Bentley Beach Hilton

Qué registra el condado en 101 Ocean Drive

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 115 folios en 101 Ocean Drive, todos en una declaración, BENTLEY BEACH CONDO. Las cuotas de elementos comunes cierran completas una vez que se deja de lado un único error evidente en el rol, por lo que la consulta está completa.

110 de esos folios son viviendas vendibles, y todas están clasificadas como RESIDENTIAL — TOTAL VALUE : CONDOMINIUM — RESIDENTIAL. La declaración sí contiene cuatro HOTEL OR MOTEL folios, pero son unidades de condominio comerciales, no departamentos. Así que, según la propia clasificación del condado, no hay ninguna residencia clasificada como hospedaje en este edificio — lo cual vale la pena señalar en una página que se encuentra en una sección de condo-hoteles.

Los departamentos son pequeños. La mediana es de 462 pies cuadrados y el más grande es de 1,880. La entrada más pequeña del rol indica 282 pies cuadrados, pero ese es el folio 02-4203-272-1140 — el mismo folio que lleva la escritura de múltiples parcelas de 2004 que se analiza más abajo, y está avaluado en $1,927,202, algo que ningún departamento de 282 pies cuadrados tendría. Trato su superficie registrada como poco confiable y no como el verdadero mínimo del edificio. Sin contarlo, la vivienda más pequeña del rol es de 300 pies cuadrados. Las plantas repetidas se agrupan estrechamente en la parte baja del rango — 400 pies cuadrados (12 unidades), luego 300, 302, 365, 382 y 385 pies cuadrados con seis unidades cada una. La combinación es de 56 estudios, 47 de una recámara y siete de dos recámaras.

Para 2026 el condado avalúa el condominio en $76,241,107, una mediana de $536,112 por vivienda en un rango de $361,830 a $5,803,097. Un avalúo mediano superior a medio millón de dólares sobre una mediana de 462 pies cuadrados es la indicación individual más clara de cuánto vale esta dirección por pie.

Un edificio que casi ha dejado de negociarse

El registro contiene 223 transacciones calificadas que se remontan a 2003. Setenta y ocho de ellas se cerraron en 2004 — la venta inicial original — y 39 más en 2005. La última década no se parece en nada a eso.

Ha habido una venta calificada en este edificio en lo que va de 2026. Se cerró el 15 de julio: una vivienda de 400 pies cuadrados a $625,000 ($1,563 por pie cuadrado). La anterior se cerró el 31 de diciembre de 2025. Esas dos son las ventas de los 12 meses al 23 de septiembre de 2026, muy pocas para indicar una mediana.

Diez ventas en cuatro años calendario (2023 a 2026 a la fecha) frente a 110 viviendas es una tasa de rotación de aproximadamente una vivienda de cada 44 por año. Visto desde la otra dirección es todavía más marcado: el año mediano de última venta entre las 110 residencias es 2010. El departamento típico aquí cambió de manos por última vez hace dieciséis años, y nueve de las 110 no tienen ninguna venta calificada individual en el registro — nunca se han negociado de forma individual desde que se creó el edificio.

Una consecuencia que vale la pena explicar. El condado ahora avalúa la vivienda mediana en 1.38 veces lo que esa vivienda se vendió por última vez. Eso no es una afirmación sobre apreciación; en ventas que tienen una mediana de dieciséis años, es en su mayor parte simplemente el tiempo transcurrido. Es una advertencia sobre las comparables: el último precio registrado de la mayoría de los departamentos aquí es demasiado antiguo para fijar un precio con base en él.

Qué establecen realmente las pocas ventas recientes

Diez ventas en cuatro años no bastan para establecer una dirección y no voy a fingir lo contrario. El precio mediano pasó de $992,000 en 2023 a $670,000 en 2024 y a $750,000 en 2025, en cuatro, dos y tres ventas, mientras que la mediana por pie cuadrado pasó de $1,463 a $1,503 a $1,170; eso es lo que hacen las muestras pequeñas y una mezcla cambiante de tamaños, no un mercado que cambia de rumbo dos veces.

Lo que las nueve ventas de 2023 a 2025 pueden establecer es un nivel, y el nivel aquí es alto. La banda de 2023–25 va de $1,100 a $1,781 por pie cuadrado, con una mediana de $1,423. Operaciones individuales recientes: una vivienda de 715 pies cuadrados a $1,064,000 en octubre de 2023 ($1,488/pie²), una vivienda de 1,067 pies cuadrados a $1,900,000 en marzo de 2023 ($1,781/pie²), un estudio de 300 pies cuadrados a $475,000 en octubre de 2024 ($1,583/pie²), una vivienda de 710 pies cuadrados a $980,000 en mayo de 2025 ($1,380/pie²) y, en julio de 2026, una vivienda de 400 pies cuadrados a $625,000 ($1,563/pie²), que queda dentro de esa banda.

Es lo que cuesta el frente al mar de South of Fifth, y se está pagando en departamentos pequeños, con una mediana de 462 pies cuadrados.

Hay que manejar una escritura y no usarla. El registro contiene una transacción de $6,500,000 con fecha del 1 de agosto de 2004 contra un folio de 282 pies cuadrados. Dividida entre esa superficie se imprimiría como $23,050 por pie cuadrado, que sería la cifra más alta jamás publicada para un departamento de Miami y sería completamente ficticia — la propia descripción del condado la marca como una escritura que incluye más de una parcela. La he conservado como transacción y no he publicado ninguna cifra por pie para ella. El verdadero récord por pie del edificio es de $3,138, registrado por una vivienda de 1,880 pies cuadrados a $5,900,000 en marzo de 2016.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una base frente al mar en South of Fifth, la compra para usarla y puede aceptar un departamento pequeño a un precio alto por pie. Bajo ese supuesto, la dirección hace la mayor parte del trabajo y la iliquidez del edificio apenas importa.

No le conviene si necesita poder vender. Un edificio con diez ventas en cuatro años y una en lo que va de este año es uno donde su salida depende de que aparezca un número muy pequeño de compradores. Tampoco le conviene si quiere fijar un precio con confianza antes de ofertar — con una última venta mediana en 2010, la mayoría de las unidades de este edificio no tiene una comparable reciente útil propia.

Sobre la renta a corto plazo: nada en el registro del condado respalda un derecho de renta aquí, y la clasificación residencial de las 110 viviendas no establece nada en ningún sentido. La preempción estatal de Florida, las reglas de zonificación y licencias de la City of Miami Beach y la declaración de condominio lo deciden en conjunto. Verifique las tres en sus fuentes primarias antes de contar con cualquier ingreso por renta.

Si usted vende aquí, la escasez está genuinamente de su lado, y la banda reciente es sólida. Fije el precio con base en el grupo por pie de 2023–25 y no en su propia compra, que en la unidad típica de aquí tiene más de década y media. Y sea realista con el tiempo en el mercado: dos o tres ventas al año entre 110 viviendas significan que su comprador quizá simplemente todavía no esté en el mercado.

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