101 Key Biscayne

Lo que en realidad hay dentro del edificio

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados doce folios en 101 Sunrise Drive, de los cuales once son residencias. Las cuotas de elementos comunes de la declaración cierran, así que este es el condominio completo.

Once viviendas. Y todas son de tres recámaras. No hay estudios, ni de una recámara, ni un nivel de penthouse — el registro del condado muestra un solo producto repetido once veces.

También son casi del mismo tamaño. El área climatizada va de 2,201 a 2,693 pies cuadrados, con una mediana de 2,213, y las plantas más comunes son de 2,213 pies cuadrados (cuatro viviendas), 2,201 (tres) y 2,225 (dos). La diferencia entre la vivienda más pequeña y la más grande de todo el edificio es de menos de 500 pies cuadrados.

Los valores catastrales de 2026 reflejan esa uniformidad: $1,169,208 a $2,197,934, con una mediana de $1,935,615. El avalúo más alto es menos del doble del más bajo.

Cuatro ventas desde 2022, y tres años vacíos

Ventas calificadas y entre partes independientes del registro del condado, consultadas el 21 de agosto de 2026.

Dos ventas calificadas en cuatro años, ambas en el mismo año, y nada en absoluto en los otros tres. Estoy mostrando los ceros porque son lo más importante de esta página.

Si se remonta a 2022 se suman dos ventas más, y como las viviendas son tan parecidas, las cuatro son genuinamente comparables:

• $2,200,000, 15 de junio de 2022 — 2,387 pies cuadrados, $922 por pie cuadrado
• $2,250,000, 12 de octubre de 2022 — 2,225 pies cuadrados, $1,011 por pie cuadrado
• $2,850,000, 20 de mayo de 2024 — 2,225 pies cuadrados, $1,281 por pie cuadrado
• $2,730,000, 14 de agosto de 2024 — 2,201 pies cuadrados, $1,240 por pie cuadrado

El par de 2024 se ubicó aproximadamente 30% por encima del par de 2022 por pie cuadrado en viviendas casi idénticas. Esa es la señal más reciente que ofrece el registro, y quiero ser cuidadoso con hasta dónde llega: son dos ventas frente a dos ventas, y la más reciente de ellas tiene ahora dos años. La dirección es más creíble aquí que en un edificio grande, porque las viviendas realmente son parecidas — pero cuatro ventas no pueden decirle cuánto vale hoy la undécima vivienda. El registro más largo, 25 ventas calificadas desde las primeras ventas de 2015, es menos unidireccional: de las 14 reventas que contiene, cinco se cerraron por debajo del precio anterior, todas entre noviembre de 2020 y julio de 2021.

El precio más alto registrado es de $2,850,000, en mayo de 2024.

Qué significan once viviendas para un comprador

Casi todas las consecuencias prácticas de este edificio se derivan de su tamaño, y ninguna aparece en un listado.

La asociación son once propietarios. Una cuota extraordinaria, una renovación del seguro, una reparación del dique marino o un faltante en las reservas se divide entre once y no entre doscientos. La exposición por vivienda a cualquier costo individual es muy grande, y que un propietario se atrase representa nueve por ciento del presupuesto. Pida el estudio de reservas y los presupuestos de los últimos tres años antes que nada.

También significa que en la práctica no hay mercado. Dos ventas en cuatro años no son pocos datos, son la ausencia de datos. Si dos propietarios deciden vender en el mismo año, compiten directamente entre sí por lo que puede ser un solo comprador, y ninguno tiene una comparable reciente con la cual fijar el precio.

La compensación es que las viviendas son lo bastante intercambiables como para que una venta más antigua siga siendo relevante por más tiempo que en otros lugares. En un edificio que abarca de 700 a 9,000 pies cuadrados, una venta de hace dos años de una vivienda dice muy poco sobre otra. Aquí, una venta de 2024 de una vivienda de tres recámaras de 2,225 pies cuadrados es genuinamente informativa sobre una de tres recámaras de 2,213 pies cuadrados. Esa es la única ventaja de un edificio con un solo producto.

A quién le conviene este edificio

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda grande de tres recámaras en Key Biscayne con pocos vecinos y la compra para conservarla. Once viviendas frente al agua es una escala pequeña y privada, y la uniformidad significa que no se paga una prima por una mejor línea — aquí casi no hay mejores ni peores líneas.

No le conviene en absoluto a quien pueda necesitar vender en pocos años, y se lo diría directamente a un cliente. Tres de los últimos cuatro años no produjeron ninguna venta. Ese no es un mercado alrededor del cual se pueda planificar una salida, y el agente de un comprador lo sabrá.

Evalúe la asociación con cuidado. Once propietarios que comparten las obligaciones de seguro y estructurales de un edificio frente al agua son un riesgo concentrado, y los requisitos de reservas de Florida han hecho de eso una cuestión vigente para los condominios costeros. Esta no es una razón para evitar el edificio; es una razón para leer los documentos con cuidado en lugar de hojearlos.

Si usted vende aquí, sus comparables son el par de 2024 y no hay nada más reciente. Fije el precio con base en ellas, espere que un comprador argumente que las ventas de hace dos años ya están obsoletas, y prevea un periodo de comercialización largo y no uno competitivo. Pregúnteme antes de fijar una cifra — en un edificio con cuatro transacciones en el registro, la decisión de precio es esencialmente todo el resultado.

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