Lo que realmente cuesta Surfside
Los precios de lista son opiniones. Esto es lo que los compradores realmente pagaron — cada venta calificada entre partes independientes en el registro del condado, en los edificios de Surfside que seguimos.
2026 a la fecha−1.3%frente al máximo de 2025
407 viviendas en 6 declaraciones de condominio en el registro del condado. Mediana de ventas calificadas entre partes independientes, tomada directamente del rol — no la estimación de un portal, y no todo el vecindario: estos son los edificios que seguimos.
¿Ganaron dinero los propietarios? · 234 reventas en el registro
Baño de una residencia en Surf Row Residences — render del desarrollador
Render del desarrollador de Surf Row Residences en Surfside, vista a nivel de calle del edificio
Surf Row Residences en la esquina de Harding Avenue — render del desarrollador
Surfside y el océano vistos desde arriba de Surf Row Residences — render del desarrollador
El lounge de coworking en Surf Row Residences — render del desarrollador
La entrada de Surf Row Residences — render del desarrollador
El cuarto de fitness en Surf Row Residences — render del desarrollador
Cada edificio que seguimos en Surfside: departamentos
6 condominios que seguimos en Surfside: departamentos, del rol del condado. 5 de ellos tienen una página de edificio.
Los dos Surfsides, y por qué una sola cifra no puede describir a ambos. Cada venta que Miami-Dade County ha registrado en 5 declaraciones y 349 viviendas — lo que pagaron los compradores, no lo que piden los vendedores.
El registro del condado
Lo que realmente cuesta Surfside
5 declaraciones de condominio. 349 viviendas. Cada venta que Miami-Dade County ha registrado en ellas.
Todos los demás le muestran lo que piden los vendedores. Esto le muestra lo que pagaron los compradores.
2026 a la fecha -1.4% frente al máximo de 2025
¿Ganaron dinero los propietarios?
210 Las viviendas de Surfside se han comprado y vuelto a vender en el registro entre partes independientes. Así les fue.
Cifras brutas — la diferencia entre dos precios registrados, antes de comisiones, impuestos, derramas y costos de tenencia. Se excluyen las ejecuciones hipotecarias y las daciones en pago: ambos tramos deben ser ventas calificadas entre partes independientes.
Cada edificio, por precio por pie cuadrado
Clasificados según las ventas de 2026. Toque cualquier edificio para ver su registro completo — la tabla de cuatro años, los resultados de reventa y lo que tiene el condado.
Método. Cada declaración de condominio de Surfside se obtuvo folio por folio del Miami-Dade County Property Appraiser y se filtró a viviendas residenciales, excluyendo comercial, estacionamiento, cabañas y bodegas. Cada declaración se contrasta con sus participaciones en los elementos comunes, que por ley suman 100%, para confirmar que no falta ninguna parte de un edificio. Las transferencias en bloque y de portafolio se excluyen por completo. Son ventas cerradas, no listados activos, y 2026 es un año incompleto.
Surfside son nueve cuadras. Nueve. Va de 87th Terrace a 96th Street, encajonado por Bal Harbour al norte y Miami Beach al sur, y vende aproximadamente 130 viviendas al año de todo tipo. Es un mercado tan pequeño que un solo cierre en Surf Club mueve el promedio del pueblo, y la mayoría de las cifras publicadas de "Surfside" son exactamente eso — una sola operación con ropaje de estadística.
Es también el pueblo donde se derrumbó Champlain Towers South el 24 de junio de 2021, lo que reescribió la ley de condominios de Florida para cada edificio del estado. Cinco años después, esa ley es lo más importante que determina cuánto vale un condominio en Surfside. No la playa. La ley.
Lo que realmente cuesta Surfside en 2026
El precio mediano de venta de condominios del pueblo es de $897,000, con una mediana de todo el pueblo para todos los tipos de propiedad de $1,450,000 y un promedio de aproximadamente $1,397 por pie cuadrado en 130 ventas de los últimos doce meses, frente a 106 listados activos y 131 días en el mercado.
Las operaciones cerradas de la serie de lujo del MLS son más altas y le dicen algo más útil: un precio promedio de cierre de $3.5 millones en $1,293 por pie cuadrado en 39 cierres en el año móvil hasta julio de 2026 — un aumento desde $1,150 por pie cuadrado en febrero. Los listados activos piden $1,523 por pie cuadrado. Eso es una brecha de 18% entre lo que quieren los vendedores y lo que pagan los compradores, con compradores que negocian aproximadamente 9% por debajo del precio de lista a lo largo de un periodo de comercialización de 188 días.
Como contexto, el grupo más amplio de Miami Beach y las islas barrera vio caer su precio mediano de condominios 9% interanual en el primer trimestre de 2026, con el inventario a la baja 13% y las ventas al alza 15%. En todo el condado de Miami-Dade, la mediana de condominios de junio de 2026 fue de $431,000, con una baja de 3.15%, y 12.3 meses de oferta.
El código postal 33154 — Surfside, Bal Harbour y Bay Harbor Islands en conjunto — tiene aproximadamente 7,400 unidades de condominio en 138 asociaciones, y 49.9% de ellas tienen al menos 30 años. Eso son unas 3,700 unidades antiguas. Alrededor de 160 de ellas están listadas en cualquier momento dado a un precio de lista promedio de $1.2 millones, con aproximadamente 10 meses de oferta. La mitad de este mercado está sujeta al régimen de inspección y reservas posterior a Surfside, y la otra mitad no. Cuál de las dos mitades está comprando determina casi todo.
Verificado el 3 de agosto de 2026. Fuente: Peter Zalewski / Miami Condo Investing Club, 19 de junio de 2026
Los dos Surfsides, y por qué una sola cifra no puede describir a ambos
En la cima está el nivel del Surf Club. En noviembre de 2025 el penthouse 11 de Seaway, 9149 Collins Avenue, se vendió en $86 millones — 16,053 pies cuadrados a $5,358 por pie cuadrado — el condominio más caro jamás vendido en Miami-Dade County, superando el récord de $44 millones establecido al lado, en las Four Seasons Residences at the Surf Club, en 2024. Otras operaciones de respaldo en el mismo complejo cerraron en $33 millones en febrero de 2026, $27 millones en junio de 2026 y una reventa de $17 millones.
Debajo de eso está el inventario frente al mar de las décadas de 1960 y 1970 que se vende por menos de $1 millón la unidad y que ahora carga con inspecciones de hito, estudios de reservas y, en algunos edificios, derramas que llegan a seis cifras por propietario.
No hay un punto medio significativo. Un comparable tomado sin preguntar de qué lado de esa línea está el edificio produce una cifra que no describe nada.
Qué se está construyendo
Seaway North en 9165 Collins Avenue — Fort Partners, diez residencias, una venta total de $386.4 millones de $3,935 a $7,414 por pie cuadrado — recién terminado y entregado.
The Delmore en 8777 Collins Avenue es el propio predio de Champlain Towers South. Damac Properties lo compró por $120 millones en una subasta judicial en 2022 y planea un edificio de 12 pisos y 37 residencias de Zaha Hadid Architects, con entrada alrededor de $15 millones y promedio de $35 a $40 millones. A abril de 2026 había vendido cero unidades. Damac calificó de prematuro su lanzamiento preliminar de enero de 2025, está volviendo a presentar permisos y planea un relanzamiento a finales de 2026. Piense lo que piense del precio, entienda qué es el predio antes de considerarlo.
The Delmore desde el paseo de las dunas, con su vecino en Collins Avenue
Desde la playa. Doce pisos, 37 residencias
El primer edificio de Zaha Hadid Architects en Surfside
Un máximo de cuatro residencias por piso
Plantas de piso completo y de medio piso
8777 Collins Avenue
Precios desde $15 millones, con un promedio de $35–40 millones
Cada edificio de Surfside
Surfside son nueve cuadras frente al mar entre Bal Harbour y Miami Beach, y su inventario de condominios es pequeño por diseño. Estos son los edificios que tienen página en este sitio.
- 93 Ocean Nuevo
9317 Collins Avenue, Surfside, Florida 33154 - Fendi Chateau Residences
Collins Avenue, Surfside, Florida 33154 - Surf Row Residences Nuevo
8800 Collins Avenue, Surfside, Florida 33154 - The Surf Club Four Seasons
Collins Avenue, Surfside, Florida 33154 - The Waves
Collins Avenue, Surfside, Florida 33154
Qué revisar antes de comprar en Surfside
La inspección de hito y el estudio de reservas, en conjunto. Florida exige una inspección estructural de hito a los 25 años para edificios a menos de tres millas de la costa — lo cual es todo Surfside — y luego cada diez años. También exige un Estudio de Reservas de Integridad Estructural, y para los componentes estructurales que ese estudio cubre, los propietarios ya no pueden votar para renunciar a las reservas. Pida ambos documentos y pregunte qué porcentaje financiado tienen realmente las reservas.
Surfside aplica su propia recertificación además de la norma estatal. El municipio administra el programa de 40 años de Miami-Dade conforme a la sección 8-11(f) del Código, con la primera recertificación a los 41 años y cada diez a partir de entonces. Los propietarios tienen 90 días desde el aviso para presentar el informe del ingeniero y 150 días para completar las reparaciones. Si se incumple, se recibe una infracción de construcción y luego multas de hasta $500 por día, y luego una remisión al Unsafe Structures Board del condado.
Si el edificio es siquiera financiable. Esta es la pregunta que la mayoría de los compradores hace demasiado tarde. Fannie Mae mantiene una lista confidencial de inelegibilidad; a marzo de 2025 696 edificios en Miami-Dade, Broward y Palm Beach estaban en ella. Un edificio incluido en la lista generalmente no puede obtener respaldo de Fannie o Freddie — aproximadamente 70% del mercado hipotecario de Estados Unidos — lo que deja el préstamo de cartera propia o el efectivo. Pregunte si el edificio en cuestión es elegible (warrantable) antes de redactar una oferta, no durante el proceso de suscripción.
Dos cambios están entrando en vigor ahora mismo. Un deducible máximo de seguro por unidad de $50,000 entró en vigor el 1 de julio de 2026. La asignación de reservas requerida sube de 10% a 15% del ingreso presupuestado por cuotas el 4 de enero de 2027, y la vía de Revisión Limitada — históricamente cerca de 40% de las revisiones de proyectos — se eliminó para los proyectos establecidos. Ambos empujan al alza las cuotas en los presupuestos de 2027.
Aproveche el plazo de siete días. El HB 913 de Florida, en vigor desde el 1 de julio de 2025, amplió el derecho del comprador a revisar los estados financieros de la asociación de tres días a siete. Use los siete. Obtenga el estudio de reservas completado, la inspección de hito, doce meses de actas de la junta, el calendario de financiamiento de reservas y cualquier derrama registrada. Una derrama registrada y ya votada normalmente pasa a usted junto con la unidad.
A quién le conviene Surfside
Le conviene a un comprador que quiere la playa sin Miami Beach — un pueblo caminable de nueve cuadras con una pequeña franja comercial en Harding Avenue, y Bal Harbour Shops a cinco minutos a pie hacia el norte. Le conviene a un comprador que hará bien la debida diligencia de la asociación, o que compra algo lo bastante nuevo como para que la diligencia sea corta.
No le conviene a un comprador que quiere moverse rápido. La mitad antigua de este mercado es un ejercicio de documentos, y los vendedores en ella no han reajustado sus precios — 188 días en el mercado y una brecha de 18% entre el precio de lista y el de cierre es lo que eso parece visto desde fuera.
Bienes raíces en Surfside — preguntas frecuentes
¿Cuál es el precio mediano de un condominio en Surfside en 2026?
Aproximadamente $897,000, con una mediana de todo el pueblo de alrededor de $1,450,000 para todos los tipos de propiedad y un promedio de alrededor de $1,397 por pie cuadrado en 130 ventas de los últimos doce meses. Las operaciones cerradas del MLS en el nivel de lujo promedian $1,293 por pie cuadrado. Tome con cautela cualquier mediana individual de Surfside — el pueblo vende unas 130 viviendas al año y un solo cierre en Surf Club mueve el promedio.
¿Cómo cambió el derrumbe de Champlain Towers la compra de un condominio en Surfside?
Produjo la SB 4-D de Florida en 2022 y las enmiendas que la siguieron. Los edificios de tres pisos o más a menos de tres millas de la costa ahora requieren una inspección estructural de hito a los 25 años y cada diez años después, además de un Estudio de Reservas de Integridad Estructural cuyas reservas estructurales los propietarios ya no pueden votar para renunciar. En la práctica esto significa que los edificios más antiguos cargan costos de reparación reales e inaplazables, y los que postergaron el mantenimiento durante décadas son los que ahora emiten derramas grandes.
¿Qué se está construyendo en el sitio de Champlain Towers?
Damac Properties compró el predio en 8777 Collins Avenue por $120 millones en una subasta judicial en 2022 y planea The Delmore — 12 pisos, 37 residencias, diseñado por Zaha Hadid Architects, con precios de entrada alrededor de $15 millones. A abril de 2026 no se había vendido ninguna unidad y Damac estaba volviendo a presentar permisos antes de un relanzamiento previsto para finales de 2026.
¿Cuál es el condominio más caro jamás vendido en Surfside?
El penthouse 11 de Seaway, parte de The Surf Club en 9149 Collins Avenue, se vendió por $86 millones en noviembre de 2025 — 16,053 pies cuadrados a $5,358 por pie cuadrado. Es la venta de condominio más cara jamás registrada en Miami-Dade County.
¿Puedo obtener una hipoteca para un condominio antiguo en Surfside?
A veces, y hay que verificarlo primero. Fannie Mae mantiene una lista confidencial de proyectos inelegibles; 696 edificios del Sur de Florida estaban en ella a marzo de 2025. Un edificio incluido en la lista generalmente queda excluido del respaldo de Fannie y Freddie, que es aproximadamente 70% del mercado hipotecario de Estados Unidos, lo que deja a los prestamistas de cartera propia o el efectivo. Pídale a la asociación su cuestionario de prestamista más reciente antes de hacer una oferta.
Fuentes
- MIAMI REALTORS — Miami-Dade June 2026 market report, 17 de julio de 2026
- The Real Deal — Fort Partners sells oceanfront Seaway penthouse for record $86M, 24 de noviembre de 2025
- The Real Deal — Seaway North condos near $400 million sellout, 6 de mayo de 2026
- The Real Deal — At the Surfside collapse site, planned project has not sold a single condo, 15 de abril de 2026
- The Real Deal — Coastal Miami and beaches inventory drops as sales rebound, 17 de abril de 2026
- Peter Zalewski — 3,700 vintage condos in Bal Harbour, Surfside and Bay Harbor Islands, 19 de junio de 2026
- Miamism — Surfside Real Estate Market Report, julio de 2026
- Town of Surfside — 40-Year Recertification Program
- Florida House of Representatives — CS/CS/HB 913 (2025)
- Bilzin Sumberg — Emerging pressure points on Florida condominiums, 13 de mayo de 2026
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