One Paraiso

Qué Hay Realmente Dentro de One Paraiso

Consulté los 282 folios que el condado tiene registrados bajo ONE PARAISO CONDO en 3131 NE 7th Avenue, en Edgewater. De ellos, 273 son viviendas residenciales. Los otros nueve se dividen en ocho folios comerciales (locales) y un folio de referencia — un registro administrativo que el condado mantiene para la declaración y no una unidad que alguien pueda comprar. Eso equivale a 96.8% viviendas, 2.8% comerciales y 0.4% administrativo.

El edificio es abrumadoramente de tres recámaras. De las 273 viviendas, 173 (63.4%) son de tres recámaras, con 43 de una recámara (15.8%), 43 de dos recámaras (15.8%) y 14 de cuatro recámaras (5.1%). Solo dos plantas — 1,634 pies cuadrados y 1,526 pies cuadrados, 86 viviendas cada una — representan 172 de las 273 viviendas, o 63.0% del edificio. Si está buscando aquí, hay muy buenas posibilidades de que la unidad que está viendo sea una de esas dos distribuciones.

Los tamaños van de 959 pies cuadrados hasta 3,297 pies cuadrados, con una mediana de 1,526 pies cuadrados — que resulta ser una de las dos plantas dominantes, no una cifra sacada del medio de una dispersión amplia. En el padrón fiscal de 2026, los valores catastrales de las 273 viviendas van de $585,640 a $5,144,628, con una mediana de $1,074,150.

Entonces, ¿Qué Ha Mostrado Realmente el Registro de Precios?

Este es el registro de ventas calificadas del condado de los últimos cuatro años, filtrado a transacciones entre partes independientes, con las transferencias en bloque o de portafolio excluidas en lugar de promediadas:

Noventa y seis ventas calificadas en cuatro años es una muestra sólida para un solo edificio — muy por encima del umbral de aproximadamente diez ventas por debajo del cual me negaría a sacar cualquier conclusión. Así que aquí puedo decir algo, y lo que el registro muestra realmente es un edificio que ha sido notablemente estable y no uno que se mueva en una dirección clara.

La mediana de $/pie² abrió 2023 en $960, bajó ligeramente a $966 en 2024, subió a $995 en 2025 y se ubica en $968 en lo que va de 2026 — un movimiento neto de +0.8% en los cuatro años completos. La mediana de precio cuenta una historia similar: $1,430,000 en 2023 a $1,481,000 en 2026 a la fecha, +3.6%. Ambas medidas coinciden entre sí, lo cual merece destacarse — encabezo con $/pie² porque es la cifra más honesta cuando las plantas varían, pero en One Paraiso la línea de precio no le miente como puede hacerlo en otros lugares.

Mi lectura honesta: este es un edificio plano en los últimos cuatro años, no uno que se aprecie ni uno que decline. 2025 fue un punto alto moderado — $995/pie², el año más fuerte de la tabla — y 2026 ha retrocedido hacia donde comenzó 2023. Con doce ventas ya registradas en un 2026 incompleto, lo trataría como un retroceso real, aunque modesto, respecto al pico de 2025 y no como ruido, pero tampoco construiría una estrategia de precios alrededor de una variación interanual pequeña. La señal de cuatro años aquí es estabilidad, no impulso en ninguna dirección.

La Mayor Venta del Edificio — y Su Mayor Ganancia

La mayor transacción individual del registro de ventas calificadas — en los cuatro años y, de hecho, en todo el historial de ventas del edificio — es de $7,250,000, pagados el 28 de octubre de 2024 por la unidad UPH5303, un penthouse superior de 3,137 pies cuadrados. A $2,311/pie², está muy por encima de cualquier otra cosa que se haya negociado aquí; la siguiente venta más alta dentro de la ventana de cuatro años es de $3,950,000.

Lo que hace esa venta más interesante que un simple techo es lo que ocurrió antes. La misma unidad, UPH5303, se vendió por $3,775,900 el 18 de octubre de 2018 — casi exactamente seis años antes. Eso es una ganancia de 92.0% en seis años, y es también la mayor ganancia de reventa documentada en cualquier parte del registro de ciclos completos calificados del edificio. La venta récord del edificio y su ganancia récord son la misma transacción.

Esa no es la única historia de nivel penthouse aquí, y no es uniformemente feliz. UPH5302 — una unidad de 3,297 pies cuadrados, la mayor planta de One Paraiso en el registro — se vendió por $3,500,900 el 25 de octubre de 2018 y se revendió por $2,125,000 el 7 de mayo de 2020, una tenencia de 18 meses y una pérdida de 39.3%. Es la caída más pronunciada del registro de ciclos completos del edificio. No voy a especular sobre por qué; el registro del condado muestra una transacción y una fecha, no una razón. Lo que sí muestra es que las unidades más grandes del edificio tienen sus mayores variaciones en ambas direcciones — su mejor resultado documentado y su peor están en el mismo nivel de tamaño.

En términos más generales, 170 de las 273 viviendas del edificio (62.3%) tienen un ciclo documentado de compra y reventa — una compra calificada seguida de una reventa calificada, ambas por más de $10,000. De ellas, 146 (85.9%) se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior y 24 (14.1%) por menos, con una ganancia mediana de 19.4% en una tenencia mediana de 4.4 años.

A Quién le Conviene One Paraiso — y a Quién No

One Paraiso le conviene a un comprador que busca un edificio estable y líquido y no uno que persiga una apreciación rápida. Cuatro años de precios por $/pie² esencialmente planos (+0.8% desde 2023) significan que esto no es una apuesta de impulso — el registro sencillamente no respalda la expectativa de ganancias rápidas, y no se lo vendería como tal. Lo que sí respalda es la liquidez: 96 ventas calificadas en cuatro años, más o menos una vivienda de cada 11 que cambia de manos cada año, da a un comprador o vendedor comparables reales y recientes con los cuales trabajar en lugar de un goteo escaso de datos obsoletos.

El fuerte sesgo del edificio hacia las tres recámaras — 63.4% de las 273 viviendas — significa que quien busque específicamente una de una o dos recámaras aquí está buscando en una porción más pequeña del inventario (86 viviendas en conjunto, 31.5%) de lo que sugeriría el tamaño total del edificio. Si una distribución compacta es la prioridad, vale la pena confirmar qué hay realmente disponible antes de suponer que One Paraiso es el mercado más profundo de una o dos recámaras de la zona.

Si está pensando en vender: el registro de ciclos completos es realmente alentador — 85.9% de las reventas documentadas aquí han resultado en beneficio del vendedor, con una ganancia mediana de 19.4% en una tenencia de 4.4 años. Pero esa mediana se apoya en una línea de precios de cuatro años que apenas se ha movido desde 2023. Yo fijaría el precio de un listado con base en los comparables de 2025-2026 específicamente, no en la trayectoria de cinco años del edificio, y fijaría expectativas en torno a la estabilidad y no al tipo de apreciación que el caso atípico de nivel penthouse de arriba podría sugerir a alguien que lea solo la cifra del titular.

¿Le interesa vender en One Paraiso?

Conozca más sobre cómo vender su condominio en One Paraiso con Josh Stein.

ESTOY LISTO

Edificios de Condominios y Lofts en Edgewater

Edgewater se extiende a lo largo de Biscayne Bay entre el Venetian Causeway y el Julia Tuttle. Cada edificio a continuación está cubierto en esta serie, con su propio registro de ventas del condado:

• 1800 Biscayne Plaza
• 1800 Club
• Aria on the Bay
• Bay House
• Biscayne Beach
• Blue Condominium
• Cite on the Bay
• City 24
• Edgewater Lofts
• Elysee Miami
• Gallery Art Condominium
• Gran Paraiso
• Icon Bay
• Moon Bay
• New Wave
• Onyx on the Bay
• Opera Tower
• Paraiso Bay
• Paramount Bay
• Platinum Condo
• Quantum on the Bay
• The Crimson
• The Grand Condos Miami
• Uptown Lofts