Sundance Lofts

Diecinueve townhomes en South of Fifth, tras una colisión de números de calle

Una consulta directa al condado sobre 828 3rd Street, Miami Beach, FL 33139 devuelve 22 folios — pero solo 20 de ellos son realmente Sundance Lofts. Los otros 2 pertenecen a propiedades no relacionadas registradas bajo subdivisiones distintas en el mismo número de calle o en uno cercano, el mismo tipo de colisión de direcciones documentada en otras partes de este grupo. Filtrada a los 20 folios que el condado registra como SUNDANCE CONDO, la declaración cierra exactamente en 100.0000% en la prueba de participación de elementos comunes del condado: 19 viviendas residenciales y 1 folio de referencia, donde 1 de las 19 no tiene una participación UNDIV registrada y se dimensionó a partir de sus pies cuadrados.

Dieciocho de las 19 viviendas tienen 2 recámaras; 1 tiene 3. El área climatizada va de 1,276 a 1,795 pies cuadrados, con una mediana de 1,546 — es un edificio genuinamente pequeño con una variedad de tamaños real, y no una sola planta repetida. En el padrón fiscal de 2026, los valores catastrales van de $481,547 a $982,947 en las 19 viviendas, con una mediana de $915,569.

El registro del condado consigna un año de construcción de 2003 para las 19 viviendas, pero no un número de pisos, arquitecto ni lista de amenidades, y prefiero decirlo antes que completarlo con datos de un sitio de listados.

Dos ventas, ambas en 2023 — y nada desde entonces

No ha habido ventas calificadas en Sundance Lofts en 2024, 2025 ni en lo que va de 2026. Las únicas dos ventas de toda la ventana actual se cerraron con unos dos meses de diferencia en 2023 — $1,020,000 por una vivienda de 1,356 pies cuadrados el 4/3/2023, y de nuevo $1,020,000 por una vivienda de 1,361 pies cuadrados el 5/30/2023, a $752 y $749 el pie cuadrado respectivamente. Dos datos del mismo año no pueden establecer una tendencia, y prefiero decirlo con claridad antes que armar una tabla que implique más de lo que respalda el registro. Frente a 19 viviendas, dos ventas en cuatro años equivalen a una rotación de aproximadamente una vivienda de cada 38 por año.

El récord histórico del edificio queda fuera de la ventana actual: $1,300,000, cerrado el 2/11/2022, por el penthouse PH4 de 1,546 pies cuadrados — $841 por pie cuadrado. Esa misma unidad también se vendió por $1,200,000 en 2015 y $1,169,000 en 2014, cada precio más alto que el anterior.

Un registro de quince de quince en ciclos de compra y reventa

Si se miran las viviendas compradas y luego revendidas, con ambas operaciones calificadas por más de $10,000: 15 de las 19 viviendas del edificio (78.9%) tienen una. Las 15 ganaron, medido desde la primera compra de cada vivienda hasta su última venta. Eso no es lo mismo que cada reventa: de los 34 pares de reventa consecutivos del registro, 3 se vendieron por debajo del precio anterior (una compra de $614,000 en 2005 revendida por $600,000 en 2010, una compra de $782,000 en 2005 revendida por $680,000 en 2012 y una compra de $690,000 en 2007 revendida por $500,000 en 2011). El cambio mediano en los 15 ciclos de primera compra a última venta es de +91.6%, en un periodo de tenencia mediano de 16.7 años, y el rango va de +1.9% a +200.9%.

La mayoría de estos ciclos comparten un punto de partida: las ventas originales del edificio a fines de 2003 y en 2004, en su mayoría de $339,000 a $540,000, emparejadas con una reventa entre 2005 y 2023. La mayor ganancia documentada del edificio: la unidad 313, de 1,361 pies cuadrados, comprada por $339,000 en diciembre de 2003 y vendida por $1,020,000 en mayo de 2023 — una de las dos ventas de 2023 que conforman todo el registro de la ventana actual de esta página — +200.9% en 19.5 años. La ganancia más pequeña registrada, +1.9%, corresponde a una vivienda comprada en agosto de 2004 por $540,000 y revendida menos de un año después, en junio de 2005, por $550,000 — una ganancia genuinamente reducida en una tenencia muy corta, justo antes de que los demás compradores originales del edificio la conservaran por considerablemente más tiempo.

A quién le conviene Sundance Lofts, y a quién no

Sundance Lofts le conviene a un comprador que quiere un edificio pequeño de townhomes con acceso controlado en South of Fifth y se siente cómodo con un registro a largo plazo en el que cada uno de los 15 ciclos completados del edificio, de la primera compra a la última venta, muestra una ganancia. También le conviene a un comprador paciente, dado lo pocas viviendas que han cambiado de manos recientemente.

Les conviene mal a los compradores que necesitan datos de mercado actuales o una negociación rápida basada en comparables. No ha habido ninguna venta calificada desde mayo de 2023, y el agente de un comprador tendrá muy poca actividad reciente a la cual recurrir — las dos últimas ventas ya tienen más de tres años.

Si usted vende: sus comparables más recientes son las dos ventas de 2023 a $749-$752 el pie cuadrado, y el propio récord de 2022 del edificio de $841 el pie cuadrado por el penthouse. Sin ninguna venta en los últimos tres años, espere un periodo de comercialización más largo y apóyese en el registro de primera compra a última venta del edificio, con los 15 ciclos en ganancia, como parte de su argumento.

¿Le interesa vender en Sundance Lofts?

Más información sobre cómo vender su condominio en Sundance Lofts con Josh Stein.

ESTOY LISTO