Condominios de Lujo en Miami · The Grand Condos Miami
Este es el registro más profundo que tengo de cualquier edificio en Miami.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 1 de octubre de 2026
Verificado el 19 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Datos del edificio
- Dirección
- 1717 N. Bayshore Drive
- Zona
- Miami
- Año de construcción
- 1986
- Residencias
- 1056
- Estatus
- Entregado — completado en 1986
Puntos Clave
- The Grand Condos Miami registró 14 ventas en los 12 meses hasta el 24 de septiembre de 2026 — con una mediana de $575,000, o $412 por pie cuadrado, según el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 24 de junio de 2026. ¿Es propietario en The Grand Condos Miami? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- Este es el registro más profundo que tengo de cualquier edificio en Miami — 2,727 ventas calificadas desde 1988, entre ellas 1,957 reventas. Solo el 16.7% de esas reventas perdió dinero, con una ganancia mediana de 30.5%.
- Solo 937 de sus 1,188 folios son viviendas — el resto son 141 unidades de locales en condominio y otros 110 folios comerciales, de áreas comunes y de estacionamiento. Este es un complejo de uso mixto, no una torre residencial.
- Los precios suben 5.8% en cuatro años — de $429 por pie cuadrado en 2023 a $454 en 2026 (al corte del 19 de agosto de 2026), con 100 ventas calificadas a un precio mediano de $567,500. Uno de la minoría de edificios de mi índice que están al alza.
- Los compradores de 2004–07 son la excepción, exactamente como en todas partes — 37.5% de ellos revendió con pérdida, frente a 16.2% de todos los que compraron después de 1992. El pico castigó aquí también a los compradores, en un edificio que por lo demás le fue bien.
- Los propietarios que vendieron recientemente salieron mejor que nadie — de las 228 reventas completadas desde el inicio de 2021, solo 7.5% perdieron dinero, con una ganancia mediana de 44.1%.
- Seis precios del registro del condado no son transacciones de mercado y los he excluido — incluida una venta por $11,700 de una vivienda de 1,390 pies cuadrados. También se excluye una escritura de noviembre de 1990 con varias parcelas que el condado sella como $22,750,000 en 261 folios de vivienda. Todos están nombrados en esta página.
1717 N. Bayshore Drive, Miami, Florida 33132 | Vecindario: Edgewater
Qué hay realmente en el edificio
El condado devuelve 1,188 folios en 1717 N Bayshore Drive — el registro de una sola dirección más grande de mi Miami Condo Index. 937 de ellos son viviendas. Los otros 251 no lo son, y no son un detalle menor: 141 son unidades de locales en condominio, y otros 110 son espacio comercial de galería, plaza, mezanine y azotea, estacionamiento escriturado y un folio de referencia. Este es un complejo de uso mixto con una galería comercial, no una torre residencial, y todas las cifras a continuación excluyen los 251.
Separar bien esto costó trabajo, y vale la pena explicar por qué. El condado codifica gran parte del espacio comercial como condominio — residencial, por lo que los filtros habituales lo dejan pasar sin más. Veintidós de esos folios — los locales de la plaza, las galerías, los mezanines, la azotea y un garaje con valet — figuran en el rol fiscal de 2026 a exactamente $100 cada uno. Ninguna vivienda de Miami-Dade está avaluada en $100. Contadas como viviendas, hacían que el rango de avalúo de este edificio fuera de $100 a $1,464,797. Otros ocho folios comerciales están avaluados a valores reales, desde $1,386 hasta $704,168, y solo la etiqueta de la unidad los delata. Sin corregir, este edificio parece tener 967 viviendas. Tiene 937.
Las viviendas van de 332 pies cuadrados a 4,487 pies cuadrados, mediana 1,390. La combinación es 152 estudios, 284 de una recámara, 391 de dos recámaras, 102 de tres recámaras, seis de cuatro recámaras, una de cinco y una de seis. Seis distribuciones concentran casi 300 viviendas: 63 de 1,066 pies cuadrados, 61 de 1,464, 60 de 1,509, 37 de 1,602, 36 de 1,479 y 32 de 1,048.
Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $35,600 y $1,464,797, mediana $366,636.
El historial de precios
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 36 | $599,500 | $429 |
| 2024 | 37 | $500,000 | $414 |
| 2025 | 18 | $434,750 | $407 |
| 2026 a la fecha | 9 | $595,000 | $454 |
En cuatro años, eso son 100 ventas calificadas, una mediana de $416 por pie cuadrado en una banda de $146 a $575, y un precio mediano de $567,500. El cambio a cuatro años es de +5.8%, lo que lo coloca entre la minoría de edificios de mi Miami Condo Index que están al alza en el periodo.
Yo tomaría esa cifra con cautela y explico por qué. La trayectoria no es un alza — es $429, $414, $407 y luego $454. Tres años de deriva a la baja y después un salto, y el salto se apoya en nueve ventas. Mi regla publica un cambio cuando tanto el año inicial como el final superan cinco ventas calificadas, y nueve lo supera, pero nueve no son muchas para un edificio de 937 viviendas. Lo defendible es decir que este edificio se ha movido en una banda de $400–$460 durante cuatro años y hoy está en la parte alta, no que se haya apreciado 5.8%.
Una venta dentro de esa muestra de 2026 merece nombrarse en lugar de enterrarse. Una vivienda de 1,717 pies cuadrados se vendió por $250,000 el 18 de febrero de 2026 — $145 por pie cuadrado, el piso de toda la banda de cuatro años, en un edificio cuya mediana es $416. La misma vivienda se vendió por $550,000 en marzo de 2021 y el condado la avalúa en $552,581 para 2026. No puedo decirle qué fue esa transacción, y el registro no lo dice, pero no es una venta normal de mercado abierto y arrastra la mediana de 2026 a la baja en lugar de subirla. La dejé en la tabla al corte del 19 de agosto de 2026 porque el condado la marcó como calificada y mi método no me permite quitar ventas que simplemente no me gustan — pero usted debe saber que está ahí. Al corte del 24 de septiembre de 2026 el condado codifica esa transferencia como entre partes afiliadas, lo que no es una venta calificada, así que sale del conteo actual.
La rotación es de una vivienda de cada 37 al año, muy por debajo de la mediana de una de cada 24 en los edificios de mi Miami Condo Index. Unas 25 de estas 937 viviendas se venden cada año. Para la dirección residencial más grande que mido, eso es sorprendentemente poco.
Cuatro décadas de propiedad, y la única cohorte que sufrió
El condado tiene 2,727 ventas calificadas de este edificio, la más antigua fechada en 1988 — el registro más profundo de un solo edificio que tengo en cualquier parte de Miami. 231 de ellas se cerraron solo en 1990 , durante la liquidación inicial. Dentro del registro hay 1,957 reventas, lo que supone más ciclos completos de compra y reventa que las transacciones de cualquier tipo que tienen la mayoría de los edificios que mido.
| Reventas | Vendidas con pérdida | Resultado mediano | |
|---|---|---|---|
| Todas las reventas, 1988–2026 | 1,957 | 16.7% | +30.5% |
| Compradas en la liquidación inicial de 1989–92 | 520 | 17.7% | +29.2% |
| Compradas después de 1992 | 1,436 | 16.2% | +30.9% |
| Compradas en 2004–07, en el pico | 288 | 37.5% | +11.0% |
| Vendidas en 2021 o después | 228 | 7.5% | +44.1% |
Lea la cuarta fila contra la tercera y la diferencia es clara. En un edificio con un registro de casi cuarenta años y una tasa general de pérdida de 16.7%, los compradores que entraron entre 2004 y 2007 perdieron dinero más del doble de veces que todos los demás, y el comprador mediano de ellos ganó 11.0% en aproximadamente dos décadas. Todos los que compraron después de 1992 están en 16.2% y +30.9%.
He medido este patrón en edificio tras edificio, a distintos niveles de precio y en distintos vecindarios. El año en que un propietario compró ha predicho su resultado mejor que el edificio en el que compró. The Grand es un edificio sólido con un registro largo, y no protegió a quienes compraron en su año pico.
El mejor resultado documentado es una vivienda de 1,707 pies cuadrados comprada por $145,000 el 1 de agosto de 1990 y vendida por $823,500 el 30 de marzo de 2026 — un alza de 467.9% en casi treinta y seis años. Son aproximadamente $85 por pie cuadrado a $482, y es el tipo de rendimiento que exige sobrevivir a tres ciclos.
Seis precios de este registro no son transacciones de mercado y los he excluido de todas las cifras de propiedad anteriores en lugar de dejar que se publiquen. Son: $11,700 por una vivienda de 1,390 pies cuadrados en agosto de 2008 ($8 por pie cuadrado); $39,000 por una vivienda de 1,717 pies cuadrados en enero de 2021; $50,000 por una vivienda de 1,602 pies cuadrados en junio de 2006; y tres registros de la década de 1990 entre $60,000 y $82,806 a $47 a $56 por pie cuadrado. Por separado, una escritura de noviembre de 1990 que abarca más de una parcela está sellada por el condado como una $22,750,000 venta en 261 folios de vivienda (y $3,600,000 en 152 más, $2,759,700 en 25 en marzo de 1991), por lo que cada vivienda aparece vendida por el precio del paquete completo, una transferencia a granel o de cartera y no un precio de vivienda. Con ello incluido, solo ese registro de $11,700 genera a la vez una pérdida ficticia de 97.8% y una ganancia ficticia de 2,165%, y habría sido el titular de esta página.
Dos advertencias. 98 folios tienen una venta calificada o ninguna, así que los resultados de esos propietarios no están probados. Y varios folios aquí combinan dos o tres unidades originales — sus ventas previas a la combinación se registran con los pies cuadrados posteriores a la combinación, por lo que su precio histórico por pie no es significativo y no lo he usado.
A quién le conviene este edificio, y a quién no
Le conviene a un comprador que quiere una vivienda económica frente a la bahía y quiere cuarenta años de evidencia detrás de la compra. Con una mediana a cuatro años de $567,500 y $416 por pie cuadrado, esta es una dirección frente al agua de menor precio, la tabla de cuatro años está al alza y no a la baja (sobre una muestra delgada de 2026), y ningún edificio que mido ofrece algo cercano a 1,957 reventas documentadas para razonar.
No le conviene a quien necesita vender en una fecha determinada. Una vivienda de cada 37 al año, en un edificio de 937 viviendas, significa que usted es uno de unos 25 vendedores que compiten en un inventario enorme y variado — y 2025 registró solo 18 ventas en todo el complejo.
Tampoco le conviene a un comprador que no ha registrado en qué está comprando. 141 locales y una galería comercial forman parte de este condominio. Eso no es un defecto, pero es una propuesta distinta de una torre residencial y la diferencia debe ser deliberada.
Si usted vende aquí, la mediana de todo el edificio le sirve de muy poco y no debería usarla. Las viviendas aquí van de 332 a 4,487 pies cuadrados en más de una docena de distribuciones; la cifra de $416 describe una abstracción. Fije el precio según su propia distribución, de la cual probablemente hay de 30 a 62 más, y según los últimos dos años en lugar del cambio a cuatro años — 2024 y 2025 cerraron ambos por debajo de 2023. Si un comprador le cita la venta de febrero a $145 por pie cuadrado, la respuesta es que la misma vivienda se vendió por $550,000 en 2021 y el condado la avalúa en $552,581.
The Grand — Preguntas Frecuentes
¿En cuánto se han vendido las viviendas en The Grand Condos Miami en los últimos 12 meses?
Se registraron 14 ventas en el registro de Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses hasta el 24 de septiembre de 2026, con una mediana de $575,000 ($412 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 24 de junio de 2026. Son cierres registrados, no precios de oferta. Si es propietario en The Grand Condos Miami y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, escriba a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿Cuántas viviendas hay en The Grand?
El condado registra 1,188 folios en 1717 N Bayshore Drive, de los cuales 937 son viviendas. Los otros 251 son 141 unidades de locales en condominio más folios comerciales, de áreas comunes y de estacionamiento. Las viviendas son 152 estudios, 284 de una recámara, 391 de dos recámaras, 102 de tres recámaras y nueve más grandes.
¿En cuánto se venden las viviendas en The Grand?
En los cuatro años hasta agosto de 2026, el condado registra 100 ventas calificadas con una mediana de $567,500, o $416 por pie cuadrado, en una banda de $146 a $575 por pie.
¿Los precios en The Grand suben o bajan?
Suben 5.8% en cuatro años hasta el corte del 19 de agosto de 2026, de $429 por pie cuadrado en 2023 a $454 en 2026 — pero tome eso con cautela. La trayectoria fue $429, $414, $407 y luego $454, y la cifra final se apoya en nueve ventas. La lectura más segura es que el edificio se ha movido en una banda de $400–$460 durante cuatro años y hoy está cerca de la parte alta.
¿Los propietarios de The Grand han ganado dinero?
La mayoría sí, con un registro inusualmente largo. Entre 1,957 reventas desde 1988, 16.7% se vendieron con pérdida y el propietario mediano tuvo una ganancia de 30.5%. Los propietarios que vendieron en 2021 o después muestran una tasa de pérdida de solo 7.5% y una ganancia mediana de 44.1%.
¿Les fue mal a los compradores del pico de 2004–07 aquí?
Sí, y son la clara excepción. 37.5% de ellos revendió con pérdida con una ganancia mediana de 11.0%, frente a 16.2% y +30.9% de todos los que compraron después de 1992 — más del doble de la tasa de pérdida en el mismo edificio.
¿Qué tan rápido se venden las viviendas en The Grand?
Lentamente para su tamaño. La rotación es de aproximadamente una vivienda de cada 37 al año — unas 25 de las 937 viviendas — frente a una mediana de una de cada 24 en los edificios de mi Miami Condo Index.
¿Por qué el registro del condado muestra aquí una venta de $11,700?
Porque el condado marca algunas transferencias ajenas al mercado como calificadas. Ese $11,700 precio corresponde a una vivienda de 1,390 pies cuadrados en agosto de 2008 — $8 por pie cuadrado. Es uno de los seis registros de ese tipo que he identificado y excluido de las cifras de propiedad de esta página. Con él incluido, por sí solo generaría a la vez una pérdida ficticia de 97.8% y una ganancia ficticia de 2,165%.
Sources and further reading
¿Le interesa vender en The Grand?
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Edificios de Condominios y Lofts en Edgewater
Edgewater se extiende a lo largo de Biscayne Bay entre el Venetian Causeway y el Julia Tuttle. Cada edificio a continuación está cubierto en esta serie, con su propio registro de ventas del condado:
- 1800 Biscayne Plaza
- 1800 Club
- Aria on the Bay
- Bay House
- Biscayne Beach
- Blue Condominium
- Cite on the Bay
- City 24
- Edgewater Lofts
- Elysee Miami
- Gallery Art Condominium
- Gran Paraiso
- Icon Bay
- Moon Bay
- New Wave
- One Paraiso
- Onyx on the Bay
- Opera Tower
- Paraiso Bay
- Paramount Bay
- Platinum Condo
- Quantum on the Bay
- The Crimson
- Uptown Lofts
¿Piensa en The Grand Condos Miami?
He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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