Onyx on the Bay

Qué Hay Realmente en Onyx on the Bay

Las 117 viviendas de Onyx on the Bay son lo que el Miami-Dade County Property Appraiser realmente muestra para 665 NE 25th Street: un folio por cada residencia de la subdivisión, sin parcelas comerciales separadas asociadas a esta declaración. El edificio se inclina hacia las dos recámaras: 74 de las 117 viviendas tienen dos recámaras, 35 son de una recámara, siete son de tres recámaras y exactamente una es de cuatro recámaras.

Los tamaños de unidad van de 886 pies cuadrados hasta 3,359 pies cuadrados, con una mediana de 1,285 pies cuadrados, el tamaño en el que el edificio realmente se opera. Las cinco plantas tipo más comunes (1,368, 1,508, 942, 1,285 y 1,237 pies cuadrados) suman 87 de las 117 viviendas, aproximadamente tres de cada cuatro.

Los valores catastrales de 2026 del condado van de $197,791 a $2,262,200, con una mediana de $507,814 entre los 117 folios. Es un avalúo, no un precio de venta, pero es una verificación de sensatez útil frente a lo que sigue.

El registro del condado da un año de construcción de 2007 para cada folio, pero no el número de pisos, el arquitecto ni una lista de amenidades. El número de pisos y el arquitecto del cuadro de datos de arriba provienen del registro del edificio en este sitio, no del condado. Todo lo que sigue se construye a partir de los 117 folios y sus historiales de venta.

El Historial de Precios de Onyx on the Bay

El registro a cuatro años de abajo se construye a partir de cada venta calificada y entre partes independientes según la marca del propio condado, agrupadas de modo que una vivienda vendida junto con su espacio de estacionamiento escriturado cuente una sola vez, y no como una transferencia de cartera de varias parcelas.

La mediana de precio bajó de $730,000 en 2023 a $685,000 en lo que va de 2026, una baja de 6.2%. La mediana de precio por pie cuadrado bajó más, de $647 a $517, una caída de 20.1%. Conviene detenerse en esa brecha entre las dos cifras: la mezcla de plantas tipo cambió de un año a otro junto con el precio, y por esa razón yo confiaría más en la cifra por pie cuadrado que en el precio total.

Quiero señalar una venta directamente. El 14 de enero de 2026, una vivienda de 1,508 pies cuadrados se vendió por $210,000, es decir, $139 por pie cuadrado. Eso queda muy fuera de la banda de cuatro años del propio edificio, que por lo demás va de $448 a $928 por pie cuadrado. La misma unidad se vendió por última vez por $600,000 en septiembre de 2021. El condado marcó originalmente la venta de enero como calificada; en sus registros actuales está clasificada como no calificada, con la razón indicada de exposición atípica al mercado y motivación atípica. Por lo tanto la he dejado fuera de todas las cifras de esta página: 5 ventas en 2026, precio mediano de $685,000, mediana de $517 por pie cuadrado, una baja de 20.1% en $/pie² desde 2023. La dirección es la misma de cualquier manera, y la magnitud exacta todavía se apoya en muy pocas escrituras.

Con solo 22 ventas calificadas en cuatro años, y apenas dos de ellas en todo 2025, prefiero decir con claridad que este registro respalda una tendencia suave a la baja y no mucho más. La dirección me parece real; no defendería el porcentaje exacto más allá de lo que aquí he mostrado.

¿Qué Venta Estableció Realmente el Récord en Onyx on the Bay?

Pregunte qué venta estableció el récord de Onyx on the Bay y la respuesta honesta depende de lo que entienda por “récord.”

Por dólares totales, son $2,200,000: un penthouse de 3,359 pies cuadrados, unidad PHII-01, que cerró el 29 de marzo de 2016. Por pie cuadrado, esa venta resulta en $655. Se ha mantenido por más de una década; ninguna vivienda del edificio se ha vendido desde entonces por más dinero total.

Pero no es el récord del edificio por pie cuadrado. Ese pertenece a una vivienda mucho más pequeña: 1,508 pies cuadrados, vendida el 25 de marzo de 2026 por $1,400,000, o $928 por pie cuadrado, la cifra más alta en el registro del condado para cualquier venta calificada aquí, incluido el penthouse. También lo verifiqué contra ventas de varios folios, por si una transacción combinada (una vivienda vendida junto con un segundo folio adyacente) ocultaba una cifra mayor. Ninguna se acerca: la mayor venta de varios folios en el registro suma $1,200,000 en 1,970 pies cuadrados combinados, o $609 por pie cuadrado.

Así que el edificio lleva dos récords distintos a la vez, establecidos con una década de diferencia, en viviendas de menos de la mitad del tamaño una de la otra. Eso importa si usted está fijando el precio de una unidad más pequeña y actualizada frente al historial del edificio: la venta del penthouse de $2,200,000 no es su comparable a menos que sea propietario de PHII-01 o PHII-02. La cifra más relevante para la mayor parte de este edificio es $928 por pie cuadrado, y es un dato de marzo de 2026, no de 2016.

A Quién le Conviene Onyx on the Bay, y a Quién No

Onyx on the Bay le conviene a un comprador que quiere una torre establecida de Edgewater con casi dos décadas de historial de ventas detrás: 117 viviendas y bastante más de 200 ventas calificadas desde 2007 le dan más comparables para respaldar una compra de los que puede ofrecer un edificio más nuevo. También le conviene a quien se sienta cómodo con un mercado de reventa delgado: según el promedio de cuatro años, aproximadamente una vivienda de cada 21 cambia de manos aquí en un año dado, por lo que quizá tenga que esperar la unidad adecuada en lugar de elegir entre una lista activa amplia.

Le conviene menos a un comprador que busca un edificio en una clara trayectoria al alza. El registro de cuatro años aquí apunta a la baja, no al alza (la mediana de $/pie² cayó 20.1% desde 2023), y dado lo pocas ventas que contienen realmente los años recientes, no describiría esa tendencia como algo más fuerte que probablemente real, con la magnitud exacta incierta.

Para los vendedores: fije el precio frente a los comparables recientes de su propia planta tipo, no frente al récord destacado del edificio. La venta del penthouse de $2,200,000 de 2016 es real, pero no es su comparable a menos que esté vendiendo una de las dos unidades penthouse a las que pertenece. El dato más relevante y más reciente del edificio es la venta de $928 por pie cuadrado de marzo de 2026, en una vivienda de una fracción de ese tamaño.

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ESTOY LISTO

Edificios de Condominios y Lofts en Edgewater

Edgewater se extiende a lo largo de Biscayne Bay entre el Venetian Causeway y el Julia Tuttle. Cada edificio a continuación está cubierto en esta serie, con su propio registro de ventas del condado:

• 1800 Biscayne Plaza
• 1800 Club
• Aria on the Bay
• Bay House
• Biscayne Beach
• Blue Condominium
• Cite on the Bay
• City 24
• Edgewater Lofts
• Elysee Miami
• Gallery Art Condominium
• Gran Paraiso
• Icon Bay
• Moon Bay
• New Wave
• One Paraiso
• Opera Tower
• Paraiso Bay
• Paramount Bay
• Platinum Condo
• Quantum on the Bay
• The Crimson
• The Grand Condos Miami
• Uptown Lofts