Cite on the Bay

Doscientas Cuarenta y Ocho Viviendas en North Bayshore Drive

Consulté todos los folios que el Miami-Dade County Property Appraiser tiene para Cite on the Bay en 2000 N Bayshore Drive. El condado devuelve 252 folios, de los cuales 248 son viviendas residenciales y cuatro no lo son. Todos los conteos, medianas y rangos de esta página se construyen sobre las 248.

El área techada va de 721 a 1,475 pies cuadrados con una mediana de 1,067 — un edificio de tamaño medio sin viviendas muy grandes en la declaración. Los planos de piso se repiten en cantidades útiles: 14 viviendas cada uno en 1,049, 1,107 y 1,332 pies cuadrados, y 13 en 1,047. La mezcla de recámaras es de 158 viviendas de dos recámaras (63.7%), 61 de una recámara (24.6%) y 29 de tres recámaras (11.7%).

En el rol fiscal de 2026, los valores catastrales van de $117,981 a $702,900, con una mediana de $336,056.

El archivo del condado da un año de construcción de 2004. No incluye número de pisos, arquitecto ni detalle de amenidades, así que el cuerpo de esta página no los usa.

Un Precio Récord Tras Dos Años de Caída en la Tasa por Pie

La señal más clara de esta tabla es la baja de 2023 a 2025, y está bien respaldada: tres años consecutivos, con 14, 11 y 8 ventas, y la tasa por pie moviéndose $502, $491, $415. Eso es una caída de 17.3% a lo largo de dos años, y la dirección es consistente tanto en la columna de precio como en la de tasa por pie. Yo lo llamaría un debilitamiento real y no un artefacto de muestreo.

2026 lo complica, y la complicación vale la pena exponerla en lugar de suavizarla. Se han cerrado diez ventas calificadas y la tasa por pie marca $463, por encima de 2025 y por debajo de 2024. En ese mismo año, el 5 de abril, una vivienda de 1,427 pies cuadrados cerró en $790,000, que es el precio calificado más alto de todo el registro del condado de este edificio. Así que 2026 contiene actualmente tanto una recuperación parcial de la tasa por pie como la venta récord de todos los tiempos del edificio, sobre una muestra de diez.

Mi lectura honesta: la baja de 2023-2025 está establecida; la recuperación de 2026 no. Diez ventas pueden producir por sí solas un movimiento de $48 por pie. Lo que yo no haría es tratar el récord de abril como evidencia sobre el nivel general de precios del edificio. Los dos siguientes precios más altos registrados, $785,000 en febrero de 2023 y $765,000 en noviembre de 2025, están a menos de $25,000 de él y abarcan tres años distintos, lo que sugiere que la parte alta del rango de este edificio se ha mantenido más o menos estable mientras que su parte media ha caído.

Se cerraron 43 ventas calificadas en los cuatro años, una vivienda de cada 23 por año. El condado registra 561 ventas calificadas en esta dirección en todo su historial.

Catorce Años por Menos de Diez por Ciento

196 de las 248 viviendas (79.0%) tienen un ciclo completo en el registro del condado, contado desde la primera venta calificada de cada vivienda hasta la última, según la consulta del 24 de agosto de 2026. Es una cobertura alta, y hace que lo que sigue sea difícil de descartar como un efecto de muestra pequeña.

De esos 196 ciclos completos, 125 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior y 71 se vendieron por menos. Ninguno cerró a un precio idéntico. Así que 63.8% ganó y 36.2% perdió. La ganancia mediana de los 196 es de 9.7%; entre los 125 que ganaron es de 26.1%. El rango va de -57.3% a +94.1%.

La tenencia mediana es de 13.9 años. Menos de diez por ciento en catorce años es la manera más sencilla de describir el historial de este edificio como reserva de valor, y no es bueno. Más de un tercio de las reventas documentadas aquí cerraron por debajo de su precio de compra, una de ellas a poco más de 40% de él. Un comprador debe sopesar eso frente al hecho de que Miami en su conjunto se apreció sustancialmente en el mismo periodo.

Nada de eso lo hace una mala vivienda. Sí significa que el argumento para comprar aquí debe descansar en lo que vale la vivienda para vivir en ella, en este tramo de North Bayshore Drive, y no en la expectativa de que el edificio sostenga la compra.

A Quién le Conviene Cite on the Bay, y a Quién No

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda de dos recámaras en Edgewater a un punto de entrada muy por debajo de las torres más nuevas de los alrededores, y que piensa vivir en ella. El valor catastral mediano es de $336,056 y la vivienda mediana mide 1,067 pies cuadrados; los planos de piso repetidos — cuatro planos que cubren 55 viviendas entre ellos — dan un conjunto real de comparables contra el cual fijar el precio.

Le conviene mal a un comprador que depende de la apreciación. 36.2% de las reventas documentadas aquí perdió dinero, y el ciclo completo mediano devolvió 9.7% en 13.9 años. Ese es el historial propio del edificio en un periodo en que el mercado circundante subió considerablemente, y prefiero que un comprador lo sepa antes de hacer una oferta y no después.

También le conviene mal a quien lea las cifras de 2026 como una recuperación. Diez ventas, una de las cuales fijó un récord de todos los tiempos, no son una tendencia, y la tasa por pie subyacente sigue por debajo de donde estaba en 2023 y 2024.

Si usted vende: la parte alta del rango de este edificio ha resistido mejor que su parte media — los tres precios más altos registrados abarcan 2023, 2025 y 2026 y están a menos de $25,000 entre sí. Si su vivienda es uno de los planos más grandes, de más de 1,400 pies cuadrados, ese es un argumento genuino. Si es una vivienda de tamaño medio, fije el precio contra la banda reciente de $415 a $463 y no contra la cifra de 2023, y espere que la venta tome tiempo, con una vivienda de cada 23 rotando por año.

Cite on the Bay — Preguntas Frecuentes

¿Cuántas viviendas hay en Cite on the Bay?

248. El Miami-Dade County Property Appraiser registra 252 folios en 2000 N Bayshore Drive, de los cuales 248 son viviendas residenciales y cuatro no lo son; los cuatro están excluidos de todas las cifras aquí.

¿Qué muestra el registro de ventas sobre los precios en Cite on the Bay?

La tasa por pie cuadrado cayó 17.3% entre 2023 y 2025, de $502 a $415, a lo largo de tres años consecutivos con 14, 11 y 8 ventas. 2026 marca $463 sobre diez ventas, lo que es más alto que 2025 y más bajo que 2024. Este es el registro de lo que cerró, no un pronóstico.

¿Cuál es el precio más alto jamás pagado en Cite on the Bay?

$790,000, cerrado el 5 de abril de 2026, por una vivienda de 1,427 pies cuadrados a $554 por pie cuadrado. Los dos siguientes más altos, $785,000 en febrero de 2023 y $765,000 en noviembre de 2025, están a menos de $25,000 de él.

¿Qué muestra el registro de reventas sobre Cite on the Bay?

196 de las 248 viviendas tienen un ciclo completo documentado (de la primera venta calificada a la última, consulta del 24 de agosto de 2026): 125 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior y 71 se vendieron por menos. La ganancia mediana es de 9.7% en una tenencia mediana de 13.9 años, y 36.2% de las reventas documentadas cerró por debajo de su precio de compra.

¿Con qué frecuencia se venden viviendas en Cite on the Bay?

Aproximadamente una vivienda de cada 23 por año, a partir de 43 ventas calificadas en los últimos cuatro años. El condado registra 561 ventas calificadas en esta dirección en todo su historial.

¿Qué tamaño tienen las viviendas de Cite on the Bay?

De 721 a 1,475 pies cuadrados, con una mediana de 1,067. La mezcla es de 158 viviendas de dos recámaras, 61 de una recámara y 29 de tres recámaras. Los valores catastrales de 2026 van de $117,981 a $702,900, con una mediana de $336,056.

¿Por qué el edificio fijó un precio récord tras dos años de tasas por pie a la baja?

Porque solo se han cerrado diez ventas en 2026 y una de ellas fue una vivienda más grande en la parte alta del rango del edificio. La parte alta del rango se ha mantenido más o menos estable en 2023, 2025 y 2026 mientras que la parte media del mercado cayó; una sola venta alta no levanta al resto.

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ESTOY LISTO

Edificios de Condominios y Lofts en Edgewater

Edgewater se extiende a lo largo de Biscayne Bay entre el Venetian Causeway y el Julia Tuttle. Cada edificio a continuación está cubierto en esta serie, con su propio registro de ventas del condado:

• 1800 Biscayne Plaza
• 1800 Club
• Aria on the Bay
• Bay House
• Biscayne Beach
• Blue Condominium
• City 24
• Edgewater Lofts
• Elysee Miami
• Gallery Art Condominium
• Gran Paraiso
• Icon Bay
• Moon Bay
• New Wave
• One Paraiso
• Onyx on the Bay
• Opera Tower
• Paraiso Bay
• Paramount Bay
• Platinum Condo
• Quantum on the Bay
• The Crimson
• The Grand Condos Miami
• Uptown Lofts