Condominios de Lujo en Miami · 1800 Biscayne Plaza
Este edificio demuestra, contra sí mismo, que el precio que usted paga lo decide todo.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 30 de septiembre de 2026
Verificado el 17 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Datos del edificio
- Dirección
- 275 NE 18 St
- Año de construcción
- 2005
- Residencias
- 196
- Estatus
- Entregado — terminado en 2005
Puntos Clave
- 1800 Biscayne Plaza registró 9 ventas en los 12 meses hasta el 23 de septiembre de 2026 — con una mediana de $415,000, o $409 por pie cuadrado, según el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 9 de julio de 2026. ¿Es propietario en 1800 Biscayne Plaza? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- Este edificio demuestra, contra sí mismo, que el precio que usted paga lo decide todo — los compradores de 2005–06 perdieron dinero el 74.1% de las veces; los compradores de 2010 perdieron dinero el 3.6% de las veces. Las mismas viviendas.
- La venta total de 2005–06 se fijó en $371 por pie cuadrado — la ola de 2010 se fijó en $167 — 2.2 veces más barato para el mismo edificio.
- El 42% de las reventas aquí perdió dinero — 78 de 184, 64 de ellas compradas en 2005–06, y el propietario mediano ganó 13.6% en una tenencia de 5.2 años.
- 195 viviendas en 275 NE 18 Street, Edgewater — más 11 locales comerciales que no son viviendas y quedan excluidos de todas las cifras aquí.
- La dirección a cuatro años es a la baja — de $471 a $416 por pie cuadrado — pero el tamaño de las viviendas vendidas cambió bruscamente después de 2023, así que tome con cautela la magnitud de esa caída.
- La rotación es baja — aproximadamente una vivienda de cada 27 por año — 29 ventas calificadas en cuatro años en 195 viviendas.
275 NE 18th Street, Miami, Florida | Vecindario: Edgewater
El mismo edificio comprado dos veces, con cuatro años de diferencia
En otras partes de este sitio he argumentado que lo que decidió si un comprador de condominio en Miami ganó dinero no fue el año del calendario sino el precio pagado en relación con el activo. La mayor parte de la evidencia de eso son comparaciones entre edificios, lo que siempre deja espacio para el debate — distintas ubicaciones, distinta calidad, todo distinto.
Este edificio lo resuelve internamente. El registro del condado contiene dos grandes cohortes de compra, con cuatro años de diferencia, que compraron las mismas viviendas en el mismo edificio.
| Cohorte | Ventas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| Venta total de 2005–06 | 140 | $361,000 | $371 |
| Ola de 2010 | 51 | $133,200 | $167 |
El mismo edificio. Las mismas plantas. La misma vista, la misma ubicación, la misma asociación. Los compradores de 2010 pagaron 2.2 veces menos por pie cuadrado que los de 2005–06.
Esto es lo que les pasó a cada grupo:
| Cohorte | Han revendido | Vendidas con pérdida | Resultado mediano |
|---|---|---|---|
| Compraron en 2005–06 | 116 | 86 — 74.1% | −19.2% |
| Compraron en 2010 | 28 | 1 — 3.6% | +83.7% |
Aproximadamente tres de cada cuatro de los compradores originales perdieron dinero. Exactamente uno de los veintiocho compradores medibles de 2010 lo hizo, y el típico ha ganado más de ochenta por ciento.
Nada en el edificio cambió entre esas dos cohortes. Lo que cambió fue el precio de entrada. El peor viaje de ida y vuelta individual del registro es una vivienda comprada por $295,000 en enero de 2006 y vendida en $80,000 en junio de 2011 — baja de 72.9% en cinco años y medio.
Quiero ser cuidadoso con una cosa: estas son cifras brutas, antes de comisiones, costos de cierre, impuestos, cuotas de la asociación y años de costos de tenencia. Esos costos empeoran las pérdidas y reducen las ganancias. La dirección del hallazgo no se ve afectada.
Lo que en realidad hay dentro del edificio
El condado devuelve 207 folios en 275 NE 18 Street: 195 viviendas residenciales y 11 locales comerciales, más un solo folio de referencia. Los locales van de 4,064 pies cuadrados hasta un folio de nueve pies cuadrados avaluado en $393. Ninguno de los 11 se cuenta en ninguna cifra de esta página.
La mezcla residencial es amplia: 78 de una recámara, 70 de dos recámaras, 29 de tres recámaras, 16 estudios y dos de cuatro recámaras. El área climatizada va de 582 a 2,300 pies cuadrados con una mediana de 1,040.
Esa dispersión importa para leer cualquier cifra de precio aquí. Un edificio que va de 582 a 2,300 pies cuadrados no tiene un solo mercado — tiene varios, y una mediana calculada sobre todos ellos se mueve cada vez que cambia la mezcla de lo que se vendió. Que es exactamente lo que ha ocurrido en los últimos cuatro años, como explica la siguiente sección.
Los valores catastrales de 2026 van de $110,134 a $711,500, con una mediana de $284,927 — entre las medianas de valor avaluado más bajas de los edificios medidos para este sitio.
La venta récord es $950,000 por PH-07 en abril de 2015, 2,300 pies cuadrados a $413 por pie cuadrado. Note la fecha: la venta más alta registrada del edificio tiene más de una década.
El panorama a cuatro años, y lo que no puedo separar
Ventas calificadas del registro de Miami-Dade County Property Appraiser, consultado el 17 de agosto de 2026 — únicamente transacciones entre partes independientes (arm’s-length).
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano | Tamaño mediano |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 10 | $374,500 | $471 | 748 pies² |
| 2024 | 8 | $405,000 | $461 | 1,046 pies² |
| 2025 | 7 | $435,400 | $417 | 1,051 pies² |
| 2026 a la fecha | 4 | $302,500 | $416 | 1,020 pies² |
La dirección por pie es a la baja: $471 a $416. Pero mire la columna de tamaño antes de tomar al pie de la letra la magnitud de esa caída. La vivienda mediana vendida en 2023 fue de 748 pies cuadrados. En cada año desde entonces ha estado entre 1,020 y 1,051.
Las viviendas más grandes casi siempre se negocian a un precio por pie cuadrado menor que las pequeñas en el mismo edificio. Así que parte de la caída de $471 a $461 es el cambio de mezcla, no una baja de valores — y con 10 y 8 ventas no hay una manera honesta de decir cuánto.
Normalmente resolvería esto manteniendo constante la planta, como hago en otras páginas. Aquí no puedo hacerlo. Este edificio no tiene una planta repetida dominante: su tamaño más común representa veinte viviendas, y en los últimos cuatro años ninguna planta individual se negoció más de una vez en ningún año. No hay nada con qué controlar.
Lo que sí diré: la dirección es a la baja, y los dos años más recientes lo respaldan. De 2024 a 2026 el tamaño mediano vendido apenas se movió — 1,046, 1,051 y 1,020 pies cuadrados — y en esos mismos tres años la cifra por pie aun así cayó, de $461 a $416. Ese tramo es estable en mezcla y sigue siendo negativo, que es la parte más confiable de la tabla.
La vista del registro completo es menos cruda que la de la cohorte de 2005–06 por sí sola. Entre las 184 reventas, 78 — 42.4% — se vendieron con pérdida, y el propietario mediano ganó 13.6% en una tenencia de 5.2 años. Cada venta se compara con la venta calificada anterior de la vivienda, y los pares con una transferencia por ejecución hipotecaria en medio se dejan fuera. De las 78 pérdidas, 64 se compraron en 2005 o 2006.
Donde la evidencia se adelgaza
Tres salvedades.
Cada año de la tabla de cuatro años es una muestra pequeña — 10, 8, 7 y 4 ventas calificadas. La rotación es de aproximadamente una vivienda de cada 27 por año. El análisis de cohortes al inicio de esta página se apoya en 116 y 28 viajes de ida y vuelta y está respaldado con mucha mayor evidencia que cualquier cosa de la tabla reciente.
No es posible controlar por planta, por la razón dada arriba. Esta es una limitación del edificio, no del registro.
La antigüedad, el número de pisos, las amenidades y los costos mensuales no están en este registro y no se indican aquí. En un edificio con este historial de propiedad, las finanzas de la asociación y cualquier historial de cuotas extraordinarias importarían mucho a un comprador, y nada de eso aparece en los datos del Property Appraiser.
A quién le conviene este edificio
Le conviene a un comprador que compra un lugar para vivir a un precio, y que ha leído la sección anterior y entendido lo que significa. Una mediana a cuatro años de $453 por pie cuadrado, en una banda de $189 a $547, con un precio mediano de $400,000, es genuinamente económica para una dirección de Edgewater cercana a la bahía.
Le conviene a un comprador que quiere evidencia de que el precio de entrada importa más que el momento. Este edificio contiene esa evidencia en su propio registro, y es la razón por la que la página comienza con ello: 74.1% frente a 3.6%, en las mismas viviendas, con cuatro años de diferencia.
Le conviene poco a un inversionista guiado por la apreciación, según este registro. El 42% de las reventas aquí perdió dinero, la mayoría compradas en 2005 o 2006. El precio más alto que el edificio ha registrado fue en abril de 2015. La cifra por pie ha caído en el tramo estable en mezcla de 2024 a 2026. Nada de eso pronostica el futuro, pero nada de eso argumenta tampoco a favor de pagar de más.
Si usted vende aquí, fije el precio contra su propia banda de tamaño y no contra la mediana del edificio — una vivienda de 582 pies cuadrados y una de 2,300 pies cuadrados no están en el mismo mercado, y la mediana del edificio se mueve con la que se haya negociado por última vez. Si compró en 2010 o después, el registro dice que muy probablemente va adelante. Si compró en 2005 o 2006, dice que probablemente no, y el consejo honesto es tomar esa decisión según dónde quiera vivir y no según recuperar una cifra de 2006.
1800 Biscayne Plaza — Preguntas Frecuentes
¿Por cuánto se han vendido las viviendas en 1800 Biscayne Plaza en los últimos 12 meses?
Se registraron 9 ventas en el registro de Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses hasta el 23 de septiembre de 2026, con una mediana de $415,000 ($409 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 9 de julio de 2026. Son cierres registrados, no precios de oferta. Si es propietario en 1800 Biscayne Plaza y quiere saber por cuánto se vendería su vivienda, escríbale a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿Perdieron dinero los compradores de 1800 Biscayne Plaza?
Depende mucho de cuándo compraron. De los compradores de 2005–06, 116 han revendido y 86 — 74.1% — vendieron por menos de lo que pagaron, con una mediana de −19.2%. De los compradores de 2010, 28 han revendido y solo 1 — 3.6% — perdió dinero, con una mediana de +83.7%. Las mismas viviendas, con cuatro años de diferencia. Ambas cifras cuentan solo ventas calificadas entre partes independientes (arm’s-length).
¿Por qué les fue tan distinto a los dos grupos?
El precio de entrada. La venta total de 2005–06 se fijó en una mediana de $371 por pie cuadrado; la ola de 2010 en $167 — 2.2 veces más barato. Nada del edificio cambió entre ellas. En el propio registro de este edificio, lo que un comprador pagó en relación con el activo importó más que el año en que compró.
¿Están subiendo o bajando los precios en 1800 Biscayne Plaza?
Bajando, según la evidencia disponible. El precio mediano por pie cuadrado pasó de $471 en 2023 a $416 en 2026. Parte de la baja entre 2023 y 2024 se debe a un cambio en el tamaño de las viviendas vendidas — la mediana pasó de 748 a 1,046 pies cuadrados — pero de 2024 en adelante el tamaño se mantuvo estable y la cifra por pie aun así cayó, de $461 a $416. Ese tramo estable en mezcla es la parte confiable.
¿Cuántas unidades hay en 1800 Biscayne Plaza?
El condado registra 207 folios en 275 NE 18 Street: 195 viviendas residenciales y 11 locales comerciales, más un folio de referencia. Aquí solo se cuentan las 195 viviendas. La mezcla es de 78 de una recámara, 70 de dos recámaras, 29 de tres recámaras, 16 estudios y dos de cuatro recámaras.
¿Qué tan grandes son las viviendas?
El área climatizada va de 582 a 2,300 pies cuadrados con una mediana de 1,040. Es una dispersión amplia, y significa que el edificio no tiene un mercado sino varios — una razón para fijar el precio contra su propia banda de tamaño y no contra la mediana del edificio.
¿Cómo es el historial de propiedad en general?
Mixto. En 184 reventas, 78 — 42.4% — se vendieron con pérdida, 64 de ellas compradas en 2005 o 2006, y el propietario mediano ganó 13.6% en una tenencia de 5.2 años. Los pares con una transferencia por ejecución hipotecaria en medio se dejan fuera.
¿Cuál es la vivienda más cara que se ha vendido aquí?
$950,000 por PH-07 en abril de 2015 — 2,300 pies cuadrados a $413 por pie cuadrado. La fecha importa: la venta más alta registrada del edificio tiene más de una década.
Sources and further reading
¿Le interesa vender en 1800 Biscayne Plaza?
Conozca más sobre cómo vender su condominio en 1800 Biscayne Plaza con Josh Stein.
Edificios de Condominios y Lofts en Edgewater
Edgewater se extiende a lo largo de Biscayne Bay entre el Venetian Causeway y el Julia Tuttle. Cada edificio a continuación está cubierto en esta serie, con su propio registro de ventas del condado:
- 1800 Club
- Aria on the Bay
- Bay House
- Biscayne Beach
- Blue Condominium
- Cite on the Bay
- City 24
- Edgewater Lofts
- Elysee Miami
- Gallery Art Condominium
- Gran Paraiso
- Icon Bay
- Moon Bay
- New Wave
- One Paraiso
- Onyx on the Bay
- Opera Tower
- Paraiso Bay
- Paramount Bay
- Platinum Condo
- Quantum on the Bay
- The Crimson
- The Grand Condos Miami
- Uptown Lofts
¿Está pensando en 1800 Biscayne Plaza?
He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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