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Ha habido tres ventas calificadas aquí en cuatro años.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 1 de octubre de 2026
Verificado el 21 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Puntos Clave
- No se registró ninguna venta en Arte Surfside en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 — en el registro del Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 30 de junio de 2025. ¿Es propietario en Arte Surfside? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- Ha habido tres ventas calificadas aquí en cuatro años — ninguna en 2024 y ninguna en lo que va de 2026 — en un edificio de dieciséis viviendas.
- Cuatro viviendas se han vendido dos veces: el Penthouse B perdió 26.7% ($22,500,000 en mayo de 2020, $16,500,000 en diciembre de 2022), otras dos ganaron (+38.2% y +36.1%), y una tiene dos ventas calificadas el mismo día, por lo que su orden no consta en el registro.
- La venta récord es de $33,000,000 — en diciembre de 2020, por el Penthouse A de 6,668 pies cuadrados — $4,949 por pie cuadrado.
- La única venta reciente se ubicó casi exactamente donde lo hizo un comparable tres años antes — $12,225,000 en febrero de 2022 frente a $12,250,000 en junio de 2025, ambas de 2,824 pies cuadrados.
- Dieciséis residencias, y cada folio de la declaración es una — de 2,817 a 6,668 pies cuadrados con una mediana de 4,280.
- Los valores catastrales de 2026 van de $3,627,640 a $24,000,000, con una mediana de $12,068,100, la mediana más alta de cualquier edificio de mis archivos del condado.
Arte Surfside, en cifras
Desarrollador: SC 8955, LLC · Arquitecto: Antonio Citterio · Desde $11.2 millones. Fuente: el registro del edificio en este sitio.
8955 Collins Avenue, Miami Beach, Florida 33154 | Vecindario: Surfside
Lo que en realidad hay dentro del edificio
El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados dieciséis folios en 8955 Collins Avenue, y cada uno es una residencia — sin unidades comerciales, sin estacionamiento, cabaña ni bodega valuados por separado. Las participaciones en elementos comunes cierran en 99.9998%, así que este es el condominio completo.
Dieciséis viviendas. Ese es el hecho que gobierna todo lo demás en esta página, y volveré a él.
Van de 2,817 a 6,668 pies cuadrados, con una mediana de 4,280. La combinación es ocho de cuatro recámaras, cuatro de tres recámaras, dos de seis recámaras y una de cinco recámaras; un folio — el Penthouse B — no tiene ningún número de recámaras en el registro del condado.
Los valores catastrales de 2026 van de $3,627,640 a $24,000,000, con una mediana de $12,068,100. Para ponerlo en contexto: esa es la mediana de valor catastral más alta de cualquier edificio de mis archivos del condado, por delante de los palazzos de Fisher Island ($10,045,406) y Faena House ($8,904,001). Este es un edificio muy pequeño de viviendas muy grandes y muy caras.
El registro de precios — y los años sin nada
Ventas calificadas y entre partes independientes del registro del condado, consultadas el 21 de agosto de 2026.
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 2 | $15,548,950 | $3,296 |
| 2024 | 0 | — | — |
| 2025 | 1 | $12,250,000 | $4,338 |
| 2026 a la fecha | 0 | — | — |
Tres ventas calificadas en cuatro años. Ninguna venta calificada en 2024, y ninguna en lo que va de 2026. Pongo los años vacíos en la tabla en lugar de mostrarle discretamente los tres años que tienen algo, porque el vacío es lo más importante aquí.
Este registro no puede establecer una dirección de precios y no voy a fingir que puede. Una venta en 2025 frente a dos en 2023 no es una tendencia; son tres transacciones. Quien le cite una cifra de apreciación para Arte está extrapolando a partir de una muestra que avergonzaría a un informe de mercado.
Lo que el registro sí establece es la forma de la vida del edificio hasta ahora. Diecinueve de las veinte ventas calificadas jamás registradas aquí caen entre mayo de 2020 y marzo de 2023: la venta inicial y sus primeras reventas, a precios notables: de $2,272 a $4,949 por pie cuadrado. Desde marzo de 2023, el edificio ha producido una venta calificada en tres años y medio.
El precio más alto jamás registrado es de $33,000,000, el 14 de diciembre de 2020, por el Penthouse A de 6,668 pies cuadrados — $4,949 por pie cuadrado. Es una venta de un solo folio, por lo que esa cifra está respaldada directamente.
Hay una comparación genuinamente útil escondida en el registro delgado. Una vivienda de 2,824 pies cuadrados se vendió por $12,225,000 el 1 de febrero de 2022. Una vivienda de 2,824 pies cuadrados se vendió por $12,250,000 el 30 de junio de 2025 — veinticinco mil dólares de diferencia, tres años y medio después. Dos ventas no son un mercado, pero es lo más parecido a una lectura de igual con igual que ofrece este edificio, y dice plano.
Qué pasó con las viviendas que se vendieron dos veces
De dieciséis viviendas en seis años, cuatro han cambiado de manos más de una vez, y el primer registro vale toda la página.
El Penthouse B — 4,628 pies cuadrados — se vendió por $22,500,000 el 27 de mayo de 2020. Se vendió de nuevo por $16,500,000 el 21 de diciembre de 2022. Una baja de $6,000,000, o 26.7%, en dos años y medio. Ambas son transacciones calificadas entre partes independientes en el registro del condado: $4,862 por pie cuadrado, luego $3,565.
Quiero ser cuidadoso con esto, porque una transacción es una transacción. El registro del condado muestra lo que se pagó, no por qué — no le dice si el primer precio fue excepcional, si la segunda fue una venta por necesidad, o qué se incluyó o no en cualquiera de las escrituras. No puedo responder nada de eso a partir de registros públicos, y tampoco puede nadie que solo los haya mirado.
Pero es la única reventa con un segundo precio claramente menor, es una grande, y ocurrió durante el periodo en que todo lo demás aquí aún se vendía a cifras récord. Si le están mostrando los precios de la venta inicial de Arte como evidencia de lo que hará su dinero, esta transacción pertenece a la misma conversación. Pregunte por ella directamente.
Las otras tres viviendas que se han vendido dos veces: una vivienda de 3,597 pies cuadrados comprada por $10,200,000 en enero de 2021 y vendida por $14,097,900 en marzo de 2023 (+38.2%); una vivienda de 2,824 pies cuadrados comprada por $9,000,000 en marzo de 2021 y vendida por $12,250,000 en junio de 2025 (+36.1%); y una vivienda de 3,864 pies cuadrados con dos ventas calificadas el 31 de marzo de 2022, $11,480,000 y $13,225,000. El condado no registra cuál fue primero, por lo que no la llamo ganancia ni pérdida.
A quién le conviene este edificio
Le conviene a un comprador que quiere algo cercano a una casa privada sobre el océano y no la compra como una operación. Dieciséis residencias con una mediana de 4,280 pies cuadrados hacen de este un edificio pequeño y privado.
Le conviene extremadamente mal a quien pueda necesitar vender en unos pocos años, y se lo diría con claridad a un cliente. Una venta calificada desde marzo de 2023 no es un mercado en el que se pueda salir según un calendario. En un edificio de dieciséis viviendas, si dos propietarios quieren salir el mismo año compiten directamente entre sí, y no hay profundidad de evidencia comparable contra la cual cualquiera de los dos pueda fijar el precio. De las cuatro viviendas que se han vendido dos veces, el Penthouse B está a la baja 26.7%.
La otra consecuencia de tener dieciséis viviendas vale la pena decirla en voz alta: la asociación aquí son dieciséis propietarios. Una cuota extraordinaria, una renovación de seguro o un faltante de reservas se divide entre dieciséis unidades y no entre doscientas. Eso corta en ambos sentidos — las decisiones son más simples y el edificio es más fácil de administrar — pero la exposición por vivienda a cualquier costo único es muy grande. Pida el estudio de reservas y los presupuestos de los últimos tres años.
Si usted vende aquí, fijará el precio sin comparables y debería planear en función del tiempo y no de una cifra. La evidencia más defendible disponible es el par de 2,824 pies cuadrados — $12,225,000 en 2022 y $12,250,000 en 2025 — que sugiere que el edificio se ha mantenido y no ha crecido. Pregúnteme antes de fijar un precio; en un edificio tan delgado, la decisión de precio importa más que el marketing.
Arte Surfside — Preguntas Frecuentes
¿A qué precio se han vendido las viviendas de Arte Surfside en los últimos 12 meses?
Ninguna: no se registró ninguna venta en el registro del Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026. La última venta registrada fue el 30 de junio de 2025. Sin cierres recientes, el precio de una vivienda específica depende de su línea, su piso y su estado. Si es propietario en Arte Surfside, escriba a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿Cuántas ventas ha habido recientemente en Arte Surfside?
Tres ventas calificadas entre partes independientes en 2023, 2024, 2025 y lo que va de 2026 — y ninguna en 2024 ni en lo que va de 2026. En un edificio de dieciséis viviendas eso es casi no tener mercado, y es el dato práctico más importante para cualquiera que compre aquí.
¿Los precios de Arte Surfside han subido o bajado?
El registro del condado no puede responder eso, y prefiero decirlo a adivinar a partir de tres transacciones. La comparación más defendible disponible es una vivienda de 2,824 pies cuadrados que se vendió por $12,225,000 en febrero de 2022 frente a otra del mismo tamaño por $12,250,000 en junio de 2025 — esencialmente plano en tres años y medio.
¿Cuál es la venta más cara en Arte Surfside?
$33,000,000 el 14 de diciembre de 2020, por el Penthouse A de 6,668 pies cuadrados — $4,949 por pie cuadrado. Es una venta de un solo folio, por lo que esa cifra por pie está respaldada directamente por el registro.
¿Alguna vivienda de Arte Surfside ha perdido dinero?
En el registro público, sí: el Penthouse B, de 4,628 pies cuadrados, se vendió por $22,500,000 en mayo de 2020 y por $16,500,000 en diciembre de 2022, una baja de 26.7%. Ambas son transacciones calificadas. Otras dos viviendas que se vendieron dos veces ganaron (+38.2% y +36.1%), y una tiene dos ventas calificadas el mismo día. El registro del condado muestra lo que se pagó y no por qué, por lo que no le dice las circunstancias de ninguna venta.
¿Cuántas residencias hay en Arte Surfside?
Dieciséis, y cada folio de la declaración es una residencia. Van de 2,817 a 6,668 pies cuadrados con una mediana de 4,280 — ocho de cuatro recámaras, cuatro de tres recámaras, dos de seis recámaras y una de cinco recámaras, con un folio sin número de recámaras en el registro del condado.
¿Qué muestra el registro de ventas sobre los precios de Arte Surfside?
Una venta calificada desde marzo de 2023 (30 de junio de 2025, $12,250,000) y ninguna en los últimos 12 meses, por lo que no hay un plazo de salida confiable ni profundidad de comparables contra los cuales fijar el precio. De las cuatro viviendas que se han vendido dos veces, el Penthouse B está a la baja 26.7%, dos están al alza (+38.2% y +36.1%), y una tiene dos ventas calificadas el mismo día. Dos viviendas de 2,824 pies cuadrados se vendieron con tres años y medio de diferencia por $12,225,000 y $12,250,000.
¿Qué debería preguntar antes de comprar en Arte Surfside?
El estudio de reservas y los presupuestos de la asociación de los últimos tres años, porque dieciséis propietarios comparten cada costo aquí y la exposición por vivienda a una cuota extraordinaria o a una renovación de seguro es inusualmente grande. Pregunte también directamente por la reventa del penthouse de diciembre de 2022 — consta en el registro público y pertenece a la conversación.
Sources and further reading
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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