The Yacht Club at Portofino

Lo que muestra el registro del condado en 90 Alton Road

Miami-Dade County Property Appraiser registra 361 folios bajo YACHT CLUB AT PORTIFINO CONDO — la ortografía es del condado, no mía. 359 son viviendas. Los otros dos no tienen superficie construida y se excluyen.

El edificio es casi por completo de inventario de una y dos recámaras: 219 de dos recámaras, 119 de una recámara, 19 de tres recámaras, una de cuatro recámaras y una de cinco recámaras. El área climatizada va de 740 a 3,350 pies cuadrados, con una mediana de 1,090.

Una planta domina. 105 de las 359 viviendas — 29% del edificio — miden 1,130 pies cuadrados, con 59 más de 740 y 54 de 1,090. Esa concentración es útil, porque significa que la vivienda más común aquí tiene su propio historial de precios en lugar de tomar prestado el del edificio.

Los valores catastrales de 2026 van de $282,495 a $2,290,885, con una mediana de $736,883.

Cuatro años planos, y un pico en 2024

54 ventas calificadas, entre partes independientes, en cuatro años. Se excluyen las transferencias de portafolio y las transacciones idénticas del mismo día se cuentan como una sola.

Por pie cuadrado, el edificio pasó de $1,013 a $1,000 en cuatro años — una baja de 1.3%, con un pico de $1,141 en 2024 y un retroceso constante desde entonces. Plano en el periodo completo, más débil que su propio máximo de 2024.

La columna de la mediana oscila mucho más — $829,500, luego $1,212,500, luego $980,000, luego $870,000 — y nada de eso es movimiento de precios. La vivienda mediana vendida medía 780 pies cuadrados en 2023 y 1,080 pies cuadrados en cada uno de los tres años siguientes. En 2023 se vendieron las viviendas pequeñas y después las más grandes, lo que elevó el precio mediano sin elevar el valor de nadie.

La lectura más clara viene de la planta dominante. Entre las 105 viviendas de 1,130 pies cuadrados, la venta mediana fue de $1,360,000 en 2023, $1,540,000 en 2024, $1,325,000 en 2025 y $1,307,500 en 2026. Con los mismos pies cuadrados, eso es un pico en 2024 seguido de una caída de 15.1% en dos años — un panorama más nítido que la cifra de todo el edificio, y más honesto para quien es dueño de esa planta. Se basa en tres o cuatro ventas al año, así que tómelo como indicativo más que preciso.

La rotación es de aproximadamente una de cada veintisiete viviendas al año. La venta calificada más alta registrada es de $2,500,000, de febrero de 2022, por una vivienda de 1,980 pies cuadrados — $1,263 por pie cuadrado.

Veinticinco años de registro, y lo que muestran

Este edificio tiene un registro inusualmente largo, y hay que leerlo con cuidado.

El condado muestra 386 ventas calificadas aquí entre 1998 y 2000, cuando el edificio se vendió por primera vez, con una mediana de $263,200. Las viviendas que se han revendido desde principios de 2023 se vendieron por una mediana de 286.6% más que su primera venta registrada, en una mediana de unos veinticinco años. La mayor fue de +447.1%, la más débil de +32.5%.

Eso no es lo que ganaron los propios vendedores. La mayoría de estas viviendas cambió de manos en el intermedio, y solo tres de los vendedores recientes fueron compradores originales del ciclo de 1998 a 2000. Medido contra lo que cada vendedor realmente pagó, y dejando fuera cuatro reventas en las que una ejecución hipotecaria quedó entre las dos ventas, todas salvo una se vendieron por más, con una ganancia mediana de 55% en una tenencia mediana de unos siete años. La única pérdida fue una vivienda comprada en $980,000 en diciembre de 2022 y vendida en $850,000 en marzo de 2026, 13.3% más abajo. Lo que demuestra el registro largo es el efecto de conservar una propiedad en South of Fifth a lo largo de dos ciclos completos — no una afirmación sobre lo que hará comprar aquí hoy.

Las dos mitades de esta página tienen que leerse juntas. En veinticinco años, estas viviendas subieron muy por encima de sus primeros precios. En los últimos cuatro, el edificio está plano y su planta dominante está 15.1% por debajo de su pico de 2024. Ambas cosas son ciertas. Una página que le diera solo la primera le estaría vendiendo el pasado como si fuera un pronóstico.

Todas las cifras de ganancia son brutas — antes de comisiones, costos de cierre, impuestos, cuotas extraordinarias y años de costos de mantenimiento de la propiedad, nada de lo cual está en el registro del condado y nada de lo cual estoy estimando por usted.

¿Quién debería comprar aquí?

Le conviene a un comprador que quiere estar en South of Fifth al precio de un departamento de dos recámaras. Con 338 de 359 viviendas de una o dos recámaras y una mediana de 1,090 pies cuadrados, es una forma de entrar al vecindario sin comprar en su segmento más alto.

Le conviene a un propietario con horizonte largo. Todo lo impresionante del registro de este edificio tardó décadas en ocurrir, y el registro reciente es plano.

No le conviene a un comprador que necesita una salida rápida. Una de cada veintisiete viviendas se vende al año, y en 2025 se registraron solo nueve ventas en todo el edificio. En cualquier planta que no sea la de 1,130, puede que simplemente no exista un comparable actual.

Si está vendiendo aquí, fije el precio a partir de su propia planta y de 2025–26, no de 2024. Si es dueño de la planta de 1,130, la evidencia es concreta: los dos últimos años registraron $1,325,000 y $1,307,500, frente a $1,540,000 en 2024, y un comprador puede consultarlo tan fácilmente como yo. Si compró en el primer ciclo de ventas, el registro dice que va muy por delante — la única pregunta es cuánto de esa ganancia deja sobre la mesa al anclarse a un pico del que el edificio ya se alejó.