Un interior de residencia en Aria Reserve — render del desarrollador
Una cocina de residencia en Aria Reserve — render del desarrollador
Una terraza de residencia en Aria Reserve — render del desarrollador
Un lounge para residentes en Aria Reserve — render del desarrollador
Un espacio de amenidades en Aria Reserve — render del desarrollador
Aria Reserve al atardecer sobre Biscayne Bay — render del desarrollador
Aria Reserve en Biscayne Bay — render del desarrollador
Lo que realmente cuesta Edgewater
Los precios de lista son opiniones. Esto es lo que los compradores realmente pagaron — cada venta calificada entre partes independientes en el registro del condado, en los edificios de Edgewater que seguimos.
Las ventas de condominios de lujo de Edgewater subieron 120% interanual a principios de 2026, una tendencia cubierta en el mercado de condominios de lujo de Edgewater en 2026.
Edition Residences se levanta con 55 pisos con viviendas de 1,952 a 3,815 pies cuadrados, detallado en Edition Residences en Edgewater.
2026 a la fecha−0.2%vs. máximo de 2025
7,497 viviendas en 28 declaraciones de condominio en el registro del condado. Mediana de ventas calificadas entre partes independientes, directamente del rol — no una estimación de un portal, y no de todo el vecindario: son los edificios que seguimos.
¿Ganaron dinero los propietarios? · 4,806 reventas en el registro
Cada edificio que seguimos en Edgewater
36 edificios que seguimos en Edgewater — 30 terminados, 2 en construcción, 3 en preventa y 1 en pausa. 32 de ellos tienen una página en este sitio.
Villa Miami frente al agua en Edgewater
Villa Miami al atardecer sobre Biscayne Bay
La llegada a Villa Miami
El marco de bronce de Villa Miami visto desde la bahía
La sala y el comedor de una residencia en Villa Miami
La terraza de la alberca en Villa Miami vista desde arriba
Penthouse Villa Triplo en Villa Miami, con un precio de lista de $55 millones
El desarrollo nuevo más lujoso de Edgewater
Villa Miami Residences
Terra y One Thousand Group están construyendo una torre de 56 pisos en 710 NE 29th Street con 70 residencias, diseñada por ODP Architecture & Design con interiores de Kurt Dannwolf, y un restaurante de Major Food Group en su base. Alcanzó el piso 37 en mayo de 2026.
Se ha reportado un precio de entrada de $5 millones a $5.5 millones, y el penthouse “Villa Triplo” tiene un precio de lista de $55 millones. El condado aún no tiene cierres registrados aquí — el edificio sigue en construcción, por lo que cada cifra de este bloque es un precio de lista, no una venta.
Ver Villa Miami ResidencesDónde está realmente Edgewater y por qué se construyó. Cada venta que el condado de Miami-Dade ha registrado en 28 declaraciones y 7,497 viviendas — lo que pagaron los compradores, no lo que piden los vendedores.
El registro del condado
Todos los edificios de Edgewater, según el precio por pie cuadrado
Ordenados según las ventas de 2026. Toque cualquier edificio para ver su registro completo — la tabla de cuatro años, los resultados de reventa y lo que tiene el condado.
Método. Cada declaración de condominio en Edgewater se obtuvo folio por folio del Miami-Dade County Property Appraiser y se filtró a viviendas residenciales, con exclusión de comercial, estacionamiento, cabañas y bodegas. Cada declaración se verifica contra sus participaciones en los elementos comunes, que por ley suman 100%, para confirmar que no falta ninguna parte de un edificio. Las transferencias en bloque y de portafolio se excluyen por completo. Son ventas cerradas, no listados activos, y 2026 es un año incompleto.
- Este es el mercado de lujo nuevo más débil de Miami en este momento, y esa es la oportunidad. Los meses de inventario en gran parte de Edgewater se ubican en el rango de 12 a más de 20 meses frente a una línea de mercado equilibrado de seis meses, y los cierres se están dando aproximadamente de 5% a 12% por debajo del precio de lista.
- Los precios del nivel superior han bajado desde el máximo. El mejor producto se vendía a $1,500–$1,600 por pie cuadrado en 2022–23. En 2026 el mismo nivel se está vendiendo a aproximadamente $1,200–$1,350, con un inventario más amplio a $900–$1,000.
- La cifra combinada es mucho más baja, y eso confunde a la gente. En todo el parque de condominios de Edgewater la mediana se ubica cerca de $700,000 a aproximadamente $640 por pie cuadrado — porque el vecindario todavía contiene una gran cantidad de inventario de la década de 2000 junto a las torres nuevas.
- Los listados se estancan. El tiempo en el mercado se ha alargado a aproximadamente 120 a 240 días, y en algunos edificios 40% a 50% de los listados han recortado el precio después del lanzamiento.
- El pipeline no se ha detenido. Ocho proyectos importantes están en construcción, aprobados o en planificación, incluido Edge House con más de 55 pisos y más de 590 unidades. Llega más oferta a un mercado que ya está muy abastecido.
12–20+ meses de inventario | 120–240 días en el mercado | 5–12% por debajo del precio de lista | 40–50% listados con precio recortado |
Dónde está realmente Edgewater y por qué se construyó
Edgewater se extiende a lo largo de Biscayne Bay entre Downtown Miami y el Design District, limitado por Biscayne Boulevard al oeste y por el agua al este. Wynwood y Midtown están inmediatamente tierra adentro; Miami Beach queda aproximadamente a diez minutos por la calzada.
Durante la mayor parte de su historia fue una zona de edificios bajos y pasada por alto. Lo que cambió es sencillo: es uno de los poquísimos lugares en el centro de Miami con un tramo continuo de frente a la bahía construible. Casi todas las torres aquí tienen vista directa al agua, y por eso los desarrolladores entraron con fuerza a partir de 2014 y en realidad no se han detenido.
Ese único hecho — una oferta de frente a la bahía que Brickell y Downtown no tienen — explica tanto el auge como el exceso de oferta actual.
El mercado de 2026, medido con honestidad
Edgewater se comporta como un mercado de compradores según todas las medidas convencionales, y conviene ser preciso sobre lo que eso significa.
Oferta. Los meses de inventario en muchos segmentos han subido hasta el rango de 12 a más de 20 meses . Seis meses es la línea divisoria convencional. Edgewater está en dos a tres veces esa cifra.
Tiempo. Los listados están tardando aproximadamente 120 a 240 días en venderse, y algunos superan ese plazo. Hace un año las mismas unidades se movían considerablemente más rápido.
Disciplina. En ciertos edificios, 40% a 50% de los listados han reducido su precio de lista tras la exposición inicial. La mayoría de los cierres se están dando de 5% a 12% por debajo del precio de lista.
Dónde está realmente la liquidez. Las transacciones se concentran entre aproximadamente $900,000 y $2.2 millones. Por encima de esa franja, el grupo de compradores se reduce rápidamente y los plazos de tenencia se alargan.
Nada de esto indica un mercado en apuros. Indica un mercado que absorbió un enorme volumen de entregas nuevas en poco tiempo y ahora lo está digiriendo — con más torres por venir.
Dos tablas de precios, y por qué importa la diferencia
Verá dos cifras muy distintas citadas para Edgewater, y ambas son precisas.
La cifra combinada — una mediana de alrededor de $700,000 a aproximadamente $640 por pie cuadrado — abarca todo, incluido el parque de mediados de la década de 2000 a lo largo de Biscayne Boulevard. La cifra de lujo nuevo — $900 a $1,350 por pie cuadrado según el nivel y el piso — abarca las torres frente a la bahía a las que la gente suele referirse cuando dice "Edgewater."
Si está buscando en las torres nuevas y toma como referencia $640 por pie, todos los listados le parecerán caros y no hará ninguna oferta. Si está buscando en un edificio de 2007 y toma como referencia $1,300 por pie, pagará de más. Establezca en qué mercado se encuentra antes de ver una sola unidad.
Los edificios, por nivel
Los rangos de precios de lista a continuación provienen de un informe de mercado de febrero–marzo de 2026; considérelos como una orientación, no como precios vigentes.
- Aria on the Bay — uno de los puntos de entrada más amplios del vecindario, con precios de lista que van de aproximadamente $400,000 a $2.6 millones.
- Paraiso Bay, One Paraiso, Gran Paraiso y Biscayne Beach — el distrito Paraiso de Related Group y sus vecinos, en general desde mediados de los $600,000 hasta cerca de $5 millones.
- Missoni Baia — un rango amplio, de aproximadamente $0.5 millones a $9 millones, con el extremo superior compitiendo realmente en lo más alto del mercado.
- Elysee Miami — una torre más pequeña y privada, de aproximadamente $1.3 millones a $6.25 millones.
- Aria Reserve — el proyecto de dos torres y 62 pisos de Melo Group, de aproximadamente $1.3 millones a $4.2 millones, con entrega prevista alrededor de 2026. La reventa de un penthouse en este edificio se ha cotizado en unos $1,375 por pie cuadrado.
- Villa Miami — 72 residencias en 710 NE 29th Street de Terra y Major Food Group, en construcción, desde aproximadamente $5 millones. Esta es la cima del vecindario.
- EDITION Residences Edgewater — 185 residencias en 55 pisos en 2121 N Bayshore Drive de Two Roads Development, desde aproximadamente $2 millones.
Los edificios más antiguos de la década de 2000 — Quantum on the Bay, Opera Tower, Bay House, 23 Biscayne Bay y otros — se ubican muy por debajo de estas cifras y son una propuesta realmente distinta. Conllevan las mismas consideraciones que cualquier condominio antiguo de Miami, que se tratan más abajo en esta página.
Lo que aún se está construyendo
Esta es la parte que la mayoría de los compradores subestima. La historia de la oferta de Edgewater no ha terminado.
- Edge House — más de 55 pisos y más de 590 unidades de Grupo T and C, diseñado por Kobi Karp. En planificación. Por número de unidades, es lo más grande de la lista.
- Cove Miami — 40 pisos, de 116 a 134 unidades en 456 NE 29th Street, con meta de entrega en 2027. Detalles aquí.
- ELLE Residences Miami — 26 pisos, 189 unidades en 3618 NE 5th Avenue, previsto para 2027.
- HQ Residences Miami — 422 NE 29th Street, de Black Salmon, The Boschetti Group y Constellation Group con Arquitectonica. Inicio de obra previsto para el tercer trimestre de 2026.
- Vida Residences — un proyecto más pequeño de 9 pisos en 410 NE 35th Terrace, en planificación.
Sume EDITION Residences y el resto de Aria Reserve y tendrá varios miles de unidades llegando a un mercado que ya opera con 12 a 20 meses de inventario. Esto es lo más importante que hay que entender antes de comprar aquí.
No es un argumento en contra de Edgewater. Es un argumento a favor de comprar el edificio correcto con la base de costo correcta, y de leer el panorama más amplio del pipeline de preventa de Miami antes de comprometerse.
Qué revisar antes de comprar en Edgewater
- De qué lado de la ola de entregas está su edificio. Una torre que ya absorbió sus cierres se comporta de forma muy distinta a una que todavía vende en un mercado débil con un competidor levantándose al lado.
- La vista, en persona, desde la unidad real. "Vista a la bahía" en Edgewater es un blanco móvil. Varios proyectos aprobados bloquearán líneas de visión que hoy están abiertas. Pregunte qué está autorizado en las parcelas entre su unidad y el agua.
- Elegibilidad (warrantability), en cualquier edificio más antiguo. Fannie Mae y Freddie Mac mantienen una lista no pública de proyectos de condominio contra los que no prestarán, y la cifra en el Sur de Florida se ha duplicado aproximadamente en dos años. La Revisión Limitada — el atajo que permite a un prestamista aprobar una unidad sin evaluar por completo el edificio — se eliminó el 3 de agosto de 2026. Las unidades en edificios no elegibles se venden habitualmente 15% a 30% por debajo de unidades comparables en edificios elegibles. La explicación completa está en la página de departamentos en venta en Miami .
- Inspección de hito y fondeo de reservas en el parque de edificios de la década de 2000. Las asociaciones que habían renunciado a las reservas debieron comenzar a fondearlas a partir del 1 de enero de 2026.
- Reglas de renta, si ese es el plan. Las rentas de condominios en Edgewater comienzan alrededor de $2,100 al mes, con unidades de lujo que promedian cerca de $6,500 — pero las reglas de renta de corto plazo varían de un edificio a otro, y la diferencia define su rendimiento.
A quién le conviene Edgewater
Le conviene a un comprador que quiere una torre frente a la bahía realmente nueva, con amenidades reales, y no quiere pagar precios de Brickell o South Beach por ella — y que tiene la paciencia de negociar en un mercado donde el vendedor tiene menos alternativas de lo habitual.
Le conviene a inversionistas enfocados en la franja de $900,000 a $2.2 millones, donde está la liquidez real.
No le conviene a quien necesita vender en un plazo de dos o tres años. Con tanta oferta aún por llegar, una tenencia corta es la única estrategia contra la que argumentan los números.
Si quiere un mercado con las características opuestas — sin pipeline de desarrollo, con oferta permanentemente limitada — Key Biscayne es el contraste directo. Si quiere la densidad y la caminabilidad sin la prima de estar frente a la bahía, mire Brickell y Downtown.
Cómo lo manejaría yo
Edgewater en 2026 es el ejemplo más claro en este sitio de un mercado donde el titular es negativo y la oportunidad es real. De doce a veinte meses de inventario no son una razón para mantenerse alejado. Son una razón para ser específico: el edificio correcto, la línea correcta, la base de costo correcta y un vendedor que ya lleva ciento ochenta días en el mercado.
Vendo bienes raíces en Miami desde 2002 y he cerrado más de mil millones de dólares en propiedades. Dígame su presupuesto y su plazo de tenencia y le diré con claridad cuáles dos o tres edificios de Edgewater valen su tiempo — y cuáles yo dejaría de lado hasta que se despeje el pipeline.
Póngase en contacto, o lea más sobre cómo trabajo. Los mapas de vecindarios de Miami cubren las alternativas.
Bienes raíces en Edgewater, Miami: preguntas frecuentes
¿Es Edgewater un mercado de compradores en 2026?
Sí, claramente. Los meses de inventario en muchos segmentos se ubican en el rango de 12 a más de 20 meses frente a una línea de mercado equilibrado de seis meses, los listados tardan aproximadamente 120 a 240 días, entre 40% y 50% de los listados en algunos edificios han recortado el precio tras el lanzamiento, y la mayoría de los cierres se están dando de 5% a 12% por debajo del precio de lista. Ese es un mercado de compradores según todas las medidas convencionales.
¿Cuánto cuesta un condominio en Edgewater?
Depende de en qué mercado se encuentre. En todo el parque de condominios de Edgewater la mediana ronda los $700,000 a aproximadamente $640 por pie cuadrado, porque el vecindario todavía tiene mucho inventario de la década de 2000. En las torres nuevas frente a la bahía, el producto del nivel superior se está vendiendo alrededor de $1,200 a $1,350 por pie cuadrado — por debajo de un máximo de $1,500 a $1,600 en 2022–23 — con un inventario nuevo más amplio de $900 a $1,000. Establezca cuál de los dos está buscando antes de fijarse en una cifra.
¿Qué torres nuevas se están construyendo en Edgewater?
Varias. Villa Miami (72 residencias, en construcción), Cove Miami (40 pisos, de 116 a 134 unidades, con 2027 como objetivo), ELLE Residences Miami (26 pisos, 189 unidades, previsto para 2027), HQ Residences (inicio de obra previsto para el tercer trimestre de 2026), EDITION Residences Edgewater (55 pisos, 185 unidades) y Edge House (más de 55 pisos, más de 590 unidades) están todos en construcción, aprobados o en planificación, junto con la terminación de las dos torres de 62 pisos de Aria Reserve.
¿Es Edgewater una buena inversión?
Puede serlo, en la franja correcta. La liquidez de las transacciones se concentra entre aproximadamente $900,000 y $2.2 millones; por encima de eso el grupo de compradores se reduce y los plazos de tenencia se alargan. El riesgo real es el pipeline — varios miles de unidades adicionales siguen llegando a un mercado que ya tiene de 12 a 20 meses de inventario, lo que va en contra de cualquier plazo de tenencia corto. Compre para conservar a largo plazo con una buena base de costo, o espere.
¿Dónde está Edgewater en Miami?
Edgewater se extiende a lo largo de Biscayne Bay entre Downtown Miami y el Design District, limitado por Biscayne Boulevard al oeste y por el agua al este. Wynwood y Midtown están inmediatamente tierra adentro, y Miami Beach queda aproximadamente a diez minutos por la calzada. Su rasgo definitorio es un tramo continuo de frente a la bahía construible que Brickell y Downtown no tienen.
¿Qué debo revisar antes de comprar un condominio en Edgewater?
Cuatro cosas. Si su edificio ya absorbió sus cierres o todavía vende en un mercado débil. Qué está autorizado en las parcelas entre su unidad y el agua, porque varios proyectos aprobados cerrarán líneas de visión hoy abiertas. Si un edificio más antiguo es elegible (warrantable) para financiamiento convencional, algo que importa más desde que se eliminó la Revisión Limitada el 3 de agosto de 2026. Y el estado de la inspección de hito y del fondeo de reservas del edificio, ya que las asociaciones que habían renunciado a las reservas debieron comenzar a fondearlas a partir del 1 de enero de 2026.
Fuentes
- Edgewater Real Estate Market Report 2026, con fecha del 11 de marzo de 2026 y referida a las condiciones de febrero de 2026: mediana combinada, precio por pie cuadrado, cifras de renta y rangos de precios de lista por edificio.
- Florida YIMBY — major residential developments advancing in Edgewater, diciembre de 2025: direcciones de los proyectos, pisos, cantidad de unidades, desarrolladores y estatus.
Related coverage
Part of Vecindarios de Miami.