Cuánto cuesta realmente Fisher Island
Los precios de lista son opiniones. Esto es lo que los compradores realmente pagaron — cada venta calificada entre partes independientes en el registro del condado, en los edificios de Fisher Island que seguimos.
2026 a la fecha+0.0%vs. máximo de 2026
234 viviendas en 1 declaración de condominio en el registro del condado. Mediana de ventas calificadas entre partes independientes, directamente del rol — no la estimación de un portal, y no de todo el vecindario: son los edificios que seguimos.
¿Ganaron dinero los propietarios? · 193 reventas en el registro
Vista aérea de Fisher Island, Miami
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Vista aérea de Fisher Island, Miami
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Cada edificio que seguimos en los departamentos en venta de Fisher Island
1 condominio que seguimos en los departamentos en venta de Fisher Island, según el rol del condado. 1 de ellos tiene página de edificio.
Vista aérea de Fisher Island, Miami
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Lo que cuesta Fisher Island según el registro público — ventas registradas, no precios de lista.
Fisher Island de un vistazo
- Subió 19% en un trimestre en que el mercado circundante cayó 14.8%. El precio por pie cuadrado pasó de $2,004 en el primer trimestre de 2025 a $2,391 en el primer trimestre de 2026 mientras el mercado más amplio de condominios de lujo de las islas de barrera de Miami cayó. La escasez vence al sentimiento.
- 216 acres, aproximadamente 700 hogares y ningún puente. El acceso es en ferry privado — 7.5 minutos desde Terminal Island — en yate a una de las dos marinas, o en helicóptero. Esa es toda la historia de la oferta.
- El código postal 33109 fue el más caro de Estados Unidos en 2025, con una mediana de $9.5 millones en el precio de las viviendas.
- La entrada ronda los $2 millones; el techo supera los $100 millones. El precio por pie cuadrado va de $2,200 a $5,000+ según el edificio y la posición.
- El costo de tenencia es la parte que la gente subestima. La membresía equity del club requiere $250,000 de cuota de iniciación más $19,260–$25,520 en cuotas anuales, además de cuotas mensuales de condominio de $1,500 a $8,000+.
+19% precio por pie cuadrado, interanual | 216 acres | ~700 hogares | $9.5M precio mediano de vivienda |
Por qué Fisher Island subió mientras todo a su alrededor caía
En el primer trimestre de 2026, el mercado de condominios de lujo de las islas de barrera de Miami — South Beach, Mid-Beach, North Beach, Surfside, Bal Harbour, Sunny Isles y Fisher Island combinados — vio caer el precio por pie cuadrado 14.8% interanual.
Fisher Island, dentro de ese mismo grupo, fue en sentido contrario: de $2,004 a $2,391 por pie cuadrado, un aumento de 19%.
No hay ningún misterio en ello. Una isla de 216 acres con aproximadamente 700 hogares y sin conexión por carretera no puede añadir oferta. Cuando el mercado en general se debilita, los activos que más se reajustan a la baja son los que tienen sustitutos. Fisher Island no tiene ninguno — no hay una segunda Fisher Island a la cual mudarse, y no la habrá.
Este es el mismo patrón visible en la cúspide de cada submercado de Miami en este ciclo, y vale la pena decirlo con claridad: el mercado en general está débil y el extremo insustituible no. Star Island, La Gorce y los lotes de aguas profundas de North Bay Road se comportan de la misma manera por la misma razón.
El costo real de vivir aquí
El precio de compra es la mitad menor de la conversación, y aquí es donde se llevan una sorpresa los compradores que no lo han hecho antes.
- Membresía equity del club — a $250,000 de cuota de iniciación, más cuotas anuales de $19,260 a $25,520. Esto no es opcional en el sentido en que lo es la membresía de un country club. Forma parte de la propuesta.
- Cuotas de condominio — $1,500 a $8,000+ al mes, según el edificio y el tamaño de la residencia.
- Todo llega en barco. Víveres, contratistas, muebles, personal. Es una realidad logística que se refleja en el costo de cada remodelación y de cada entrega.
Calcule el costo anual de tenencia antes de enamorarse de una distribución. En una residencia de gama media, las cuotas del club y las cuotas de condominio en conjunto pueden superar con holgura las seis cifras al año antes de haber pagado un impuesto o una prima de seguro.
Nada de esto es un argumento en contra de la isla. Es un argumento a favor de conocer la cifra.
Los edificios
El parque residencial de la isla es pequeño, deliberadamente, y se divide con claridad entre la generación moderna de los Palazzo y los edificios anteriores de escala de pueblo.
- Palazzo Della Luna — 50 residencias, terminado en 2019. El más grande y más reciente de los dos Palazzos.
- Palazzo Del Sol — 46 residencias, terminado en 2016. El edificio que reajustó las expectativas de precio de la isla.
- Six Fisher Island — 50 residencias, 2026. La incorporación más reciente y la primera adición significativa al inventario de la isla en años.
- Bayview — 111 unidades, y Bayside Village — 104 unidades. Anteriores, de menor altura y la forma más accesible de entrar a la isla. Aquí está el punto de entrada de aproximadamente $2 millones.
Esa diferencia importa. La brecha entre una residencia de Bayside Village y una de Palazzo Della Luna no es gradual — es una clase de activo distinta en los mismos 216 acres, y el rango por pie cuadrado de $2,200 a $5,000+ lo refleja.
Cada edificio en Fisher Island
Fisher Island es un conjunto cerrado de edificios en 216 acres al que solo se llega en ferry. No hay nuevos en camino.
- 6 Fisher Island Drive Nuevo
Six Fisher Island Miami Condos 6 Fisher Island Drive, Fisher Island, Florida 33139 - Bayside Village
- 2543 Fisher Island Drive, Fisher Island, Florida 33109 - Oceanside
- 8062 Fisher Island Drive, Fisher Island, Florida 33109 - Palazzo Del Mare
- 7193 Fisher Island Drive, Fisher Island, Florida 33109 - Palazzo Del Sol
- 7095 Fisher Island Drive, Fisher Island, Florida 33109 - Palazzo Della Luna
- 6895 Fisher Island Drive, Fisher Island, Florida 33109 - Villa Del Mare
- 7292 Fisher Island Drive, Fisher Island, Florida 33109
Cada edificio en Fisher Island, contado a partir del registro público
Todo lo que sigue proviene del Miami-Dade County Property Appraiser. El 17 de agosto de 2026 consulté los 782 folios de condominio de Fisher Island, uno por uno — no una muestra, no un resumen de un portal — y los filtré a viviendas, excluyendo folios de unidades comerciales, estacionamiento, cabañas y bodegas. Eso da como resultado 725 residencias.
Hasta donde sé, esta tabla no existe en ningún otro lugar.
| Edificio | Viviendas | Pies² medianos | Valor catastral mediano 2026 | Ventas calificadas 2023–26 | $/pie² mediano | Venta más alta registrada |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Palazzo Della Luna | 42 | 4,738 | $11,607,978 | 6 | $3,637 | $37,000,000 |
| Palazzo Del Sol | 49 | 4,102 | $10,390,565 | 10 | $3,218 | $40,000,000 |
| Palazzo Del Mare | 28 | 3,690 | $6,568,559 | 4 | $2,615 | $21,000,000 |
| Bayview | 134 | 3,854 | $5,111,951 | 20 | $2,128 | $21,164,000 |
| Oceanside | 234 | 3,580 | $4,400,000 | 29 | $2,793 | $24,175,000 |
| Harborview | 17 | 2,744 | $3,234,079 | 3 | $1,640 | $9,000,000 |
| Bayside Village | 110 | 2,744 | $2,121,392 | 24 | $1,621 | $6,119,400 |
| Seaside | 58 | 1,875 | $1,895,165 | 12 | $1,603 | $5,825,000 |
| Seaside Villas | 26 | 1,370 | $1,665,722 | 5 | $2,464 | $12,500,000 |
| Marina Village | 27 | 517 | $495,720 | 3 | $1,975 | $2,000,000 |
En las 725 viviendas, el valor catastral mediano de 2026 es de $3,815,838 y el valor catastral total del parque residencial de Fisher Island es de $3,838,452,159 — poco menos de $3.84 mil millones.
Los niveles, en términos sencillos
La tabla divide la isla en tres bandas que se comportan de forma muy distinta.
- Los Palazzos ($6.5m–$11.6m de valor catastral mediano). La generación moderna, las plantas más grandes y todas las ventas más grandes de la isla. Aquí fue donde ocurrió la transacción de $40 millones.
- Bayview y Oceanside ($4.4m–$5.1m). El volumen de la isla — 368 viviendas entre ambos, y 49 de las 116 ventas calificadas desde 2023. Si quiere realmente operar en Fisher Island en lugar de esperar años, aquí es donde está el mercado.
- Bayside Village, Seaside y Marina Village ($0.5m–$2.1m). El parque anterior, de escala de pueblo. La mediana de 517 pies cuadrados de Marina Village lo convierte en el verdadero punto de entrada a la isla.
Note qué tan amplia es esa diferencia. De Marina Village a Palazzo Della Luna hay una diferencia de 23 veces en el valor catastral mediano en 216 acres. "Los precios de Fisher Island" no son una sola cifra.
Cómo se ha vendido la isla
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano | Venta más grande |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 36 | $5,600,000 | $1,972 | $24,175,000 |
| 2024 | 36 | $5,950,000 | $2,240 | $37,000,000 |
| 2025 | 29 | $7,800,000 | $2,551 | $35,179,000 |
| 2026 a la fecha | 15 | $8,300,000 | $2,053 | $26,700,000 |
Dos patrones que vale la pena retener. El precio mediano de venta ha subido todos los años, de $5.6 millones a $8.3 millones. Y el volumen ha caído más de la mitad, de 36 ventas calificadas a 15.
Esa combinación — menos operaciones a precios más altos — es la firma de un mercado con oferta restringida más que de uno caliente. Los propietarios no están vendiendo, y las pocas viviendas que sí salen al mercado se cierran a cifras sólidas. Es la huella estadística de una isla con 725 viviendas y sin manera de construir más.
La cifra por pie de 2026, de $2,053, está por debajo de los $2,551 de 2025, pero con 15 ventas repartidas entre edificios que van de 517 a 9,775 pies cuadrados, la mediana anual por pie se mueve sobre todo según qué edificios se vendieron por casualidad. La columna de precio mediano es la lectura más estable aquí.
Una advertencia sobre el conteo de unidades
Verá conteos de unidades distintos para estos edificios en otros lugares, y ambos pueden ser correctos. El conteo original de un desarrollador — 50 residencias en Palazzo Della Luna, por ejemplo — describe lo que se construyó. El condado registra hoy 42 viviendas allí, porque algunos propietarios han combinado dos unidades en una. La cifra del condado es lo que existe ahora; la cifra del desarrollador es lo que se vendió originalmente. Esta página usa la del condado.
Qué revisar antes de comprar aquí
- Estatus y transferibilidad de la membresía del club. Confirme exactamente qué se transfiere, cuál es la cuota de iniciación vigente y en qué consiste el proceso de aprobación. Este es el punto más importante y no es una formalidad.
- Costo anual total de tenencia, por escrito. Cuota de condominio, cuotas del club, impuestos, seguro y cualquier cuota extraordinaria votada o pendiente. Súmelos antes de hacer una oferta, no después.
- La logística del ferry frente a cómo vive realmente. La travesía de 7.5 minutos es agradable. Pregunte por los horarios a las 6am, por el acceso de invitados y contratistas, y por cómo funciona realmente una entrega o una visita de servicio.
- Fondeo de reservas e inspección de hito en los edificios más antiguos. Bayview y Bayside Village tienen una antigüedad a la que se aplican los requisitos posteriores a Surfside de Florida, y las asociaciones que habían renunciado a las reservas debieron comenzar a fondearlas a partir del 1 de enero de 2026. Los condominios en venta en Miami — esa página cubre las consecuencias de financiamiento.
- Planificación ante huracanes y evacuación. Una isla sin puente se evacúa de forma distinta. Pregúntele a un residente de largo plazo, no a un folleto.
Quién compra en Fisher Island
Compradores que quieren la privacidad como la amenidad principal y no como una característica de la lista de amenidades. La ausencia de un puente no es una incomodidad que toleran — es aquello por lo que están pagando.
Le conviene a personas con presencia internacional, para quienes una base segura, con personal y autosuficiente a minutos de South Beach y a quince del aeropuerto resuelve un problema real.
No le conviene a nadie que quiera salir caminando a una zona de restaurantes, a quien le moleste tener un horario o a quien piense vender rápido. Aproximadamente 700 hogares significa un mercado poco profundo en ambos sentidos — y la misma escasez que protegió los valores en la bajada limitará su grupo de compradores a la hora de salir.
Cómo lo abordaría yo
Fisher Island es uno de los pocos mercados de Miami donde el precio de lista es realmente la parte fácil. El club, el costo de tenencia, la travesía y la salud propia del edificio son lo que determina si la compra funciona — y todo eso se puede conocer de antemano.
Llevo vendiendo bienes raíces en Miami desde 2002 y he cerrado más de mil millones de dólares en propiedades. Dígame qué edificio está considerando y le daré el costo anual total de tenencia, la posición real de la asociación y una lectura honesta sobre si la isla encaja con su forma de vivir.
Póngase en contacto, o lea más sobre cómo trabajo. Si quiere la misma privacidad del lado continental, compare Star Island y Bal Harbour; el mapa de vecindarios de Miami cubre el resto.
Bienes raíces en Fisher Island: preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta comprar en Fisher Island?
La entrada ronda los $2 millones en los edificios anteriores — Bayview y Bayside Village — y el techo del mercado supera los $100 millones en penthouses trofeo. El precio por pie cuadrado va aproximadamente de $2,200 a más de $5,000 según el edificio y la posición. El código postal 33109 fue el más caro de Estados Unidos en 2025, con una mediana de $9.5 millones en el precio de las viviendas.
¿Por qué subieron los valores de Fisher Island cuando el resto de Miami Beach caía?
La oferta. El precio por pie cuadrado subió 19% interanual, de $2,004 en el primer trimestre de 2025 a $2,391 en el primer trimestre de 2026, mientras que el mercado más amplio de condominios de lujo de las islas de barrera cayó 14.8%. Fisher Island tiene 216 acres con aproximadamente 700 hogares y ningún puente — no puede añadir inventario. Cuando un mercado en general se debilita, los activos que más se reajustan a la baja son los que tienen sustitutos, y este no tiene ninguno.
¿Cuáles son los costos continuos en Fisher Island?
Más altos de lo que la mayoría de los compradores espera. La membresía equity del club requiere una cuota de iniciación de $250,000 más cuotas anuales de $19,260 a $25,520. Las cuotas de condominio van de $1,500 a $8,000 o más al mes según el edificio y el tamaño de la residencia. En una residencia de gama media, las cuotas del club y del condominio en conjunto pueden superar con holgura las seis cifras al año antes de impuestos y seguro. Calcule el costo anual total de tenencia antes de hacer una oferta.
¿Cómo se llega a Fisher Island?
No hay puente. El acceso es en ferry privado — una travesía de 7.5 minutos desde Terminal Island —, en yate privado a una de las dos marinas de la isla, o en helicóptero. El acceso de invitados, contratistas y entregas pasa por ese sistema, que conviene entender en detalle práctico antes de comprar.
¿Cuáles son los edificios principales de Fisher Island?
Palazzo Della Luna, con 50 residencias terminadas en 2019, y Palazzo Del Sol, con 46 residencias terminadas en 2016, son los buques insignia modernos. Six Fisher Island suma 50 residencias en 2026 — la primera adición significativa al inventario de la isla en años. Bayview, con 111 unidades, y Bayside Village, con 104 unidades, son anteriores y de menor altura, y es donde se encuentra el punto de entrada de aproximadamente $2 millones.
¿Es Fisher Island una buena inversión?
Se ha comportado de forma defensiva — subió 19% en un trimestre en que el mercado circundante cayó 14.8% — y la oferta fija que lo produjo es permanente. El contrapeso es la liquidez: aproximadamente 700 hogares significa un mercado poco profundo en ambos sentidos, así que la escasez que protege el valor en la bajada también limita su grupo de compradores a la hora de salir. Le conviene una tenencia de largo plazo, no una operación.
Fuentes
- Miami-Dade County Property Appraiser — Property Search: los 782 folios de condominio de Fisher Island consultados individualmente el 17 de agosto de 2026, que dan los conteos de viviendas, las áreas, los valores catastrales de 2026 y el historial de ventas calificadas usados en toda esta página.
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