplazable no lo está. A una isla privada con acceso controlado y un número fijo de residencias no le importa mucho lo que haya hecho el condominio promedio frente al mar el trimestre pasado. La misma lógica aplica a Star Island, La Gorce y los lotes de aguas profundas de North Bay Road.
Si ese extremo del mercado es donde está buscando, las guías de penthouses en Miami y casas frente al agua profundizan más en el tema.
A quién le conviene Miami Beach en este momento
Le conviene a un comprador dispuesto a hacer un trabajo a nivel de edificio en lugar de comprar a nivel de vecindario. La división 20/30/50 significa que la recompensa por la diligencia aquí es inusualmente grande — no está eligiendo entre activos similares a precios similares, está eligiendo entre edificios sólidos y edificios comprometidos que se ven idénticos desde la calle.
Le conviene a quien compra para conservar a largo plazo. El inventario se está absorbiendo y no llega ninguna oferta nueva significativa a la isla propiamente dicha; queda muy poco terreno desarrollable.
Le conviene a los compradores trofeo, que están en un mercado completamente distinto y siempre lo han estado.
No le conviene a un comprador que quiere decidir rápido guiándose solo por el precio. Las unidades más baratas de esta isla son baratas por lo que viene, no a pesar de ello.
Cómo lo abordaría yo
Miami Beach en 2026 premia exactamente un solo comportamiento: elegir primero el edificio y después la unidad. El volumen sube, los precios bajan 14.8%, el inventario se está absorbiendo en lugar de acumularse, y la mitad del parque está comprometida. Esa combinación produce verdaderas gangas y verdaderas trampas lado a lado, a menudo en la misma calle, con frecuencia a precios de lista similares.
Vendo bienes raíces en Miami desde 2002 y he cerrado más de mil millones de dólares en propiedades. Envíeme un edificio — el suyo, o uno que esté considerando — y le diré con claridad en cuál de las tres categorías cae y qué ha votado realmente la asociación.
Póngase en contacto, o lea más sobre cómo trabajo. Los mapas de vecindarios de Miami cubren las alternativas.
¿Está considerando Miami Beach?
De South of Fifth a Mid-Beach, el edificio define el trato más que la cuadra. Dígale a Josh lo que quiere y él le enviará las ventas registradas, el inventario y los temas de la asociación que conviene conocer antes de ofertar.
Bienes raíces en Miami Beach: preguntas frecuentes
¿Es Miami Beach un mercado de compradores en 2026?
Sí, pero de un tipo específico. El precio por pie cuadrado de los condominios de lujo en las islas barrera bajó 14.8% interanual en el primer trimestre de 2026, de $1,382 a $1,178, mientras que el volumen de ventas subió 5% y los meses de inventario bajaron de 23 a 19. Precios a la baja con volumen al alza e inventario en descenso es un mercado que se despeja, no un mercado en problemas — los vendedores han reajustado sus precios y los compradores están cerrando operaciones.
¿Cuánto cuesta una vivienda en Miami Beach?
El Zillow Home Value Index de Miami Beach se ubicó en $523,889 al 31 de mayo de 2026, con una baja de 3.1% interanual, con una mediana de días hasta pendiente de 112. El precio de venta mediano fue de $570,333 hasta el 30 de abril de 2026 y el precio de lista mediano de $553,333 a finales de mayo — que la cifra de lista quede por debajo de la de venta es señal de que los vendedores ya han recortado. Los condominios de lujo en las islas barrera promediaron $1,178 por pie cuadrado en el primer trimestre de 2026.
¿Están bajando los precios de los condominios en Miami Beach?
En promedio sí, pero el promedio oculta la historia real. Una clasificación del mercado de condominios de Miami del primer trimestre de 2026 ubicó aproximadamente a 20% de los edificios como sólidos, 30% como estables y 50% como débiles. La baja de 14.8% no se reparte de manera uniforme — los edificios bien administrados y financiables en gran medida han mantenido su valor, mientras que los comprometidos han ajustado sus precios de forma drástica. Pregunte por el edificio, no por el vecindario.
¿Qué debo revisar antes de comprar un condominio en Miami Beach?
Cinco cosas, en orden: si el edificio es elegible (warrantable) para financiamiento convencional, algo que importa mucho más desde que se eliminó la Revisión Limitada el 3 de agosto de 2026; el informe de la inspección de hito en sí, no un resumen; si la asociación realmente está fondeando las reservas, algo exigido desde el 1 de enero de 2026 para las asociaciones que habían renunciado a ellas; dos años de actas de la junta para conocer el historial de cuotas extraordinarias y cualquier cosa votada pero aún no cobrada; y una cotización real de seguro contra vendavales e inundaciones para la unidad específica. Las unidades en edificios que no pueden obtener financiamiento convencional suelen venderse de 15% a 30% por debajo de unidades comparables en edificios elegibles.
¿Cuál es la mejor zona de Miami Beach?
Son mercados realmente distintos. South Beach ofrece el distrito Art Decó y la mayor caminabilidad, con la mayor variación en la calidad de los edificios. Mid-Beach es más tranquilo, más nuevo en el extremo alto, y concentra buena parte del inventario de edificios sólidos. North Beach es la más económica y tiene más edificios de las décadas de 1950 y 1960 que aún están resolviendo obligaciones estructurales. Las Venetian y Sunset Islands son de casas unifamiliares frente a la bahía con muelle, y Star Island, La Gorce y North Bay Road son las direcciones trofeo.
¿Sigue siendo Miami Beach una buena inversión?
En el edificio correcto, sí — posiblemente mejor que en varios años, porque el reajuste de precios ya ocurrió y el inventario se está absorbiendo en lugar de acumularse, con casi ninguna oferta nueva posible en la propia isla. Pero la división 20/30/50 significa que el resultado promedio y el buen resultado están muy separados. Fisher Island ilustra la parte alta de ese rango: su precio por pie cuadrado subió 19% interanual, de $2,004 a $2,391, en el mismo trimestre en que el mercado en general cayó 14.8%.
Fuentes
- Zillow — Miami Beach, FL housing market, actualizado el 31 de mayo de 2026: Home Value Index, variación interanual, días hasta pendiente, precios de venta y de lista medianos.
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