Elysee Miami

Qué hay realmente dentro de Elysee Miami, según el registro del condado

Miami-Dade registra 95 folios con escritura individual dentro de The Elysee Condo en 788 NE 23rd Street, y los 95 son unidades de vivienda residencial. No hay espacio comercial, de venta al detalle ni a nivel de amenidades avaluado por separado en el rol — una torre boutique, y el registro del condado lo respalda.

Los tamaños van de 1,860 pies² hasta una sola residencia de 13,779 pies², y la vivienda típica del edificio tiene una mediana de 2,882 pies². Es una gran variación para una sola declaración, impulsada por un grupo de plantas estándar muy por debajo de la mediana más un puñado de viviendas combinadas cerca de la parte alta de la torre muy por encima de ella. Las dos plantas más comunes son de 2,315 pies² y 2,322 pies², cada una con 16 apariciones — juntas, un tercio del edificio. Por encima de esas, las plantas de 3,490 pies² y 3,492 pies² aparecen cinco veces cada una — diez viviendas más — y luego el registro sube bruscamente hacia las residencias más grandes del edificio.

Conteo de recámaras, directamente del rol: 47 viviendas de tres recámaras, 31 de cuatro recámaras, cuatro de cinco recámaras y una de seis recámaras. Doce folios no llevan ninguna cifra de recámaras en el registro del condado. No voy a adivinar ni a llamarlos estudios — la unidad más pequeña de este edificio tiene 1,860 pies², que no es un estudio bajo ninguna definición razonable, así que prefiero decir con claridad que el condado simplemente no registró un conteo de recámaras para esos doce.

Los valores avaluados de 2026 de los 95 folios van de $1,220,814 a $18,513,000, con un valor avaluado mediano de $2,576,392.

Una nota de integridad que conviene nombrar en lugar de enterrar: las participaciones de propiedad de la declaración sumaron 99.2775% en la consulta original. Al revisar folio por folio apareció un único error de punto decimal en el propio rol del condado en la unidad 1202, registrada con 0.08059% de los elementos comunes, cuando el patrón del resto del edificio indica que debería ser un orden de magnitud mayor. Corregida por ese único error del rol, la declaración cierra en 100.0028% — completa. Nada de este edificio falta realmente; un número en el propio archivo del condado está desplazado por un punto decimal.

¿Realmente está subiendo el registro de precios de Elysee Miami?

En los últimos cuatro años, Elysee Miami ha producido 26 ventas calificadas entre partes independientes: seis en 2023, seis en 2024, seis en 2025 y ocho en lo que va de 2026.

Leído como precio mediano bruto, el registro parece haber alcanzado su pico en 2024 con $3,975,000 y haber bajado durante dos años desde entonces. Pero el precio mediano de venta engaña aquí, porque las plantas de Elysee varían mucho de un año a otro según las seis a ocho viviendas que se negocien — prefiero guiarme por el $/pie² mediano, que controla eso. Sobre esa base: $1,362 en 2023, bajando a $1,310 en 2024, $1,195 en 2025 y $1,192 en lo que va de 2026. Eso es una baja de 12.5% en $/pie² de 2023 a 2026 a la fecha — menor de lo que sugiere la oscilación del precio bruto, pero aun así un debilitamiento real y sostenido desde el pico de 2023.

No creo que este registro sea lo bastante grueso como para afirmar más que eso. De seis a ocho ventas al año es una muestra pequeña, y una sola vivienda desproporcionadamente grande o pequeña cambia de forma significativa la mediana del año. Mi lectura honesta: la dirección — precios más blandos desde 2023 — probablemente es real. La magnitud exacta de ese debilitamiento no es algo que 26 ventas puedan precisar con confianza.

Las reventas son escasas. De las 18 ventas calificadas en los tres años completos (2023 a 2025), nueve fueron la primera venta registrada de una vivienda y no una reventa, lo que deja nueve reventas en tres años, aproximadamente una vivienda de cada 32 al año. Es un mercado de reventa tranquilo, y es parte de por qué advertiría contra leer demasiada precisión en las oscilaciones interanuales de arriba.

Qué hace interesante el registro de Elysee Miami

Dos cosas destacan una vez que se mira más allá de la tabla principal.

Primero, la venta récord del edificio, y no es cercana: la unidad 5701, una residencia de 13,779 pies² — casi 4.8 veces el tamaño mediano del edificio — se vendió por $14,664,700 el 7 de noviembre de 2022. Conviene verificar las ventas tan grandes en un registro del condado antes de publicarlas, porque una escritura de cartera registrada contra varios folios al precio total puede hacerse pasar por una enorme venta de una sola vivienda. Esta sale limpia: un folio, una escritura, $1,064/pie². Queda justo fuera de la ventana de cuatro años de la tabla de arriba, pero es el techo del edificio y merece nombrarse por sí sola.

Segundo, el registro de reventas es sólido. De esas 95 viviendas, 27 muestran un ciclo completo de ida y vuelta en el registro del condado, contadas una vez por vivienda desde la primera compra hasta la última venta: compradas y luego revendidas, desde 2021. Veinticinco de esas veintisiete se vendieron por más de lo que pagó el propietario, con una ganancia mediana de 35.3% mantenida durante una mediana de 2.6 años. Prefiero revelar las otras dos en lugar de redondearlas: una vivienda comprada por $4,150,000 en abril de 2023 se vendió por $3,550,000 en junio de 2025, una pérdida de 14.5% en 2.2 años, y otra comprada por $3,100,000 en marzo de 2022 se vendió por $3,000,000 en junio de 2025, una pérdida de 3.2% en 3.3 años. Una tercera vivienda perdió en su última operación ($3,300,000 en marzo de 2022, $3,200,000 en julio de 2026) pero había ganado desde su primera compra, por lo que cuenta como ganadora arriba. Veinticinco ganadoras de veintisiete es un registro sólido. No es perfecto, y el agente de un comprador eventualmente encontrará las dos que perdieron dinero, así que prefiero que lo lean aquí primero.

A quién le conviene Elysee Miami, y a quién no

Con todo lo anterior, Elysee le conviene a un comprador que quiere una vivienda grande y orientada a las vistas en Edgewater y se siente cómodo pagando el precio vigente del edificio — la banda de $/pie² de 2023–26 va de $754 a $1,576, con una mediana de $1,237 — por el privilegio. Le conviene a quien planea conservar durante algunos años en lugar de revender rápido: la tenencia mediana de ida y vuelta en el registro es de 2.6 años, aunque algunos de los primeros ciclos de 2021 se cerraron en menos de cinco meses.

Le conviene a un comprador que busca específicamente una vivienda inusualmente grande. Un rango de plantas que llega hasta una residencia combinada de 13,779 pies² no es típico de este tramo de Edgewater, y si eso es lo que busca, Elysee es uno de los pocos edificios del vecindario donde el registro del condado muestra que realmente se ha hecho.

Le conviene menos a un comprador que necesita un conjunto de comparables profundo y frecuente para sentirse seguro del precio. De seis a ocho ventas al año es un registro escaso, y no dejaría que nadie le diga con certeza exactamente dónde debería caer el próximo cierre con base en él.

Una línea para quien venda aquí en particular: su conjunto de comparables es pequeño. Veintiséis ventas en cuatro años significa que los últimos dos o tres cierres — y cómo se fijó el precio de cada uno en relación con su propia planta — pesan más aquí que en un edificio que genera un comparable cada pocas semanas. Fije el precio con base en la coincidencia real más cercana, no en la mediana de todo el edificio.

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ESTOY LISTO

Edificios de Condominios y Lofts en Edgewater

Edgewater se extiende a lo largo de Biscayne Bay entre el Venetian Causeway y el Julia Tuttle. Cada edificio a continuación está cubierto en esta serie, con su propio registro de ventas del condado:

• 1800 Biscayne Plaza
• 1800 Club
• Aria on the Bay
• Bay House
• Biscayne Beach
• Blue Condominium
• Cite on the Bay
• City 24
• Edgewater Lofts
• Gallery Art Condominium
• Gran Paraiso
• Icon Bay
• Moon Bay
• New Wave
• One Paraiso
• Onyx on the Bay
• Opera Tower
• Paraiso Bay
• Paramount Bay
• Platinum Condo
• Quantum on the Bay
• The Crimson
• The Grand Condos Miami
• Uptown Lofts