Ritz Carlton Residences Miami Beach

Ciento diez condominios, quince villas y un folio que el condado retiró

Consulté todos los folios que el Miami-Dade County Property Appraiser tiene para este condominio — 125 en total, repartidos en tres direcciones de North Meridian Avenue: 4701, 4700 y 4710. Los tres son un solo condominio registrado, 4701 NORTH MERIDIAN CONDO. Quien revise solo el 4701 encontrará una parte del edificio y pensará que esta página está equivocada, así que lo digo con claridad desde el principio.

Los 125 folios son viviendas residenciales. No hay ningún folio comercial en esta declaración, ningún folio con código de hotel y — a pesar de la marina — ningún folio de muelle, estacionamiento, cabana o bodega avaluado por separado. Eso es inusual a este nivel de precio y significa que no hubo que excluir nada para producir las cifras que siguen.

Los 125 se dividen claramente en dos grupos que el condado numera de forma distinta. 110 son residencias en condominio. 15 son las villas, registradas como unidades N01 a N08 y S01 a S07 — ocho en una serie, siete en la otra. Las villas son el grupo más grande y más uniforme: de 3,290 a 4,494 pies cuadrados, mediana de 4,168. Los condominios varían mucho más, de 1,301 a 9,924 pies cuadrados, mediana de 3,039.

En el rol fiscal de 2026 todo el edificio está avaluado entre $1,247,541 y $12,615,680, con una mediana de $3,764,566. Por separado, los condominios tienen una mediana de $3,499,971 y las villas de $6,220,368.

Existe un folio más que no está entre los 125. El folio 02-3222-033-0870 es la unidad 521, con código residencial vacante: condominio y marcado NAU 02-3222-033-0001 — “ahora avaluado bajo” el folio de referencia de la declaración. Consta en el archivo del condado pero ya no se avalúa por separado. Eso concilia una discrepancia con la que un comprador se encontraría de otro modo: la prensa especializada reportó 111 unidades más 15 villas en la entrega, y el rol de hoy tiene 110 más 15. La diferencia es este único folio. El registro del condado no dice por qué se retiró, y no voy a adivinarlo.

Hay otras dos cosas que no voy a afirmar como hechos. Los conteos de recámaras están registrados solo para 65 de las 125 viviendas; las otras 60 llevan un cero, lo cual es un vacío en el archivo del condado y no un edificio lleno de estudios — por eso no he publicado ninguna distribución de recámaras. Y 15 de los 125 folios llevan en el propio rol una participación indivisa mal formada, escrita sin su punto decimal (UNDIV 010438% donde el folio hermano dice UNDIV 0.10438%). Leídas tal como están escritas no tienen sentido; normalizadas, las participaciones de la declaración suman 100.01% — así sé que la consulta está completa. El error es del condado, no de la consulta, y no publico ninguna cifra derivada de las participaciones para esos folios.

El registro de precios, y por qué 2024 es la cifra menos útil en él

Si lee la columna del precio mediano por sí sola, este edificio parece violento — subió 34.0% en 2024 y bajó 39.2% en 2025. Casi nada de eso es precio. Es la planta. La vivienda mediana que se vendió en 2024 tenía 3,694 pies cuadrados; en 2025 tenía 2,642. Un edificio cuyas viviendas van de 1,301 a 9,924 pies cuadrados moverá su precio mediano en un tercio simplemente por negociar un conjunto distinto de tamaños, y 2024 es el caso más claro de eso en esta página: diez ventas, sesgadas hacia lo grande, incluido un penthouse de $15,750,000.

La línea por pie es más estable y apunta en una sola dirección. $1,814 en 2023, $1,828 en 2024, $1,652 en 2025, $1,617 en lo que va de 2026 — a la baja 10.9% en los cuatro años, mientras que la línea del precio general sube 3.4%. Donde las dos discrepan confío en la tarifa por pie, y aquí discrepan por completo.

Se cerraron 39 ventas calificadas en los cuatro años frente a 125 viviendas, tres de ellas primeras ventas del desarrollador; las 36 reventas equivalen a aproximadamente una vivienda de cada 14 cada año. Es volumen suficiente para que yo considere real la dirección por pie. La magnitud es otro asunto: con diez u once ventas al año, un movimiento de 10.9% en cuatro años es una dirección que yo afirmaría y una cifra que no defendería hasta el último punto. La banda de cuatro años va de $1,153 a $2,746 por pie cuadrado, con una mediana de $1,736. 2026 es un año incompleto — esas siete ventas llegan solo hasta la fecha de la consulta.

La venta récord del edificio es de $18,000,000 el 16 de marzo de 2023, unidad 406, 9,924 pies cuadrados, $1,814 por pie cuadrado. Es la misma vivienda que se vendió por $11,000,000 el 21 de mayo de 2021 — una ganancia de 63.6% en veintidós meses, y la vivienda individual más grande de la declaración por casi 4,000 pies cuadrados.

¿Por qué demandaron los compradores antes de que abriera este edificio?

Porque se retrasó, y los contratos tenían fechas.

Las ventas comenzaron en 2014 con materiales de comercialización que fijaban la terminación sustancial en 2017. La ciudad de Miami Beach emitió el certificado temporal de ocupación — el documento que permite que comiencen los cierres — en agosto de 2019, dos años después. Para entonces siete compradores habían demandado al grupo desarrollador para recuperar sus depósitos, y tres de esas demandas seguían pendientes en el Miami-Dade Circuit Court, según reportó The Real Deal el 23 de agosto de 2019. El desarrollador es 4701 North Meridian, LLC, una sociedad entre Lionheart Capital y Elliott Management Corporation, y Plaza Construction fue el contratista. Lionheart compró el terreno — el antiguo Miami Heart Institute — a Mount Sinai Medical Center por $20,000,000 en febrero de 2012, y tomó un préstamo de construcción de $105,000,000 de lo que entonces era Bank of the Ozarks en el verano de 2015.

Reporto esa historia porque consta en el registro y porque es lo que un comprador aquí más probablemente escuche de segunda mano y menos probablemente escuche con exactitud. Lo que no es, es un problema actual. Esas demandas se referían a depósitos sobre un edificio sin terminar; el edificio se terminó. Nada en el registro del condado, y nada que yo haya podido encontrar en la prensa especializada hasta agosto de 2026, muestra litigios en curso contra este condominio o su asociación hoy. De todos modos, el archivo de ventas del condado desde 2019 es la respuesta más útil: 38 ventas calificadas en 2019 al abrirse los cierres, 32 en 2020, 56 en 2021.

Vale la pena separar una cosa, porque los nombres chocan en los resultados de búsqueda. La marca residencial Ritz-Carlton tiene licencia para varios edificios del Sur de Florida que no guardan relación entre sí. Las noticias sobre otro edificio con marca Ritz-Carlton no son sobre este. Direcciones distintas, declaraciones distintas, partes distintas.

El edificio también es lo bastante joven como para que el programa de hitos estructurales de Miami-Dade no sea una cuestión vigente aquí. Recibió su certificado de ocupación en 2019; el reloj de inspección del condado no alcanza a un edificio de esa antigüedad en varias décadas.

A Quién le Conviene Este Edificio, y a Quién le Conviene Mal

Le conviene a un comprador que quiere escala sin una torre. El condominio mediano aquí tiene 3,039 pies cuadrados y las villas superan los 4,000 con su propio terreno y sus propias entradas — un formato poco común en Miami Beach a este nivel de precio. Le conviene a un comprador que valora la liquidez en la parte alta del mercado: aproximadamente una de cada 14 viviendas se revende cada año, y 54 de las 125 viviendas ya tienen un ciclo completo de ida y vuelta en el registro, con 7 de los 63 pares de reventa vendidos por menos que el precio anterior.

Le conviene mal a un comprador que quiere un mercado de tarifa por pie al alza en el cual apoyarse. La tarifa ha bajado en cada uno de los últimos dos años, y las cifras de 2026 son las más débiles de la tabla de cuatro años. También le conviene mal a cualquiera que quiera un conjunto simple de comparables: con tamaños que van de 1,301 a 9,924 pies cuadrados, dos viviendas de este edificio pueden ser genuinamente incomparables, y cualquier mediana que se le cite — incluida la mía — promedia más de lo que parece.

Si usted vende aquí, fije el precio con base en la banda por pie y en su propio formato, no en la mediana del edificio. Una villa y un condominio de piso medio no son el mismo activo y el registro muestra que el mercado los valora de forma distinta: $1,780 por pie cuadrado frente a $1,725, con una mediana de $7,450,000 frente a $4,637,500. Y esté preparado para que el historial de retrasos salga en la debida diligencia de un comprador — tiene siete años, está plenamente documentado, y la versión directa de esa historia le conviene mucho más que la que un comprador arma a partir de titulares.

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