Blue Condominium

Lo que realmente hay dentro de Blue Condominium

Medí Blue Condominium a partir del registro de Miami-Dade County Property Appraiser para 601 NE 36 ST, y las cifras del condado son más específicas que cualquier texto de mercadotecnia. El registro incluye 332 folios bajo la declaración BLUE CONDO. De ellos, 328 son viviendas residenciales, tres son locales comerciales de planta baja (registrados como STORE : CONDOMINIUM – COMMERCIAL), y uno es un folio de referencia que el condado usa solo con fines administrativos. Todas las cifras que siguen se construyen a partir de las 328 viviendas.

La distribución de recámaras se inclina con fuerza hacia las distribuciones de dos recámaras: 242 de las 328 viviendas, o 73.8%, son unidades de dos recámaras. Las de una recámara suman 84 viviendas, 25.6%. Hay exactamente una vivienda de tres recámaras y una de cuatro en todo el edificio — 0.3% cada una, verdaderas excepciones y no una segunda línea de producto real.

Los tamaños van de 761 a 2,841 pies², con una mediana de 1,158 pies². No es un edificio de infinitas plantas a la medida: 105 viviendas — una de cada tres — comparten exactamente esa distribución de 1,158 pies². Sume los siguientes tres tamaños más comunes, 1,174 pies² (54 viviendas), 761 pies² (52) y 773 pies² (28), y casi tres cuartas partes del edificio (239 de 328 viviendas) se asientan en solo cuatro plantas.

Los valores catastrales de 2026 del condado para las 328 viviendas van de $145,154 a $1,726,601, con una mediana de $462,875. Es una cifra catastral, no de mercado — los avalúos de Florida van rezagados respecto de los precios de venta, sobre todo en unidades que no han cambiado de manos recientemente — pero es el único valor de todo el edificio que el condado publica para cada vivienda a la vez, y es un piso útil de conocer antes de mirar lo que realmente se ha negociado.

El historial de precios, cuatro años seguidos

Cincuenta y tres ventas calificadas entre partes independientes se cerraron en Blue Condominium a lo largo de estos cuatro años — cómodamente por encima del piso de unas diez ventas que quiero antes de sacar cualquier conclusión del registro de un edificio. Eso basta para decir algo real sobre 2023 a 2025. 2026 es otro asunto: es un año incompleto, y su mediana se apoya en tres ventas — no bastan por sí solas para confiar en ellas como un dato independiente, solo como una lectura parcial de hacia dónde va el año.

Esta es la divergencia que siempre reviso antes de confiar en una cifra de titular: el precio mediano de venta cayó 6.4% de 2023 ($636,000) a 2026 ($595,000), una baja moderada. El precio mediano por pie cuadrado cayó aproximadamente el doble de rápido — 12.7%, de $580 a $507. El precio y el $/pie² discrepan aquí porque no miden lo mismo: qué unidades específicas se negociaron cambió de un año a otro, y con un rango de tamaños tan amplio, el $/pie² es la cifra más honesta. Limitada a la distribución de 1,158 pies² (105 viviendas), la mediana por pie pasó de $549 en 2023 (9 ventas) a $494 en 2026 (2 ventas), una baja de 10.0%. Mi lectura honesta es que el registro respalda un debilitamiento real y leve del valor por pie desde 2023, pero no pondría una cifra más ajustada que “aproximadamente 10 a 15 por ciento” dado lo escasa que es la muestra de 2026. La dirección probablemente es real; la magnitud es incierta.

La rotación a lo largo de la ventana de cuatro años equivale a aproximadamente una vivienda de cada 25 que se vende por año — 328 viviendas frente a un promedio de 13.25 ventas calificadas anuales. Es la base estándar de cuatro años del Miami Condo Index, aplicada de la misma manera a todos los edificios de este sitio, aunque sospecho que una tasa interanual real se vería un poco más alta cuando 2026 termine de cerrar.

¿Ganaron dinero los propietarios que vendieron en Blue Condominium?

El registro del condado me permite responder una pregunta más aguda que si este edificio se está apreciando: de los propietarios que han comprado y vendido una vivienda aquí, ¿quién salió realmente ganando? Doscientas setenta y una de las 328 viviendas del edificio tienen un ciclo completo de compra y reventa en el registro, medido desde la primera compra calificada registrada (todas entre 2003 y 2006, la venta inicial original) hasta la venta calificada más reciente, con ambos tramos verificados contra la propia marca de venta calificada del condado y con las transferencias de cartera excluidas del conteo. De esos 271 ciclos completados, 121 (44.6%) se vendieron por más de lo que pagó su propietario y 150 (55.4%) se vendieron por menos. El cambio mediano es de -3.9%, en un período de tenencia mediano de 12.7 años, en un rango muy amplio: de -75.8% a +292.9%.

Esa cifra de titular necesita la salvedad que le debo a todo lector: dirección y magnitud son dos afirmaciones distintas, y prefiero exponer el límite de estos datos antes que dejar que un solo porcentaje sustituya toda la historia. Las pérdidas más pronunciadas se concentran en escrituras de 2010 a 2012, la ola de reventas de la era de la crisis que golpeó a la mayoría de los edificios de condominios de Miami que compraron antes de 2008 y vendieron en el fondo del ciclo. No voy a adivinar por qué vendió cada propietario cuando lo hizo; el registro del condado muestra la transacción, no el motivo. Lo que sí muestra, con claridad: una vivienda comprada por $538,000 en enero de 2006 se vendió por $130,000 en septiembre de 2011, un ciclo de -75.8%, y una vivienda comprada por $532,000 en noviembre de 2005 se vendió por $200,000 en diciembre de 2011, -62.4%. Ambas constan en el registro, con fecha, y son reales.

La otra mitad de la historia es la venta grande más reciente del edificio. El 29 de febrero de 2024, una vivienda de 2,841 pies² — la planta más grande de Blue Condominium — se vendió por $2,300,000, o $810 el pie cuadrado, el tope de la banda actual de cuatro años del edificio. Esa misma vivienda se había vendido por última vez por $1,025,000 en marzo de 2006: una tenencia de 18 años que ganó 124.4%. Verifiqué esta venta contra los filtros de multiparcela y de cartera del condado antes de usarla aquí, ya que esos han inflado u ocultado ventas “récord” de otros edificios en este sitio — es una transacción genuina de un solo folio y un solo comprador, y en la ventana de cuatro años de este edificio no hay ninguna venta conjunta mayor.

A quién le conviene Blue Condominium — y a quién no

Blue Condominium le conviene a un comprador que quiere una dirección en Edgewater, junto a la bahía, en un edificio de 2005: la mediana de cuatro años es de $580 el pie cuadrado, y 73.8% del inventario es una distribución de dos recámaras genuinamente utilizable y no un estudio ni un compromiso de una recámara más estudio. Hay un historial constante con el cual fijar precio: unas 13 ventas calificadas al año, aproximadamente una vivienda de cada 25.

Le conviene mal a un propietario de largo plazo si ese propietario se apoya en los 18 a 20 años completos de historia del edificio como guía de lo que sigue: más de la mitad de los ciclos completados en el registro perdió dinero, y aunque esas pérdidas corresponden a compradores de 2005 y 2006 y no a los compradores de los últimos años, constan en el registro y el agente de un comprador las encontrará. Tampoco le conviene a quien necesite una distribución realmente grande — fuera de la única vivienda de tres recámaras y la única de cuatro en todo el edificio, todo aquí llega como máximo a 2,841 pies².

Si usted vende en Blue Condominium: fije el precio a partir de los últimos dos a tres años de ventas comparables en su planta específica, no del promedio de todo el historial del edificio. Las ventas de 2023-2025 se agrupan en una banda real y coherente de $580-$646 por pie cuadrado; las pérdidas que arrastran el registro histórico de ciclos del edificio corresponden a compradores de 2005 y 2006, y no es con eso con lo que un comprador de hoy compara realmente su listado.

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ESTOY LISTO

Edificios de Condominios y Lofts en Edgewater

Edgewater se extiende a lo largo de Biscayne Bay entre el Venetian Causeway y el Julia Tuttle. Cada edificio a continuación está cubierto en esta serie, con su propio registro de ventas del condado:

• 1800 Biscayne Plaza
• 1800 Club
• Aria on the Bay
• Bay House
• Biscayne Beach
• Cite on the Bay
• City 24
• Edgewater Lofts
• Elysee Miami
• Gallery Art Condominium
• Gran Paraiso
• Icon Bay
• Moon Bay
• New Wave
• One Paraiso
• Onyx on the Bay
• Opera Tower
• Paraiso Bay
• Paramount Bay
• Platinum Condo
• Quantum on the Bay
• The Crimson
• The Grand Condos Miami
• Uptown Lofts