The Carillon

Lo que realmente contiene la declaración de North Carillon

Consulté todos los folios que Miami-Dade County Property Appraiser tiene en 6899 Collins Avenue. El condado devuelve 200 folios en dos subdivisiones: 198 bajo North Carillon Beach Condo y dos bajo Atlantic Heights Corrected Plat, que no son viviendas residenciales. Todas las cifras de esta página se construyen sobre las 198.

Una precisión de alcance, dicha con claridad porque cambia lo que esta página puede afirmar. El sitio de The Carillon en Collins Avenue no es una sola declaración de condominio, y este registro cubre la declaración North específicamente. Las cifras de abajo describen esas 198 viviendas. No deben leerse como si cubrieran todas las residencias del sitio en su conjunto.

El área climatizada va de 820 a 5,106 pies cuadrados, mediana 1,565. Las plantas se repiten en bloques considerables: 35 viviendas de 1,565 pies², 31 de 1,280, 29 de 2,050 y 26 de 820. La combinación de recámaras es de 140 viviendas de dos recámaras (70.7%), 27 de una recámara (13.6%), 25 de tres recámaras (12.6%), cinco de cuatro recámaras y una sola vivienda de cinco recámaras.

En el rol fiscal de 2026, los valores avaluados van de $428,548 a $6,022,230, mediana $1,474,624.

El archivo del condado registra 2008 como año de construcción de todos los folios. El número de pisos, el arquitecto y el detalle de amenidades no están en el archivo del condado; el cuadro de datos del edificio al inicio de la página proviene del registro del edificio en este sitio.

Cuatro años consecutivos de aumento en la tasa por pie

Es una racha ininterrumpida: la tasa por pie cuadrado aumentó en cada año de la ventana. $1,061 a $1,317 a $1,342 a $1,411, un aumento total de 33.0% en los cuatro años. La mayor parte llegó en un solo paso, el salto de 24.1% entre 2023 y 2024; los dos años siguientes han sumado incrementos menores encima en lugar de devolverlo.

La columna de precio mediano coincide, lo cual merece mención porque en la mayoría de los edificios no ocurre. Los precios se movieron $1,364,200, $2,100,000, $2,100,000, $2,150,000. Cuando ambas columnas se mueven en el mismo sentido, la explicación por mezcla se debilita y la explicación por precio se fortalece.

Mi lectura honesta: la dirección aquí está bien respaldada. 2023 y 2024 reúnen 16 y 19 ventas, suficientes para que el salto entre ambos difícilmente sea un artefacto del muestreo, y los dos años posteriores lo extienden en lugar de contradecirlo. La magnitud la sostendría con más reserva en el extremo reciente — 2025 y 2026 se apoyan en 11 y 7 ventas, y 2026 está incompleto. Diría que los precios en North Carillon han subido de manera material desde 2023 y han seguido firmes desde entonces; no pondría una cifra precisa a los últimos doce meses.

53 ventas calificadas se cerraron en los cuatro años, aproximadamente una vivienda de cada 15 al año, todas ellas reventas (ninguna es la primera venta de una vivienda). El condado registra 407 ventas calificadas en esta dirección en todo su historial.

Noventa y uno por ciento de las viviendas con un ciclo completo ganó valor

133 de las 198 viviendas — 67.2% — tienen un ciclo completo de compra y reventa en el registro del condado, con ambos tramos como transacciones calificadas y entre partes independientes. Cada vivienda se cuenta una sola vez, desde su primera venta calificada hasta la más reciente. Contando cada par de reventa por separado, el registro del condado tiene 212 pares y 34 de ellos se vendieron por menos, que es 16.0%.

De esas 133, 121 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior, 11 se vendieron por menos y una se cerró al mismo precio. Eso es 91.0% con ganancia. La ganancia mediana en las 133 es de 44.4%; entre las 121 que ganaron, 51.9%. El rango va de -37.4% a +176.0%, y la tenencia mediana es de 10.0 años.

Una mediana de 44.4% en una tenencia mediana de diez años es un resultado sólido y ordinario — no espectacular, y considerablemente más relevante para un comprador actual que los porcentajes muy grandes que registran los edificios más antiguos en tenencias de veinte y treinta años. Once viviendas aún perdieron dinero, una de ellas por más de un tercio, así que el registro es sólido más que uniforme.

Vale la pena separar dos ventas, porque la que encabeza es la menos útil de las dos. El precio más alto en el registro del condado es $6,900,000, cerrado el 27 de septiembre de 2023, por la vivienda más grande del edificio, de 5,106 pies², lo que equivale a $1,351 por pie cuadrado, una tasa inferior a varias ventas ordinarias de 2025 y 2026. La tasa más alta registrada es de $2,022 por pie cuadrado, fijada el 25 de septiembre de 2025 por una vivienda de 2,670 pies² que se cerró en $5,400,000. Para un comprador que intenta entender qué logra la parte alta de este edificio, el segundo número es el que significa algo; el primero es sobre todo función del tamaño.

A quién le conviene Carillon, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda de dos recámaras en este tramo de Collins Avenue y quiere tener a su favor el propio registro del edificio. Cuatro años consecutivos de tasas por pie en alza, 91.0% de las viviendas con ciclo completo con ganancia, y una vivienda de cada 15 que se vende cada año conforman un registro consistente.

También le conviene a un comprador que valora los comparables: cuatro plantas reúnen 121 de las 198 viviendas, así que, sea lo que sea que esté viendo, decenas de viviendas casi idénticas tienen historial de ventas.

Le conviene mal a un comprador que espera encontrar una entrada blanda. La tasa por pie está en su máximo de cuatro años, el precio mediano se ha mantenido en $2,100,000 o más durante tres años consecutivos, y nada en este registro sugiere que haya un descuento disponible sobre el nivel general del edificio. Un comprador aquí paga la parte alta del rango propio del edificio.

También le conviene mal a cualquiera que suponga que estas cifras describen todo el sitio de Carillon — describen la declaración North, y las otras declaraciones de ese sitio tienen sus propios registros.

Si usted vende: la tendencia registrada es al alza, y la banda reciente de $1,342 a $1,411 es lo que respalda el registro. El argumento más contundente, si su vivienda está en las clases de tamaño intermedias y no en la más grande, son los $2,022 por pie cuadrado fijados en septiembre de 2025 — muestra que el techo de este edificio lo fija la tasa, no el tamaño, y que las ventas de las viviendas más grandes a $1,351 por pie subestiman lo que puede lograr una vivienda más pequeña bien posicionada.

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