Icon Bay

Qué Hay Realmente Dentro de Icon Bay

Icon Bay es una sola declaración de condominio en el condado de Miami-Dade — ICON BAY CONDO — en 460 NE 28 Street, en Edgewater. El rol del condado tiene 300 folios; 299 son viviendas residenciales y uno es un local comercial en planta baja, que he excluido de todas las cifras que siguen.

Las viviendas van de 854 a 2,569 pies cuadrados, mediana 1,107. La mezcla de recámaras se concentra en distribuciones de 2 recámaras: 213 de las 299 viviendas, 71.2%, son de 2 recámaras, con 34 (11.4%) de 1 recámara, 36 (12.0%) de 3 recámaras, 12 (4.0%) de 5 recámaras y un grupo pequeño de 4 (1.3%) unidades de 4 recámaras. En el padrón fiscal de 2026, los valores catastrales de las 299 viviendas van de $364,463 a $2,159,064, mediana $588,762.

El año de construcción, el número de pisos, el arquitecto y las amenidades no están en el registro de propiedad del condado. El año, el número de pisos y el arquitecto que aparecen en otras partes de esta página provienen del registro del edificio en este sitio.

¿El Mercado de Icon Bay Se Está Enfriando de Verdad?

Se cerraron 78 ventas calificadas en el edificio en esos cuatro años, frente a 299 viviendas — una rotación de una vivienda de cada 15 por año. 2026 es un año incompleto: las 12 ventas de arriba llegan solo hasta finales de agosto.

Empiezo con el $/pie², no con el precio, porque los dos suelen discrepar cuando los planos de piso varían — pero en Icon Bay no discrepan, y esa coincidencia en sí misma vale la pena notarla. El precio mediano bajó de $800,000 a $715,000, una baja de 10.6%. El $/pie² mediano bajó de $725 a $644, una baja de 11.2%. Ambas líneas cuentan la misma historia: este edificio se ha suavizado, de manera consistente, durante cuatro años seguidos, y el pequeño repunte de 2024 ($735/pie²) fue el único año que rompió el patrón. Con 12 a 33 ventas en cada año del período, y 78 en los cuatro años completos, me siento cómodo llamando a esto una dirección real, no un artefacto de una muestra escasa — aunque la cifra de 11.2% es el total de cuatro años, y el ritmo anual claramente se ha desacelerado desde la caída de 2025.

Un matiz que vale la pena señalar: la venta registrada más alta del edificio y su precio por pie cuadrado registrado más alto pertenecen a dos viviendas distintas. El precio récord es de $3,400,000 (10/16/2020, unidad 4304, 2,569 pies cuadrados) — $1,323/pie². El precio por pie más alto, $1,344/pie², corresponde a una venta más pequeña: $3,025,000 por la unidad 4303 (6/11/2024, 2,250 pies cuadrados). La banda propia de $/pie² del edificio en 2023–26 va de $443 a $1,344, mediana $720.

Una Vivienda, Dos Ventas, Un Año de Diferencia

La evidencia más limpia que tengo de la dirección descrita arriba no proviene de una mediana entre docenas de viviendas distintas — proviene de una unidad que se vendió dos veces. La unidad 4104, de 2,569 pies cuadrados, se cerró en $2,450,000 el 3/13/2025 ($954/pie²). La misma unidad se cerró de nuevo exactamente un año después, el 3/13/2026, por $2,000,000 ($779/pie²) — una caída de 18.4% en el mismo plano de piso, mismas paredes, misma vista, con doce meses de diferencia. Ambas ventas están registradas como transacciones calificadas entre partes independientes en el registro del condado.

Esa sola venta repetida no prueba una tasa de caída en todo el edificio — es una sola vivienda — pero es un dato que no puede explicarse por un cambio en la mezcla de unidades o en el tamaño del plano de piso como a veces ocurre con un precio mediano, y coincide con la tendencia de $/pie² de cuatro años descrita arriba en lugar de contradecirla. La misma unidad también se vendió una vez antes, por $2,250,000 en octubre de 2015 ($876/pie²), así que tengo tres datos sobre este plano de piso exacto a lo largo de once años: $876/pie², luego $954/pie², luego $779/pie² más recientemente.

Vale la pena ser preciso sobre lo que esto dice y no dice sobre la historia más larga del edificio. Si se mira cada vivienda que ha completado una ida y vuelta documentada — comprada y luego vendida, ambas operaciones calificadas y entre partes independientes — 191 de las 299 viviendas tienen una. 134 ganaron valor y 57 perdieron, con una ganancia mediana de 15.3% en una tenencia mediana de 6.6 años, y un rango de -30.0% a +91.7%. Ese registro refleja sobre todo ventas hechas en la etapa de 2015-2020 que se revendieron después; es anterior a la suavización de cuatro años documentada arriba y no debe leerse como evidencia en su contra. Las dos ventanas simplemente miden períodos distintos — un comprador que mira Icon Bay hoy está comprando la tendencia reciente, no la de una década.

A Quién le Conviene Más Icon Bay

Es un edificio con liquidez real — una vivienda de cada 15 por año, 78 ventas calificadas en cuatro años — lo que lo hace una opción razonable para un comprador que quiere un mercado de reventa con verdadera profundidad en la cual apoyarse, y para un inversionista que compara contra un conjunto de comparables genuino y reciente en lugar de un puñado de ventas viejas. El rango de tamaños (854 a 2,569 pies cuadrados) y la mezcla dominante de 2 recámaras (71.2% de las viviendas) apuntan más a un comprador de residencia principal o de renta a largo plazo que a un comprador de unidades trofeo.

Lo que este edificio no ofrece actualmente es impulso de precio. Cuatro años seguidos de $/pie² a la baja o plano, confirmados por la venta repetida de la misma unidad descrita arriba, significan que un comprador aquí no debería contar con una plusvalía a corto plazo como parte de su tesis — la liquidez es real, la dirección reciente del precio es a la baja.

Para un vendedor: con 12 a 33 ventas comparables cerrándose cada año, aquí tiene un descubrimiento de precio más genuino que en un edificio de baja rotación — aprovéchelo. Yo fijaría el precio frente a la banda actual del edificio de $443–$1,344/pie² y específicamente frente a los trimestres más recientes, no frente a comparables de 2023 o 2024, dada la suavización consistente documentada arriba.

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ESTOY LISTO

Edificios de Condominios y Lofts en Edgewater

Edgewater se extiende a lo largo de Biscayne Bay entre el Venetian Causeway y el Julia Tuttle. Cada edificio a continuación está cubierto en esta serie, con su propio registro de ventas del condado:

• 1800 Biscayne Plaza
• 1800 Club
• Aria on the Bay
• Bay House
• Biscayne Beach
• Blue Condominium
• Cite on the Bay
• City 24
• Edgewater Lofts
• Elysee Miami
• Gallery Art Condominium
• Gran Paraiso
• Moon Bay
• New Wave
• One Paraiso
• Onyx on the Bay
• Opera Tower
• Paraiso Bay
• Paramount Bay
• Platinum Condo
• Quantum on the Bay
• The Crimson
• The Grand Condos Miami
• Uptown Lofts