Gallery Art Condominium

Ciento setenta y cuatro viviendas, casi todas del mismo tamaño

Consulté todos los folios que Miami-Dade County Property Appraiser tiene para Gallery Art Condo en 333 NE 24 Street. El condado arroja 185 folios. 11 de ellos son comerciales y se excluyen de todos los conteos, medianas y rangos que siguen, lo que deja 174 viviendas residenciales.

El área climatizada va de 692 a 1,219 pies cuadrados, y la mediana es de 693. 94 de las 174 viviendas — 54.0% — miden 692 o 693 pies cuadrados: 53 de 693 y 41 de 692. Otras dos plantas suman 14 viviendas cada una, de 1,048 y 1,077 pies cuadrados. La mezcla de recámaras sigue: 144 viviendas de una recámara (82.8%) y 30 de dos recámaras (17.2%). No hay ninguna vivienda de tres recámaras en la declaración.

En el rol fiscal de 2026, los valores avaluados de las 174 viviendas van de $198,774 a $483,594, con una mediana de $304,919. Es una banda estrecha, y consecuencia directa de lo parecidas que son las viviendas.

Esa uniformidad es el dato más útil de este edificio para un comprador. En la mayoría de las declaraciones de condominio, lo difícil de fijar el precio es decidir qué ventas son comparables con la vivienda que se tiene enfrente. Aquí, más de la mitad del edificio es la misma planta.

El archivo del condado registra un año de construcción de 2008. El número de pisos, el arquitecto y el detalle de amenidades no figuran en él, y por lo tanto no están en esta página.

¿Pueden dieciséis ventas en cuatro años decirle algo?

Sobre la dirección, no. Dieciséis ventas calificadas en cuatro años — y una sola venta en todo 2025 — no es un registro que pueda establecer si los precios aquí suben o bajan, y prefiero decirlo antes que trazar una línea por cuatro puntos.

Lo que sí puede decirle es algo más acotado y aun así útil. El precio por pie cuadrado en los cuatro años se ubica entre $535 y $564, una dispersión de 5.4%. En un edificio donde 54.0% de las viviendas son del mismo tamaño, esa banda es más significativa que en otros lugares: las ventas son casi comparables por construcción, así que la consistencia no es un artefacto de la mezcla. Mi lectura honesta es que el precio por pie aquí ha sido en general estable a lo largo de la ventana, y que no puedo decirle nada sobre la dirección dentro de ella.

La columna del precio mediano se mueve más que el precio por pie — de $420,000 a $385,000 entre 2023 y 2024 — mientras que el precio por pie apenas se movió. Ese es el efecto de la mezcla apareciendo incluso en un edificio uniforme: las cinco ventas de 2023 incluyeron viviendas más grandes que las ocho de 2024.

El volumen en sí es el hallazgo. La rotación equivale a una vivienda de cada 44 por año. En un edificio de 174 viviendas, cuatro ventas calificadas al año es genuinamente poco líquido, y la única venta de 2025 no es un artefacto de redondeo — es el año completo. El condado registra 313 ventas calificadas en esta dirección a lo largo de todo su historial, pero 152 de ellas se registraron entre 2008 y 2010, los años en que se vendieron por primera vez las viviendas.

Una tenencia de diez años y una cuarta parte de los vendedores con pérdida

108 de las 174 viviendas (62.1%) tienen un ciclo de compra y reventa completo en el registro del condado, contado uno por vivienda: su primera compra calificada frente a su última venta. De ellas, 82 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior y 26 se vendieron por menos; ninguna se cerró al mismo precio. Así que 75.9% ganó, lo que también significa que cerca de una cuarta parte de las reventas documentadas aquí perdió dinero. La ganancia mediana de las 108 es de 58.4%; entre las 82 que ganaron, 67.6%. El rango va de -52.2% a +233.3%.

La tenencia mediana es de 10.3 años — mucho menor que las tenencias de varias décadas que dominan en los edificios más antiguos, lo que hace que este registro de reventas sea más relevante para un comprador actual que la mayoría. Una ganancia mediana de 58.4% en aproximadamente diez años es un resultado real. Las 26 pérdidas que la acompañan, una de ellas peor que -50%, son la parte que un porcentaje de titular oculta, y merecen estar en la página.

El precio calificado más alto en el registro del condado aquí es $609,000, cerrado el 15 de febrero de 2023, por una vivienda de 1,163 pies cuadrados. Conviene notar qué es y qué no es esa venta: a $524 por pie cuadrado es menor que cada una de las cuatro medianas anuales de la tabla anterior. El precio récord del edificio lo fijó una de sus viviendas más grandes a una tasa inferior a la mediana, no una venta premium. La tasa más alta por pie entre los tres precios más altos registrados corresponde, en cambio, a una vivienda de 1,048 pies cuadrados que se cerró en $572,500, o $546 por pie cuadrado, en abril de 2023.

A quién le conviene Gallery Art Condo, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda pequeña, estándar y de precio fácil de determinar en Edgewater y que valora saber exactamente qué está comprando. Más de la mitad de este edificio es una sola planta; el rango avaluado es estrecho; el precio por pie ha mantenido una banda de 5.4% durante cuatro años. Para una primera compra o una tenencia sencilla, esa previsibilidad vale mucho, y es poco común.

No le conviene a quien pueda necesitar vender rápido. Una vivienda de cada 44 se negocia cada año, y 2025 registró exactamente una venta en todo el edificio. Ese es el riesgo central aquí y ninguna otra cifra de esta página pesa más. Un comprador debe asumir un largo período de comercialización a la salida, no uno promedio.

Tampoco le conviene a un comprador que necesita una vivienda grande o una tercera recámara — ninguna existe en esta declaración.

Si usted vende: su posición es más fuerte de lo que sugiere el bajo volumen, porque su conjunto de comparables es inusualmente limpio. Fije el precio con base en la banda de precio por pie de $535 a $564 de los últimos cuatro años aplicada a sus propios pies cuadrados, y esté preparado para sostener ese precio en lugar de perseguirlo — con una o dos ventas al año, una rebaja aquí no es recibida por una ola de compradores competidores. Si su vivienda es una de las plantas más grandes de 1,048 o 1,077 pies cuadrados, tenga en cuenta que la mayor venta registrada del edificio se cerró a una tasa por pie inferior a la mediana, así que argumente su precio sobre la planta, no sobre el récord del edificio que aparece en los titulares.

¿Le interesa vender en Gallery Art Condos?

Más información sobre cómo vender su condominio en Gallery Art Condos con Josh Stein.

ESTOY LISTO

Edificios de Condominios y Lofts en Edgewater

Edgewater se extiende a lo largo de Biscayne Bay entre el Venetian Causeway y el Julia Tuttle. Cada edificio a continuación está cubierto en esta serie, con su propio registro de ventas del condado:

• 1800 Biscayne Plaza
• 1800 Club
• Aria on the Bay
• Bay House
• Biscayne Beach
• Blue Condominium
• Cite on the Bay
• City 24
• Edgewater Lofts
• Elysee Miami
• Gran Paraiso
• Icon Bay
• Moon Bay
• New Wave
• One Paraiso
• Onyx on the Bay
• Opera Tower
• Paraiso Bay
• Paramount Bay
• Platinum Condo
• Quantum on the Bay
• The Crimson
• The Grand Condos Miami
• Uptown Lofts