Gran Paraiso

Trescientas Doce Viviendas en NE 31 Street

Consulté cada folio que Miami-Dade County Property Appraiser tiene para Gran Paraiso en 480 NE 31 Street. El condado devuelve 312 folios y los 312 son viviendas residenciales — dentro de esta declaración no hay folios comerciales, de estacionamiento ni de bodega que descartar.

El área climatizada va de 940 a 3,277 pies cuadrados, mediana 1,186. Los planos de piso se repiten en bloques inusualmente parejos: 43 viviendas cada uno de 1,057, 1,649 y 1,871 pies cuadrados, y 42 de 1,143. La mezcla de recámaras es de 168 viviendas de dos recámaras (53.8%), 55 de cuatro recámaras (17.6%), 47 de tres recámaras (15.1%), 36 de una recámara (11.5%) y seis estudios (1.9%).

En el padrón fiscal de 2026, los valores catastrales van de $506,070 a $4,181,469, mediana $796,568. Vale la pena notar ese piso: ninguna vivienda de este edificio tiene un valor catastral inferior a medio millón de dólares, un punto de entrada más alto que el de la mayoría de los edificios de esta serie.

El año de construcción, el número de pisos, el arquitecto y el detalle de amenidades no están en el archivo del condado. El año, el número de pisos y el arquitecto que aparecen en otras partes de esta página provienen del registro del edificio en este sitio.

Tres Años Seguidos a la Baja, con Volumen Real

Este es uno de los pocos edificios de esta serie donde el conteo de ventas es lo bastante alto para afirmar algo con confianza, y lo que dice es que los precios han bajado. El precio por pie cuadrado alcanzó su máximo de $888 en 2024 y ha bajado cada año desde entonces — $888, $801, $765. Es una caída de 13.9% desde el máximo de 2024, y se apoya en 14, 14 y 10 ventas, no en una o dos.

La columna del precio mediano es más plana, pasando por $960,000, $1,065,000, $950,000, $946,250. La diferencia entre las dos columnas es el efecto habitual de la mezcla — este edificio va de estudios a viviendas de cuatro recámaras de 3,277 pies cuadrados, así que los tamaños que se venden en un año determinado mueven el precio mediano sin decir mucho. El precio por pie es la medida a seguir aquí, y se ha movido en una sola dirección durante tres años.

Mi lectura honesta: la dirección está bien sustentada y la magnitud también está razonablemente sustentada, lo cual es más raro de lo que parece. 66 ventas calificadas en cuatro años sobre 312 viviendas es una vivienda de cada 19 por año — genuinamente líquido, y suficientes transacciones para que las medianas anuales no las fije una sola vivienda inusual. Yo trataría la caída de 2024 a 2026 como real. Aun así, señalaría que 2026 está incompleto, con 10 ventas hasta ahora, por lo que su cifra de $765 podría moverse antes de que cierre el año.

El condado registra 431 ventas calificadas en esta dirección a lo largo de todo su historial.

Uno de Dieciséis Edificios Donde Más Reventas Perdieron que Ganaron

111 de las 312 viviendas — 35.6% — tienen una ida y vuelta completa en el registro del condado, es decir, el mismo folio se compró y después se revendió con ambas operaciones calificadas y entre partes independientes. Esa cobertura es baja en comparación con edificios más antiguos, y la razón es la tenencia: una mediana de 4.1 años. La mayoría de las viviendas aquí simplemente no se han revendido todavía.

De esas 111 idas y vueltas, 52 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior y 59 se vendieron por menos. Ninguna se cerró a un precio idéntico. La mediana de las 111 es -1.7% — negativa. Entre las 52 que ganaron, la mediana es 7.6%. El rango completo es estrecho para los estándares de esta serie: de -34.8% a +38.9%.

Quiero ser cuidadoso sobre lo que eso significa y lo que no, porque es un resultado genuinamente inusual y merece precisión en lugar de dramatismo. Lo medí contra cada registro de edificio que tengo: de 248 edificios con al menos 20 idas y vueltas documentadas, 16 muestran más pérdidas que ganancias, y Gran Paraiso es uno de ellos. Es poco común, no único, y no es el más negativo de los 16.

Sí significa que, según el propio registro del condado, una ligera mayoría de las reventas documentadas en Gran Paraiso se ha cerrado por debajo de su precio de compra, y que la ida y vuelta documentada típica aquí no dejó nada. No significa que el edificio haya perdido un tercio de su valor — la cifra de -34.8% es el peor caso individual, no la norma, y el centro de la distribución está cerca de plano.

La salvedad crítica es la tenencia mediana de 4.1 años. Casi todas las idas y vueltas de este conjunto se compraron y vendieron dentro de los últimos años, lo cual es un período corto, y los períodos cortos nunca han sido donde la propiedad de un condominio genera ganancias — los costos de transacción por sí solos consumen un porcentaje de un dígito medio. Un edificio cuyo registro de reventas está dominado por tenencias de cuatro años se verá peor que uno dominado por tenencias de veinte años, aunque ambos rindan de forma idéntica a largo plazo. Esa es una limitación genuina de esta medida y prefiero decirlo a dejar que la cifra principal quede sola.

El precio calificado más alto en el registro del condado aquí es $4,500,000, cerrado el 17 de septiembre de 2024, por una vivienda de 2,935 pies cuadrados a $1,533 por pie cuadrado — aproximadamente el doble del precio mediano por pie del edificio en ese año, y un recordatorio de que las viviendas más grandes de aquí se venden en un mercado distinto al del segmento intermedio de dos recámaras.

A Quién le Conviene Gran Paraiso, y a Quién No

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda más nueva y más grande en Edgewater con liquidez real detrás. Una vivienda de cada 19 se vende cada año, los planos de piso se repiten en bloques de 42 y 43, y hay un grupo genuino de cuatro recámaras — 55 viviendas — lo cual es inusual en esta parte del mercado. Si necesita poder vender, este edificio se vende.

Le conviene mal a un comprador de horizonte corto, y el propio registro del edificio es la razón. 59 de 111 reventas documentadas se cerraron por debajo de su precio de compra, con una tenencia mediana de 4.1 años. Cualquiera que compre aquí pensando en salir en tres a cinco años debería examinar primero esa cifra, porque es precisamente el horizonte que describen esas 111 reventas.

También le conviene mal a un comprador que espera que la caída reciente haya terminado. El precio por pie ha bajado durante tres años consecutivos con un volumen sólido; nada en este registro sugiere que se haya establecido un piso.

Si está vendiendo: fije el precio frente a la banda actual de $765 a $801, no frente al máximo de $888 de 2024, y cuente con que un comprador habrá encontrado el mismo registro de reventas que yo. Su argumento más fuerte es la liquidez del edificio — se vende — y, si es dueño de una de las viviendas grandes, los $1,533 por pie cuadrado alcanzados en 2024 muestran que la parte alta de este edificio es un mercado distinto al de su parte intermedia.

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ESTOY LISTO

Edificios de Condominios y Lofts en Edgewater

Edgewater se extiende a lo largo de Biscayne Bay entre el Venetian Causeway y el Julia Tuttle. Cada edificio a continuación está cubierto en esta serie, con su propio registro de ventas del condado:

• 1800 Biscayne Plaza
• 1800 Club
• Aria on the Bay
• Bay House
• Biscayne Beach
• Blue Condominium
• Cite on the Bay
• City 24
• Edgewater Lofts
• Elysee Miami
• Gallery Art Condominium
• Icon Bay
• Moon Bay
• New Wave
• One Paraiso
• Onyx on the Bay
• Opera Tower
• Paraiso Bay
• Paramount Bay
• Platinum Condo
• Quantum on the Bay
• The Crimson
• The Grand Condos Miami
• Uptown Lofts