Emerald at Brickell

Lo que en realidad hay dentro del edificio

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 142 folios para The Emerald at Brickell en 218 SE 14th Street, y los 142 son viviendas. Ningún folio comercial, ninguna serie de estacionamiento o almacenamiento, una declaración en una dirección. Las cuotas de elementos comunes suman exactamente 100.0000%, así que este es el condominio completo.

Las viviendas van de 811 a 2,847 pies cuadrados, con una mediana de 1,110. La mezcla es casi pareja: 70 de dos recámaras y 63 de una recámara, con nueve de tres recámaras.

Lo que distingue a este edificio es la repetición. Cuatro plantas suman 72 de las 142 viviendas — 1,594 pies cuadrados, 1,298, 1,264 y 811, dieciocho de cada una — con otras 30 repartidas en dos más. Es un edificio inusualmente uniforme, y significa que casi cualquier vivienda aquí tiene un comparable directo y no uno aproximado.

Los valores catastrales de 2026 van de $184,690 a $1,187,419, con una mediana de $405,162.

El edificio donde el año de salida decidió todo

Ciento ochenta y cinco ventas calificadas se registraron entre 2006 y 2008, 139 de ellas solo en 2006, con una mediana de $426,455 y $393 por pie cuadrado. Cada ciclo completo de este edificio comienza allí. No la mayoría: todos.

Ciento dieciséis de las 142 viviendas se han revendido desde entonces. Setenta ganaron y 46 perdieron, una mediana de +7.4% en un periodo de tenencia mediano de 13.5 años, con un rango de −78.9% a +185.7%.

Una tasa de pérdida de 40% se lee mal, y por sí sola sería una manera engañosa de describir este edificio. Divida esas mismas 116 por cuándo vendió el propietario y se convierte en otra página:

De los 53 propietarios que conservaron, menos de uno de cada siete perdió dinero, y el mediano está arriba 31.1% en 15.9 años. Las pérdidas severas se concentran en una ventana estrecha de salidas:

• Una vivienda de 1,110 pies cuadrados comprada por $950,000 en mayo de 2007 se vendió por $200,000 en febrero de 2010 — una baja de 78.9%.
• Una vivienda de 1,654 pies cuadrados comprada por $1,250,000 en agosto de 2007 se vendió por $280,000 en agosto de 2009 — una baja de 77.6%.
• Una vivienda de 1,654 pies cuadrados comprada por $916,900 en septiembre de 2006 se vendió por $380,000 en agosto de 2011 — una baja de 58.6%.

Y el mismo edificio, conservado:

• Una vivienda de 1,932 pies cuadrados comprada por $315,000 en diciembre de 2008 se vendió por $900,000 en marzo de 2024 — un alza de 185.7%.
• Una vivienda de 811 pies cuadrados comprada por $200,000 en mayo de 2008 se vendió por $510,000 en abril de 2025 — un alza de 155.0%.

El registro del condado muestra transacciones y no razones, así que no puede decirle si esos primeros vendedores fueron obligados o eligieron irse. Lo que sí establece, con una claridad poco común, es que en este edificio el año de compra fue el mismo para todos y el año de salida no — así que casi toda la dispersión de resultados se atribuye a cuándo vendió el propietario. Veintiséis viviendas nunca se han revendido y no aparecen en ninguna de estas cifras.

Todas estas son cifras brutas: la diferencia entre dos precios registrados, antes de comisiones, costos de cierre, impuestos y gravámenes.

El historial de precios

Ventas calificadas entre partes independientes del registro del condado, consultadas el 21 de agosto de 2026. Las cifras de 12 meses al inicio de esta página y en las preguntas frecuentes provienen de la extracción del 23 de septiembre de 2026, que añade una venta de 2026 el 24 de junio ($375,000, 826 pies cuadrados) y lleva 2026 a la fecha a tres ventas, una mediana de $380,000 y $463 por pie cuadrado.

Veintitrés ventas calificadas en cuatro años en 142 viviendas es aproximadamente una vivienda de cada veinticinco por año. La columna por pie baja de $532 a $485 de 2023 a 2025 y luego salta a $602 con dos ventas en 2026, lo cual no es tanto una recuperación como una muestra de dos. Leería esta tabla como una banda de aproximadamente $460 a $600 por pie cuadrado y nada más que eso.

Hay una cifra aquí que merece decirse con claridad. El precio más alto jamás pagado en The Emerald es $1,280,000, el 1 de septiembre de 2006, por el penthouse de 2,847 pies cuadrados. Otras cuatro ventas entre $1,215,000 y $1,250,000 caen todas en 2006 y 2007. El precio más alto registrado en los veinte años desde entonces es $1,125,000, en enero de 2021. En términos nominales, este edificio no ha superado su propio año de apertura.

Eso es un hecho real sobre la parte más alta del edificio y no debe leerse como un hecho sobre todo él. El comprador de 2008 de una vivienda de 811 pies cuadrados está arriba 155.0%; el comprador de 2007 de una vivienda de 1,654 pies cuadrados no. Los precios techo y los resultados típicos son preguntas distintas aquí, y mezclarlos es como este edificio termina descrito erróneamente en ambas direcciones.

A quién le conviene este edificio

Le conviene a un comprador que quiere fijar un precio con exactitud. Cuatro plantas cubren la mitad del edificio a dieciocho viviendas cada una, y hay 353 ventas calificadas registradas a lo largo de su historia. Muy pocos edificios en Brickell le permiten comparar una vivienda con diecisiete idénticas.

Le conviene a quien conserva a largo plazo, y la evidencia de eso es tan directa como lo permiten los datos del condado. Todos aquí compraron al mismo tiempo; quienes conservaron hasta 2021 o después tienen una tasa de pérdida de 13.2% y una mediana de +31.1%, y quienes salieron de 2009 a 2011 tienen pérdidas de hasta 78.9%. El mismo edificio, los mismos departamentos, los mismos años de compra.

Le conviene poco a un comprador que persigue la gama alta del edificio. Los precios récord aquí tienen veinte años y no se han igualado. Si le piden pagar cerca de las cifras de 2006 y 2007 por una vivienda más grande, el registro del condado le da una razón específica y verificable para negociar a la baja.

Le conviene a quien quiere una vivienda económica en Brickell más de lo que quiere una historia. Un valor catastral mediano de $405,162 en esta ubicación es el argumento simple a favor del edificio, y no depende de ninguno de los análisis anteriores.

Si usted vende aquí, el año en que compró es casi con seguridad 2006, 2007 o 2008 — y también el de cada vendedor comparable. Eso corta en ambos sentidos: el agente de un comprador puede encontrar fácilmente las reventas de la época de la crisis, y usted puede mostrar con la misma facilidad que los propietarios que conservaron tienen una tasa de pérdida de 13.2% y no de 40%. Fije el precio contra su propia planta, de la cual probablemente hay otras diecisiete. Pídame el registro por pie de su línea antes de fijar una cifra.

¿Interesado en vender en Emerald at Brickell?

Conozca más sobre cómo vender su condominio en Emerald at Brickell con Josh Stein.

ESTOY LISTO