Vecindarios · Fort Lauderdale
Fort Lauderdale contra Miami, por pie cuadrado. Léalo del rol público, no del feed de listados.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 26 de septiembre de 2026
Vista aérea de las islas de Fort Lauderdale, casas frente al agua y muelles privados a lo largo de los canales
Vista aérea del frente de playa de Fort Lauderdale, la línea de torres siguiendo la arena
Vista aérea a lo largo de la costa de Fort Lauderdale con el muelle y los edificios frente a la playa
Una torre de salvavidas en la arena a primera luz, playa de Fort Lauderdale
Una torre de salvavidas en la playa de Fort Lauderdale con los edificios de A1A detrás
Vista aérea de las filas de sombrillas y palmeras a lo largo de la playa de Fort Lauderdale
Mesas de picnic y palmeras en la arena, una torre de salvavidas al fondo, playa de Fort Lauderdale
Vista aérea directamente hacia abajo sobre A1A en Fort Lauderdale, la playa de un lado y las tiendas del otro
Una torre de vidrio azul enmarcada por palmeras, Fort Lauderdale
Una torre de salvavidas en la arena con el océano detrás, playa de Fort Lauderdale
Vista aérea de los vecindarios de canales de Fort Lauderdale, casas frente al agua a ambos lados de una vía navegable sinuosa
Mirando hacia arriba a través de las frondas de palmera hacia el sol, Fort Lauderdale
Un bote de pesca deportiva con su torre de atún, amarrado en un muelle privado, Fort Lauderdale
Una torre residencial iluminada de noche por encima de las palmeras, Fort Lauderdale
El paseo bordeado de palmeras junto a A1A, el océano al fondo, Fort Lauderdale
El paseo de la playa en Fort Lauderdale, postes de luz y palmeras sobre la arena
Una esquina cerca de la playa, palmeras doblándose con el viento, Fort Lauderdale
Una calle de fachadas comerciales con una bandera estadounidense y árboles urbanos, Fort Lauderdale
Una alberca y palmeras frente a un edificio residencial blanco, Fort Lauderdale
Playa de Fort Lauderdale con un crucero en el horizonte
Mirando directamente hacia abajo sobre la arena en Fort Lauderdale, sombrillas y nadadores al borde del agua
Una vía navegable de Fort Lauderdale al atardecer bajo un cielo violeta
Una acera sombreada y autos estacionados junto a un edificio blanco, Fort Lauderdale
Un muelle y pilotes con botes amarrados a lo largo de una vía navegable de Fort Lauderdale
Todos los edificios que seguimos en Fort Lauderdale
16 edificios que seguimos en Fort Lauderdale, según el rol del condado. 16 de ellos tienen una página en este sitio.
Fort Lauderdale tiene trescientas millas de vía navegable y un mercado de condominios frente al océano que cotiza con descuento respecto a Miami por razones que tienen más que ver con la percepción que con el producto. Ese descuento es real, es medible, y es más estrecho justo donde la mayoría supone que es más amplio.
Las viviendas unifamiliares de Broward son un mercado de vendedores: 4.3 meses de inventario, mediana de $645,000, un alza de 2.39%, 38 días para contrato. Los condominios de Broward son un mercado de compradores: 10.1 meses de inventario, mediana de $265,000, una baja de 1.83%. La causa no es el gusto. Es el régimen de condominios posterior a Surfside de Florida — inspecciones de hito a los 25 años para edificios costeros, estudios de reservas obligatorios, y la eliminación del voto anual de renuncia a reservas para componentes estructurales. En el primer trimestre de 2026, 64% de las ventas cerradas de condominios fueron de construcción posterior a 2015, mientras que 70% de las ventas cerradas de vivienda unifamiliar fueron de casas anteriores a 2015. Los compradores están pagando más por el inventario nuevo de condominios y descontando el antiguo. La mayor parte del inventario en el corredor de Las Olas y la playa es anterior a 2015.
Verificado el 3 de agosto de 2026. Fuente: MIAMI REALTORS, junio de 2026, publicado el 17 de julio de 2026.
Fort Lauderdale contra Miami, por pie cuadrado
La mediana de todas las viviendas en Fort Lauderdale fue de $414 por pie cuadrado, un alza de 6.3%, frente a Miami en $539, una baja de 2.3% — un descuento de aproximadamente 23%, con ambos moviéndose en direcciones opuestas. En la cima, el techo de lujo de Fort Lauderdale llega a aproximadamente $4,000 por pie cuadrado frente a los $5,000 a $6,000 de Miami, una brecha más estrecha de 20 a 33%. La vivienda unifamiliar ultra-lujo aquí cotiza cerca de $2,200 por pie cuadrado, con el precio del condominio por pie al alza 8% interanual.
A nivel de condado, la brecha es más amplia en el condominio convencional: la mediana de $265,000 de Broward frente a los $431,000 de Miami-Dade es un descuento del 39%, mientras que la vivienda unifamiliar en $645,000 frente a $695,000 es solo del 7%. Si usted busca el descuento, es una operación de condominio, no de casa.
La brecha entre precio de lista y precio de venta, que es la cifra que le va a costar dinero
En el primer trimestre de 2026 el diferencial entre lista y venta fue de 17% en condominios y 29% en vivienda unifamiliar. Treinta y cinco por ciento de los listados de condominios y 32% de los listados de vivienda unifamiliar ya habían bajado el precio. Los condominios con precio correcto se vendieron 53% más rápido con un descuento negociado promedio de 8.75%. En toda la ciudad, las viviendas se vendían alrededor de 6% por debajo del precio de lista a 105 días en el mercado, un aumento desde 87 un año antes.
Ancle su referencia al precio de lista aquí y calculará mal el valor de una casa por aproximadamente una cuarta parte.
Operaciones recientes que vale la pena conocer
$42.7 millones — 1818 SE 10th Street, marzo de 2026. Un terreno frente al agua. $34 millones — 84 Isla Bahia Drive, abril de 2026, 11,700 pies cuadrados a aproximadamente $2,906 por pie, vendido por el fundador de WeatherTech David MacNeil con un recorte de 32% respecto a un precio pedido de $50 millones en 2024. $27 millones — una mansión frente al agua comprada por Michael Andretti en agosto de 2025. $26 millones — diciembre de 2025, y una segunda casa de MacNeil en mayo de 2026. $14.5 millones — el penthouse Indigo en Pier Sixty-Six en 2025, la venta de condominio de obra nueva más cara jamás registrada en el condado de Broward.
Pier Sixty-Six Residences se entregó en septiembre de 2025 como pieza central del resort con marina de Tavistock, y la guía posterior a la entrega de Pier Sixty-Six Residences da seguimiento a los precios de reventa desde entonces.
Dos listados que no vale la pena usar como comparables: un listado de finca en $55 millones y una mansión propuesta en $80 millones. El récord histórico de Broward sigue siendo la operación frente al agua de $70 millones en 2024.
El pipeline de Las Olas y la playa
Entregado: Pier Sixty-Six Residences (Tavistock) — 88 residencias en cuatro edificios, terminado desde septiembre de 2025. La Fase II de Society Las Olas alcanzó su altura máxima en mayo de 2025.
En construcción: Andare Residences by Pininfarina, 521 East Las Olas Boulevard — Related Group, 46 pisos y más de 540 pies, 163 residencias de 1,800 a más de 4,300 pies cuadrados. Inicio de obra en mayo de 2025 con más del 50% vendido, penthouse listado en $16 millones. Será la torre residencial más alta del condado de Broward.
En ventas: el St. Regis Resort & Residences at Bahia Mar — Related Group, Tate Capital y Rok Acquisitions con Marriott, en 40 acres: dos torres de 23 pisos, 160 residencias, un hotel de 197 llaves, 88,000 pies cuadrados de comercio frente al agua y una marina para embarcaciones de hasta 350 pies, alrededor de $2,000 millones, desde $4.4 millones. El inicio de obra depende de que se alcance 50% de preventas residenciales. Tenga en cuenta que el esquema cambió de forma sustancial entre la aprobación municipal de 2023 (cuatro torres, 350 unidades) y el lanzamiento de ventas de 2024 — confirme los derechos de construcción vigentes antes de basarse en cualquiera de las dos versiones.
The Ritz-Carlton Residences, Fort Lauderdale Beach, 551 Bayshore Drive — MICL con Admire Capital, 13 pisos, 83 residencias incluyendo seis penthouses, de 1,550 a 3,480 pies cuadrados, desde $2.5 millones.
Preventa para 2028: dos torres diseñadas por ODA en 101 SE 7th Street (45 pisos) y 633 SE 3rd Avenue (47 pisos) por Dependable Equities — aproximadamente 1,460 residencias y dos millones de pies cuadrados combinados, con un préstamo de preconstrucción de $54 millones.
Todos los edificios en Fort Lauderdale
Trescientas millas de vía navegable y un mercado de condominios frente al océano que cotiza con descuento respecto a Miami por razones que tienen más que ver con la percepción que con el producto.
- 3000 Waterside Nuevo
3000 E. Oakland Park Blvd, Fort Lauderdale, Florida 33306 - Pier 66 Residences Nuevo
Pier 66 Fort Lauderdale Residences 2301 SE 17th Street, Fort Lauderdale, Florida 33316 - Sixth and Rio Nuevo
SE 6th Avenue, Fort Lauderdale, Florida 33301 - The Edition Hotel & Residences Fort Lauderdale Nuevo
Oportunidad de preconstrucción. Llame para más detalles. 619 Breakers Avenue, Fort Lauderdale, Florida 33304 - The Terraces Nuevo
Solicite información. 527 Orton Avenue, Fort Lauderdale Beach, Florida 33304
Qué revisar antes de comprar en Fort Lauderdale
La inspección de hito, el estudio de reservas y su cifra de porcentaje financiado, y 24 meses de actas de la junta. Un edificio financiado en menos de 30% es un candidato probable a una cuota especial, y Fannie y Freddie marcan esos proyectos como no elegibles (non-warrantable), lo que elimina el financiamiento convencional y reduce su futuro grupo de compradores en la reventa.
Si usted compra en la playa para rentar a corto plazo, lea primero las reglas de la ciudad. Fort Lauderdale exige registro de renta vacacional, una inspección de seguridad aprobada y un Certificado de Cumplimiento: $880 el registro cubre hasta cuatro unidades bajo un mismo folio e incluye la inspección inicial, $100 por una reinspección o inasistencia, $50 por transferir el agente de renta, más un recibo del impuesto comercial de la ciudad (City Business Tax Receipt). La ocupación tiene un tope de dos personas por recámara legal — legal, no la comercializada. Todo eso se suma a lo que digan los documentos del condominio.
Guías locales: Hendricks Isle y Venice Isles · Las Olas Beach · Las Olas Isles · Nurmi Isles · Seven Isles · Riviera Isles · Idlewyld · Colee Hammock · Coral Ridge
Bienes raíces en Fort Lauderdale — preguntas frecuentes
¿Es Fort Lauderdale más barato que Miami?
Sí, y el descuento varía marcadamente según el segmento. La mediana de precio por pie cuadrado de todas las viviendas es de $414 en Fort Lauderdale frente a $539 en Miami — cerca de 23% más barato. A nivel de condado, la mediana de condominios de Broward de $265,000 está 39% por debajo de los $431,000 de Miami-Dade, pero la vivienda unifamiliar en $645,000 está solo 7% por debajo. El techo de lujo ronda los $4,000 por pie cuadrado aquí frente a $5,000 a $6,000 en Miami.
¿Es Fort Lauderdale un mercado de compradores o de vendedores?
Ambos, según el tipo de propiedad. La vivienda unifamiliar de Broward tiene 4.3 meses de inventario con una mediana al alza — un mercado de vendedores. El condominio de Broward tiene 10.1 meses con una mediana a la baja — un mercado de compradores. La división está impulsada por las reglas de inspección y reservas posteriores a Surfside de Florida, que golpean con más fuerza al inventario de condominios más antiguo.
¿Cuánto por debajo del precio de lista se venden las propiedades en Fort Lauderdale?
En el primer trimestre de 2026 el diferencial entre precio de lista y precio de venta fue de 17% en condominios y 29% en vivienda unifamiliar, con cerca de un tercio de los listados ya con recorte de precio. Los condominios con precio correcto se vendieron 53% más rápido con un descuento negociado promedio de 8.75%. No trate los precios de lista como una guía de valor aquí.
¿Cuál es la torre residencial más alta que se está construyendo en Fort Lauderdale?
Andare Residences by Pininfarina en 521 East Las Olas Boulevard — 46 pisos y más de 540 pies, 163 residencias, por Related Group. Inició obra en mayo de 2025 con más del 50% vendido y será la torre residencial más alta del condado de Broward.
Fuentes
- MIAMI REALTORS — Broward County June 2026 market report, 17 de julio de 2026
- The Real Deal — Fort Lauderdale luxury sales are booming, but insiders are cautious, 13 de mayo de 2026
- PROFILEmiami — Related Group breaks ground on Andare Residences, 19 de mayo de 2025
- PROFILEmiami — MICL and Admire Capital reveal The Ritz-Carlton Residences, Fort Lauderdale Beach, 10 de febrero de 2026
- Bisnow — Developers launch $2B Bahia Mar redevelopment, 30 de octubre de 2024
- Florida YIMBY — $54M pre-construction loan for ODA-designed skyscrapers, 10 de julio de 2026
- City of Fort Lauderdale — Vacation Rental Registration